Ik heb een overzichtstabel gemaakt waarmee je snel een indicatie kunt krijgen van de maandelijkse lasten die als woningkoper tegenwoordig moet ophoesten als gevolg van de Kosten Koper. Zie http://www.editgrid.com/user/droomeconoom/kk
Het bedrag dat je maandelijks kwijt bent aan Kosten Koper is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed, en het aantal jaar dat je als huizenkoper in je bezit blijft wonen (en het bezit niet verkoopt), en loopt tegenwoordig al snel op naar enkele honderden euro's per maand.
Er is uitgegaan van het standaardbedrag dat meestal als Kosten Koper wordt genoemd: 10% van de waarde van woningprijs. Aangenomen is dat de netto hypotheekrente (dus na hypotheekrenteaftrek) 2,5% bedraagt. Die netto hypotheekrente is toegekend aan de gehele Kosten Koper gedurende de gehele periode dat men niet verhuist. Dat is in de meeste gevallen reëel: Wanneer men 20.000 euro betaald aan Kosten Koper, loopt men in feite 20.000 euro achter bij het afbetalen van de hypotheek. Dat gaat niet helemaal op na 30 jaar, omdat een deel van de kopers zijn hypotheekschuld helemaal afbetaald. Maar m.i. is dit een kleine afwijking en gaat het om slechts een minderheid van de woningbezitters.
Ook is uitgegaan van gelijkblijvende huizenprijzen, dus de Kosten Koper worden niet meer gecompenseerd door stijgende huizenprijzen en moeten door de woningkoper worden opgehoest. Met echt geld, niet met virtueel geld! In feite dalen de huizenprijzen al enkele jaren en verliezen woningbezitters dus vermogen, maar dat is niet bij deze cijfers opgeteld. Ook geven deze cijfers geen totaal beeld van de woonlasten: De andere woonlasten (hypotheekrente, aflossing, OZB etc) komen hier uiteraard bovenop! Dit gaat dus echt alleen om de Kosten Koper!
Wat zijn de Kosten Koper
De Kosten Koper omvatten alle kosten die gemoeid zijn met de verwerving (koop) van een onroerende zaak en door de koper worden betaald. Dit bedraagt ruwweg 10% van de koopsom. Als een bestaand huis te koop wordt aangeboden, staat vaak de afkorting K.K. achter de vraagprijs, wat betekent dat de Kosten Koper er nog bijkomen (althans, dat vraagt de verkoper...).
Het grootste deel van de Kosten Koper bestaat uit de overdrachtsbelasting. Deze "verhuisbelasting" bedraagt 6% van de koopsom. De overige kosten bestaan o.a. uit notariskosten en kosten als de leveringsakte of transportakte, en hypotheekakte. Strikt juridisch genomen vallen de makelaarskosten en de hypotheekkosten vallen er niet onder, naar die moet je als huizenkoper ook betalen.
Conclusies
De huidige hoogte van de Kosten Koper vormt nagenoeg een 100% blokkade van de woningmarkt! Nu kosten koper niet meer worden gecompenseerd door stijgende woningprijzen, vormen de kosten koper een zeer grote horde bij het verwerven van een woning.
Het model, waarbij eerst een starterswoning werd gekocht en later werd doorverhuisd naar een grotere woning is hierdoor niet meer reëel. Wie immers korte tijd een woning bezit en dan doorverhuisd, betaald de hoofdprijs.
Maar ook mensen die lange tijd in een woning zitten, betalen hoge, maandelijkse lasten ten gevolge van de Kosten Koper. Mensen die gelijk een woning kopen waar zij een jaar of 15 in kunnen blijven wonen, zijn al snel een paar honderd euro per maand kwijt. Mensen die een goedkope woning kopen en daar 30 jaar in blijven zitten, zijn natuurlijk het goedkoopst uit. Maar voor iemand die 30 jaar blijft wonen in een bovenwoning van 140.000 euro, is 68 euro per maand extra woonlasten ongetwijfeld een groot bedrag. Mensen die een normale woning kopen, en die onverhoopt na enkele jaren moeten verkopen, kunnen alleen al aan kosten koper kwijt zijn wat een goede huurwoning kost. Dit verklaart waarom mensen die hun huis bijvoorbeeld na een echtscheiding moeten verkopen, met zo'n enorme restschuld blijven zitten.
Aangezien de Kosten Koper momenteel nagenoeg een 100% blokkade vormen voor de woningmarkt, kan ik me niet voorstellen dat de overdrachtsbelasting de overheid nog geld opleverd. Intussen blokkeert deze verhuisbelasting wel de woningmarkt, aangezien zij het grootste deel vormt van de Kosten Koper. Mijn voorstel is dus: Afschaffen! Desnoods kan het afschaffen van de Kosten Koper worden gefinancieerd uit een vermindering van de hypotheekrenteaftrek, want niemand heeft baat bij deze verhuisbelasting.
[ Bericht 0% gewijzigd door droom_econoom8 op 23-12-2010 10:30:28 ]
Volgens mij gaat het om de totale kosten, en om even je staatje en uitgangspunten te hanteren betaal ik voor een huis van 250k bovenop de door jou veronderstelde kosten 2,5% x250k is 6250 euro per jaar is circa 520 euro per maand.
Tenzij je sociaal/gesubsidieerd kan huren, kan ik daarvoor ergens vergelijkbaars terecht?
Waarbij ik uberhaupt nog wat te kiezen heb waar en hoe zou willen wonen zonder direct in de eerste beste achteraf agenebbus buurt te moeten wonen?
Overigens ben ik wel voorstander van afschaffen/hervormen van de kosten koper, omdat het de mobiliteit schaadt. In sommige landen is een stelsel waarbij je de eerder betaalde kosten koper mag verrekeken met de kosten koper van een volgende woning bijvoorbeeld.
Tenslotte, 10% is het niet. 6% overdrachtsbelasting.
En tel een % netto voor notariskosten.
Dat is de totale rente die je betaalt over je koopsom. Dat is maar een deel van de totale kosten.quote:Op donderdag 23 december 2010 11:02 schreef Dinosaur_Sr het volgende:
...
Volgens mij gaat het om de totale kosten, en om even je staatje en uitgangspunten te hanteren betaal ik voor een huis van 250k bovenop de door jou veronderstelde kosten 2,5% x250k is 6250 euro per jaar is circa 520 euro per maand.
...
Zoals de totale kosten meestal worden berekend, geven die een verkeerd beeld omdat zij geen rekening houden met het fenomeen dat mensen willen verhuizen. Dus hebben mensen nu plots geen geld meer om te verhuizen. Vind je het dan gek dat de woningmarkt plat ligt?
Vroeger werd dat verschil weggevlakt doordat de stijging van de huizenprijzen de kosten koper compenseerde. Nu is dat niet meer het geval.
Neen, maar ik begrijp niet hoe je tot de conclusie komt dat de overdrachtsbelasting daarvoor exclusief verantwoordelijk is. Overdrachtsbelasting is geen 100% blokkade an sich. Ja, belastingbetalen is kut. Liever niet, dat spreekt voor zich. Dat mensen die zich een huis kopen zonder eigen geld te hebben zich moeten realiseren dat dit consequenties heeft qua keuzemogelijkheden in de nabije toekomst? Ook eens. Maar '100% blokkade' is imho onjuist. Simpel te demonstreren, want als iemand 10% eigen geld inbrengt, blokkeert er precies niks.quote:
[..]
Dat is de totale rente die je betaalt over je koopsom. Dat is maar een deel van de totale kosten.
Zoals de totale kosten meestal worden berekend, geven die een verkeerd beeld omdat zij geen rekening houden met het fenomeen dat mensen willen verhuizen. Dus hebben mensen nu plots geen geld meer om te verhuizen. Vind je het dan gek dat de woningmarkt plat ligt?
Vroeger werd dat verschil weggevlakt doordat de stijging van de huizenprijzen de kosten koper compenseerde. Nu is dat niet meer het geval.
In Belgie wordt 5% en meestal 10% overdrachtsbelasting betaald overigens. En da's dus nog exclusief notaris en makelaarskosten die daar ook nog eens stukken hoger liggen. Je zou denken dat daar de markt helemaal op zijn gat zou moeten liggen. Niet dus.
Verkopers willen immers niet met een restschuld blijven zitten en willen voor het huis dus minimaal als vraagprijs vraagprijs+kostenkoper.
Ook belemmert de OB woningeigenaren in hun mobiliteit op de woningmarkt. Als je 50km verder gaat werken denk je nu wel 2x na voordat je gaat verhuizen omdat je door de OB met torenhoge verhuiskosten word opgezadeld.
Schaf de OB af en compenseer dit door te korten op de HRA.
Het is nagenoeg een blokkade, omdat het doorstromen economisch onaantrekkelijk maak. Belastingbetalen is niet alleen kut, mensen proberen het ook nog eens te vermijden.quote:
[..]
Neen, maar ik begrijp niet hoe je tot de conclusie komt dat de overdrachtsbelasting daarvoor exclusief verantwoordelijk is. Overdrachtsbelasting is geen 100% blokkade an sich. Ja, belastingbetalen is kut. Liever niet, dat spreekt voor zich. Dat mensen die zich een huis kopen zonder eigen geld te hebben zich moeten realiseren dat dit consequenties heeft qua keuzemogelijkheden in de nabije toekomst? Ook eens. Maar '100% blokkade' is imho onjuist. Simpel te demonstreren, want als iemand 10% eigen geld inbrengt, blokkeert er precies niks.
In Belgie wordt 5% en meestal 10% overdrachtsbelasting betaald overigens. En da's dus nog exclusief notaris en makelaarskosten die daar ook nog eens stukken hoger liggen. Je zou denken dat daar de markt helemaal op zijn gat zou moeten liggen. Niet dus.
Stel, ik koop jouw huis van jou en jij koopt mijn huis van mij, dat ook 250k waard is. Dus ik heb een huis, jij hebt een huis. En na afloop heb ik een ander huis, en jij hebt een ander huis. Alleen moet iemand dan 50.000 euro kosten koper betalen. Waarvan 30.000 euro belasting.
(
Ik denk trouwens dat jij dat komt te betalen want jouw huis heeft plavuizen en daar hou ik niet van )
Deze kosten zij zo abnormaal hoog dat, dat niemand het meer wil/kan betalen. Voorheen werd dat gecompenseerd met virtueel geld (prijsstijging woningen in de jaren voor 2008), maar dat is voorbij.
Nu kun je dus 10% eigen geld meenemen, maar je bent je eigen geld gelijk kwijt. Dat helpt dus maar voor één verhuizing. En het idee van doorstromen is nu juist dat mensen klein beginnen en zich iets groters kunnen veroorloven naarmate hun loopbaan vordert. Je moet wel gek zijn als je dat nu nog doet.
Blindstaren is natuurlijk nooit goed.quote:
Het blindstaren op maandlasten is het probleem. Helaas is het nodig om. de consumptie-economie draaiende te houden.
Volgens mij kan het bekijken van de maandlasten wel een goede manier zijn om de financiële consequenties van iets tastbaar te maken. Het probleem van leenkneusjes is alleen, dat ze de kosten die ze naar de toekomst doorschuiven niet meerekenen.
Als je zelfs geen spaargeld hebt om de KK te betalen moet je je ook eens afvragen of je dan uberhaupt wel een huis moet kopen.quote:
De OB heeft afgelopen jaren een enorme invloed gehad op de vraagprijs van een woning.
Verkopers willen immers niet met een restschuld blijven zitten en willen voor het huis dus minimaal als vraagprijs vraagprijs+kostenkoper.
Ook belemmert de OB woningeigenaren in hun mobiliteit op de woningmarkt. Als je 50km verder gaat werken denk je nu wel 2x na voordat je gaat verhuizen omdat je door de OB met torenhoge verhuiskosten word opgezadeld.
Schaf de OB af en compenseer dit door te korten op de HRA.
Dat is een ander puntquote:
[..]
Als je zelfs geen spaargeld hebt om de KK te betalen moet je je ook eens afvragen of je dan uberhaupt wel een huis moet kopen.
. Feit is wel dat de OB een prijsopdrijvend effect heeft en de doorstroming ernstig verstoord word.Dat eerste dus niet. Zonder overdrachtsbelasting gaan de prijzen 6% omhoog. Simple as that.quote:
[..]
Dat is een ander punt
En niet zozeer de vraagprijzen, maar vooral het bedrag wat kopers bereid zijn om te betalen. Op die manier komen vraag en aanbod weer in evenwicht en gaat de markt weer lopen.quote:
[..]
Dat eerste dus niet. Zonder overdrachtsbelasting gaan de prijzen 6% omhoog. Simple as that.
Overigens verwacht ik dat het afschaffen van de overdrachtsbelasting op de één of andere manier gefinancierd gaat worden (al komt er nu toch weinig binnen bij de fiscus). Het meest voor de hand ligt dan een verlaging van de HRA. Hoe dan ook, een financiering die minder marktverstorend is dan de overdrachtsbelasting zal, net als de overdrachtsbelasting, ten koste gaan van de koopkracht, wat weer een drukkend effect heeft op de bereidheid om te betalen voor een woning.
Klopt. Veel mensen hebben het afgelopen decenia een huis gekocht terwijl dat helemaal niet zo verstandig voor hen was.quote:
[..]
Als je zelfs geen spaargeld hebt om de KK te betalen moet je je ook eens afvragen of je dan uberhaupt wel een huis moet kopen.
Maar het blijft onrecht dat mensen hun spaargeld meteen bij de fiscus moeten inleveren als ze verhuizen.
Interessante stelling. Als dat klopt, dan haalt het de volgende bijdragen (waaronder één van mij) onderuit:quote:
De OB heeft afgelopen jaren een enorme invloed gehad op de vraagprijs van een woning.
Verkopers willen immers niet met een restschuld blijven zitten en willen voor het huis dus minimaal als vraagprijs vraagprijs+kostenkoper.
Ook belemmert de OB woningeigenaren in hun mobiliteit op de woningmarkt. Als je 50km verder gaat werken denk je nu wel 2x na voordat je gaat verhuizen omdat je door de OB met torenhoge verhuiskosten word opgezadeld.
Schaf de OB af en compenseer dit door te korten op de HRA.
quote:
[..]
Dat eerste dus niet. Zonder overdrachtsbelasting gaan de prijzen 6% omhoog. Simple as that.
Jij zegt dus dat er een paradoxaal effect op treedt ten gevolge van de overdrachtsbelasting omdat mensen klem zitten. Op basis van de wet van vraag en aanbod zou je verwachten dat een belasting die huizen duurder maakt, huizenverkopers zou dwingen om de prijs van hun nering te verlagen. Anders kunnen ze hun woning net zo goed niet te koop zetten want er zijn dan geen kopers meer te vinden.quote:
[..]
En niet zozeer de vraagprijzen, maar vooral het bedrag wat kopers bereid zijn om te betalen. Op die manier komen vraag en aanbod weer in evenwicht en gaat de markt weer lopen.
Overigens verwacht ik dat het afschaffen van de overdrachtsbelasting op de één of andere manier gefinancierd gaat worden (al komt er nu toch weinig binnen bij de fiscus). Het meest voor de hand ligt dan een verlaging van de HRA. Hoe dan ook, een financiering die minder marktverstorend is dan de overdrachtsbelasting zal, net als de overdrachtsbelasting, ten koste gaan van de koopkracht, wat weer een drukkend effect heeft op de bereidheid om te betalen voor een woning.
Volgens jouw stelling gaat die wet niet op: Mensen zitten klem doordat die belasting ze opzadeld met een restschuld, en gaan dan meer geld vragen omdat de kleine kans dat ze toch een koper vinden, de enige uitweg is om van een restschuld af te komen.
Een merkwaardige vorm van elasticiteit, maar niet onmogelijk!
Bij dalende prijzen niet aannemelijk, maar tegen de tijd dat prijzen ooit weer gaan stijgen zal je daar last van krijgen. En wetten baseren op de trend in de markt is niet echt slim aangezien je dan op zeker jaren op de trend achterloopt.
Je zou de KK af kunnen schaffen voor één huis per huishouden.quote:
Door KK af te schaffen zet je de deur verder open voor speculanten. Ook niet handig voor de huizenmarkt
quote:
Last van fictie?
Bij dalende prijzen niet aannemelijk, maar tegen de tijd dat prijzen ooit weer gaan stijgen zal je daar last van krijgen. En wetten baseren op de trend in de markt is niet echt slim aangezien je dan op zeker jaren op de trend achterloopt.
Niet meerquote:
[..]
Dat eerste dus niet. Zonder overdrachtsbelasting gaan de prijzen 6% omhoog. Simple as that.