Vandaag te horen gekregen dat ik mogelijk voor 2 a 3 jaar naar het buitenland moet / mag voor mijn werk. Nu hebben wij een fijn koophuis die we eigenlijk niet kwijt willen.
Wij willen ons huis verhuren en vragen ons af wat we voor ons huis moeten vragen aan huur (punten systeem, met meubels of zonder) en wat we contractueel moeten regelen. Ik ben bang dat een huurder er niet meer uit gaat.
Nu heb ik gehoord dat je een soort diplomatenclausule moet toevoegen, maar geen idee hoe dat in z'n werk gaat.
Ik hoop dat er wat fokkers zijn die hier ervaring mee hebben en of mij verder zouden kunnen helpen.
Dank en groet
quote:Zometeen verhuurder
Wat heeft het er eigenlijk mee te maken?
quote:Ook niet met die diplomatenclausule?Op donderdag 29 oktober 2009 20:41 schreef Afvoerput het volgende:
Na 2 á 3 jaar krijg je huurders er niet zomaar uit..
quote:Zag daar toevallig laatst nog een stukje over bij de rijdende rechter (of iets in die trant) maar dat gaat nog niet zo makkelijk. Weet niet precies hoe dat zat, maar kwam er op neer dat hij nergens heen ging ondanks een contract.Op donderdag 29 oktober 2009 20:45 schreef Stakky het volgende:
Gewoon duidelijk in het contract stellen dat er gaat om een tijdelijke huur periode. Met een maximum van 3 jaar. Omdat je het dan als verhuurder weer nodig hebt voor eigen gebruik. Omdat jij dan weer terugkeert. Als dat zwart op wit staat, kan de huurder er lastig onder uit komen.
quote:Volgens mij klopt dat. Bizar gewoon.Op donderdag 29 oktober 2009 20:41 schreef aaipod het volgende:
Verwacht ze er niet zomaar weer uit te kunnen krijgen als je terug bent en ze willen niet. Huurbescherming in Nederland is een bitch/zegen (afhankelijk van aan welke kant van de voordeur je staat).
quote:Ja dat is dus niet zo, dat zeg ik netOp donderdag 29 oktober 2009 20:45 schreef Stakky het volgende:
Gewoon duidelijk in het contract stellen dat er gaat om een tijdelijke huur periode. Met een maximum van 3 jaar. Omdat je het dan als verhuurder weer nodig hebt voor eigen gebruik. Omdat jij dan weer terugkeert. Als dat zwart op wit staat, kan de huurder er lastig onder uit komen.
quote:Voor zover ik weet zit er aan de "dringend eigen gebruik" na verhuur wel een maximumtermijn...Op donderdag 29 oktober 2009 20:42 schreef draaijer het volgende:
[..]
Ook niet met die diplomatenclausule?
quote:Ik had er eerlijk gezegd nog nooit van gehoord maar heb het even snel opgezocht en het lijkt interessant. Ik kan me echter wel voorstellen dat de wetgever hier strenge eisen aan heeft willen stellen en als ik jou was zou ik in ieder geval even met een specialist overleggen voordat je zelf iets op papier gaat zetten.Op donderdag 29 oktober 2009 20:42 schreef draaijer het volgende:
[..]
Ook niet met die diplomatenclausule?
Niets is natuurlijk kutter dan over 3 jaar dakloos te zijn omdat 'Iemand van het Fok! forum het wel een okee oplossing leek'
quote:Neen, als de huurders zich beroepen op de huurbescherming heb jij het nakijken. Zulks bedingen zijn hieromtrent gewoon vernietigbaar.Op donderdag 29 oktober 2009 20:42 schreef draaijer het volgende:
[..]
Ook niet met die diplomatenclausule?
Edit: zie: LJN: AR5352, Gerechtshof 's-Gravenhage , C02/1141 KA KG
[ Bericht 7% gewijzigd door Afvoerput op 29-10-2009 20:58:28 ]
quote:Eigenlijk is dit beding gewoon geregeld in de wet en wel in 7:274 lid 2 sub b BW dus waar jij je informatie nou weer vandaan haaltOp donderdag 29 oktober 2009 20:52 schreef Afvoerput het volgende:
[..]
Neen, als de huurders zich beroepen op de huurbescherming heb jij het nakijken. Zulks bedingen zijn hieromtrent gewoon vernietigbaar.
.@TS - Hier staat het 1 en ander uitgelegd en begrijpelijke taal: http://www.vrau.nl/index.cfm?vid=DEDBD2A4-C09F-296A-6182A9C70986D60B&view=detail&id=57&start=57
http://www.woonhelpdesk.nl/index.php?wonen=3&artikel=34&onderwerp=Diplomatenclausule
quote:Neuh... dringend eigen gebruik staat gewoon in de wet beschreven. Wel moet je zorgen voor vervangende woonruimte.Op donderdag 29 oktober 2009 20:52 schreef Afvoerput het volgende:
[..]
Neen, als de huurders zich beroepen op de huurbescherming heb jij het nakijken. Zulks bedingen zijn hieromtrent gewoon vernietigbaar.
quote:Top idd een duidelijk stuk.. ThanksOp donderdag 29 oktober 2009 20:58 schreef aaipod het volgende:
[..]
Eigenlijk is dit beding gewoon geregeld in de wet en wel in 7:274 lid 2 sub b BW dus waar jij je informatie nou weer vandaan haalt
@TS - Hier staat het 1 en ander uitgelegd en begrijpelijke taal: http://www.vrau.nl/index.cfm?vid=DEDBD2A4-C09F-296A-6182A9C70986D60B&view=detail&id=57&start=57
quote:Weet je dat zeker indien er sprake is van opzegging ex art 7:274 lid 2 sub b BW? Ik vind hier namelijk niets over terug in de wet.Op donderdag 29 oktober 2009 20:58 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
Wel moet je zorgen voor vervangende woonruimte.
De huurder betaalt de energielasten, water en het gebruikersdeel van de onroerend zaak belasting
We hebben de huur over de periode 2% per jaar verhoogd
Je moet een huurovereenkomst opstellen, voorbeeld huurcontractjes vind je op internet genoeg
Veel plezier in het buitenland, welk land ? UK ?
quote:Op donderdag 29 oktober 2009 21:02 schreef aaipod het volgende:
[..]
Weet je dat zeker indien er sprake is van opzegging ex art 7:274 lid 2 sub b BW? Ik vind hier namelijk niets over terug in de wet.
quote:http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#110Dringend eigen gebruik. Wil de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen voor dringend eigen gebruik dan dient voldaan te zijn aan de volgende drie wettelijke voorwaarden:
1. Er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik. Of er sprake is van dringendheid is afhankelijk van de omstandigheden en verschilt dus van geval tot geval; het eigen gebruik beperkt zich niet alleen tot de persoon van de verhuurder, ook gebruik door een ander kan eronder vallen als de verhuurder daarmee zijn eigen belang dient; gebruik slaat niet alleen op gebruik ter bewoning, ook wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een pand tot z'n beschikking wil hebben voor renovatie levert dit dringend eigen gebruik op. Ook is "dringend eigen gebruik" als een gehandicapte de gehandicaptenwoning of een oudere de woning voor ouderen niet meer gebruikt en de verhuurder die woning wil vrijmaken voor een andere gehandicapte of oudere.
In 2006 wordt ook een wetswijziging van kracht voor zogenaamde campuscontracten. Als dringend eigen gebruik wordt dan ook verstaan: het na studiebeeindiging opnieuw verhuren aan een nieuwe student van een woning die specifiek bestemd is voor studentenhuisvesting. Zie hiervoor ook het dossier 'Huur en verhuur van kamers'.
2. Vervolgens moet de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvallen.
3. Wanneer voldaan is aan bovenstaande voorwaarden moet vervolgens ook nog blijken dat de huurder passende vervangende woonruimte kan krijgen.
Ik zoek even het artikel erbij....
quote:Top thanks.Op donderdag 29 oktober 2009 21:03 schreef Arjan4all het volgende:
Wij hebben ons huis verhuurd voor een periode van 4 jaar. Op dat moment (1992) was het pand 340.000 euro waard en daarover hebben we 6% gerekend. Dat gaf een huur van 1700 euro. Daarbovenop hebben we een opslag van 200 euro per maand gedaan voor onderhoudskosten en het eigenaarsdeel van de onroerendzaak belasting die je nog steeds moet betalen. Alles bij elkaar 1900 euro per maand.
De huurder betaalt de energielasten, water en het gebruikersdeel van de onroerend zaak belasting
We hebben de huur over de periode 2% per jaar verhoogd
Je moet een huurovereenkomst opstellen, voorbeeld huurcontractjes vind je op internet genoeg
Veel plezier in het buitenland, welk land ? UK ?
Sydney
quote:Ik geloof dat opzegging op grond van dringend eigen gebruik hier compleet los van staat. In dat geval is inderdaad op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW waarin opzegging wegens dringend eigen gebruik geregeld is een vereiste dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.Op donderdag 29 oktober 2009 21:04 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
[..]
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#110
Ik zoek even het artikel erbij....
Die ' diplomatenclausule' ex art 7:274 lid 2 sub b BW is een hele andere regeling met als groot verschil dat reeds te voren bekend is dat de woning na een bepaalde tijd weer ontruimd zal moeten worden voor eigen gebruik.
quote:Heb je 1 of meerdere huurders gehad? Waren het expats of gewoon mensen?Op donderdag 29 oktober 2009 21:03 schreef Arjan4all het volgende:
Wij hebben ons huis verhuurd voor een periode van 4 jaar. Op dat moment (1992) was het pand 340.000 euro waard en daarover hebben we 6% gerekend. Dat gaf een huur van 1700 euro. Daarbovenop hebben we een opslag van 200 euro per maand gedaan voor onderhoudskosten en het eigenaarsdeel van de onroerendzaak belasting die je nog steeds moet betalen. Alles bij elkaar 1900 euro per maand.
De huurder betaalt de energielasten, water en het gebruikersdeel van de onroerend zaak belasting
We hebben de huur over de periode 2% per jaar verhoogd
Je moet een huurovereenkomst opstellen, voorbeeld huurcontractjes vind je op internet genoeg
Veel plezier in het buitenland, welk land ? UK ?
quote:In 't GooiOp donderdag 29 oktober 2009 21:23 schreef Peter het volgende:
TS, welke plaats staat je huis? A'dam heeft rgels met betrekking tot puntensysteem, andere plaatsen niet, maar een huurder kan binnen 6 mnd altijd naar de huurcommissie..
quote:Dus het zou goed moeten zijn?Op donderdag 29 oktober 2009 21:09 schreef aaipod het volgende:
[..]
Ik geloof dat opzegging op grond van dringend eigen gebruik hier compleet los van staat. In dat geval is inderdaad op grond van art. 7:274 lid 1 sub c BW waarin opzegging wegens dringend eigen gebruik geregeld is een vereiste dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Die ' diplomatenclausule' ex art 7:274 lid 2 sub b BW is een hele andere regeling met als groot verschil dat reeds te voren bekend is dat de woning na een bepaalde tijd weer ontruimd zal moeten worden voor eigen gebruik.
quote:Ik werd voor 5 jaar naar Londen gestuurd en op hetzelfde moment kwam er een Engelsman voor een andere job naar Nederland. Die heb ik m'n huis aangeboden en daar was ie heel blij mee. Hij heeft er 4 jaar ingezeten met z'n vrouw en dochter die in Amstelveen op een internationale school zat. Dus ik had mazzel.Op donderdag 29 oktober 2009 21:23 schreef draaijer het volgende:
[..]
Heb je 1 of meerdere huurders gehad? Waren het expats of gewoon mensen?
quote:Afhankelijk van hoe jij een en ander schriftelijk vastlegt en indien je alle vereisten voor opzegging van de huur overeenkomst ook in acht neemt ben ik van mening van wel.
quote:Je hoeft dus geen vervangde woonruimte te regelen, slechts aan te tonen dat die er is.Op donderdag 29 oktober 2009 21:04 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
[..]
http://www.vrom.nl/pagina.html?id=7001#110
Ik zoek even het artikel erbij....
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 30-10-2009 18:31:06 ]
quote:Volgens mij alleen beneden de huursubsidiegrens. Daarboven zijn de huren geliberaliseerd, toch?Op donderdag 29 oktober 2009 21:23 schreef Peter het volgende:
TS, welke plaats staat je huis? A'dam heeft rgels met betrekking tot puntensysteem, andere plaatsen niet, maar een huurder kan binnen 6 mnd altijd naar de huurcommissie..
quote:Vraag het aan een verhuurder aan expats of aan een verhuurbemiddelaar? ( of kijk rond op die site's naar vegelijkbare woningen? )
Hebben jullie een idee waar ik kan uitzoeken wat ik aan huur zou kunnen vragen?
Hmm, geeft ook een beeld, maar niet wat ik wil zien
quote:Wat in feite hetzelfde is.Op vrijdag 30 oktober 2009 18:30 schreef k_man het volgende:
[..]
Je hoeft dus geen vervangde woonruimte te regelen, slechts aan te tonen dat die er is.
quote:Nou, nee. Althans niet in de beleving van veel mensen. Die hebben dan het idee dat hun verhuurder ze aan een andere woning moet helpen, terwijl de verhuurder slechts aannemelijk hoeft te maken dat er in de omgeving genoeg vergelijkbare woningen beschikbaar zijn.
quote:Denk het niet. Moet nog even checkenOp vrijdag 30 oktober 2009 21:03 schreef Peter het volgende:
Je mag van je hypotheekverstrekker overigens verhuren?
quote:We hebben echt ALLES aan het huis gedaan. Als ik kijk naar een huis met de zelfde woon m2 en perceel, dan kan ik nu opeens het dubbele betalen. Ik kan dus voor hetzelfde geld niet een soortgelijke ruimte en rust kopen. Ik heb geen zin om dubbele lasten te dragen als het het allemaal net niet is. We zijn bezig geweest met ons droomhuis, maar dat is op een paar procent afgekapt.Op vrijdag 30 oktober 2009 21:08 schreef Fogel het volgende:
Misschien ietwat off-topic: Waarom heb je besloten om toch te verhuren ipv verkopen? (ref. dat andere topic wat ik even niet kan vinden) Je had op zich ook genoeg redenen om te verkopen ipv verhuren.
Nu wachten we op een perceel of klein hutje op een groot perceel en dan zouden we zelf wat willen laten bouwen. Dus tot die tijd zitten we echt prima
De huurbeschermingsregels gelden inderdaad voor gewone verhuur, waarbij over het algemeen niet zoiets bestaat als tijdelijke verhuur. De normale manieren om dan een huurder uit je huis te krijgen is om 1) aan te tonen dat hij/zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen (geen huur betaald etc) of 2) een beroep doen op dringend eigen gebruik.
Er zijn echter uitzonderingsgronden waarbij een verhuur voor bepaalde tijd wel is toegestaan.
Een ervan is de zogenaamde diplomatenclausule. Hierbij wordt bepaald dat de huur zal worden aangegaan tot het moment dat de verhuurder weer zijn intrek wil nemen in het huis. In dit geval hoeft geen beroep te worden gedaan op dringend eigen gebruik danwel gedrag dat een goed huurder betaamt.
Hierbij dient wel aangemerkt te worden dat het hierboven beschrevene uitdrukkelijk dient te worden bedongen in het huurcontract. Laat je eventueel voorlichten door een bedrijf/jurist die zich ermee bezighoudt.
Verder kom je met je huurprijs in de geliberaliseerde verhuursector, en gelden er andere regels m.b.t. huurcommissie e.d.
(ik heb zelf mijn huis via een expats-verhuur-bemiddelaar verhuurt en die had dat er in opgenomen)
quote:Is dat dan niet tegenstrijdig met de opgenomen diplomatenclausule? Dan zet je iets sterks neer en dan ontkracht je het met een hogere prijs (m.a.w. je geeft ruimte om te blijven door ze de mogelijkheid te geven om meer te betalen) Of ben ik nu de advocaat van de duivelOp vrijdag 30 oktober 2009 22:29 schreef paricos het volgende:
Vergeet ook niet een sanctie op te nemen (hogere prijs) voor als ze na de overeengekomen datum je huis niet hebben verlaten.
(ik heb zelf mijn huis via een expats-verhuur-bemiddelaar verhuurt en die had dat er in opgenomen)
quote:De diplomatenclausule is er om de huurders er via de rechter uit te kunnen krijgen. Willen de huurders er niet uit, dan moet je je beroepen op de diplomatenclausule voor de rechter. De sanctie is er om de huurders te bewegen om "vrijwillig" te vertrekken, zonder tussenkomst van de rechter.Op zaterdag 31 oktober 2009 10:36 schreef draaijer het volgende:
[..]
Is dat dan niet tegenstrijdig met de opgenomen diplomatenclausule? Dan zet je iets sterks neer en dan ontkracht je het met een hogere prijs (m.a.w. je geeft ruimte om te blijven door ze de mogelijkheid te geven om meer te betalen) Of ben ik nu de advocaat van de duivel
Ik zou overigens een dergelijk contract niet zelf uit de losse pols opstellen.
quote:Gelden dezelfde regels indien je je woning tijdelijk verhuurt, omdat je hem niet verkocht krijgt?Op vrijdag 30 oktober 2009 22:10 schreef Maharbal het volgende:
Aaipod zat er het dichts bij.
De huurbeschermingsregels gelden inderdaad voor gewone verhuur, waarbij over het algemeen niet zoiets bestaat als tijdelijke verhuur. De normale manieren om dan een huurder uit je huis te krijgen is om 1) aan te tonen dat hij/zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen (geen huur betaald etc) of 2) een beroep doen op dringend eigen gebruik.
Er zijn echter uitzonderingsgronden waarbij een verhuur voor bepaalde tijd wel is toegestaan.
Een ervan is de zogenaamde diplomatenclausule. Hierbij wordt bepaald dat de huur zal worden aangegaan tot het moment dat de verhuurder weer zijn intrek wil nemen in het huis. In dit geval hoeft geen beroep te worden gedaan op dringend eigen gebruik danwel gedrag dat een goed huurder betaamt.
Hierbij dient wel aangemerkt te worden dat het hierboven beschrevene uitdrukkelijk dient te worden bedongen in het huurcontract. Laat je eventueel voorlichten door een bedrijf/jurist die zich ermee bezighoudt.
Verder kom je met je huurprijs in de geliberaliseerde verhuursector, en gelden er andere regels m.b.t. huurcommissie e.d.
Het huis van mijn ouders staat namelijk al een tijdje te koop, maar het wil niet echt vlotten. Ze zitten er ook aan te denken om het huis daarom tijdelijk te verhuren, tot dat de markt weer aantrekt. Stel nou dat het huis volgend jaar wel wordt verkocht, kun je de huurder dan verplichten om te vertrekken (zonder gedoe)?
quote:Nee, niet op basis van de gewone huurbeschermingsregels. Als jij gewoon voor een jaar verhuurd, dan kun je over een jaar je huurders er slechts uit krijgen door middel van toestemming van de rechter, waarbij je dus eigenlijk alleen de twee door mij genoemde opties hebt (slecht huurder / dringend eigen gebruik). Verkoop van een woning wordt niet gezien als dringend eigen gebruik, en dan zit je dus vast aan je huurders.Op zaterdag 31 oktober 2009 15:13 schreef SarahD. het volgende:
[..]
Gelden dezelfde regels indien je je woning tijdelijk verhuurt, omdat je hem niet verkocht krijgt?
Het huis van mijn ouders staat namelijk al een tijdje te koop, maar het wil niet echt vlotten. Ze zitten er ook aan te denken om het huis daarom tijdelijk te verhuren, tot dat de markt weer aantrekt. Stel nou dat het huis volgend jaar wel wordt verkocht, kun je de huurder dan verplichten om te vertrekken (zonder gedoe)?
Wat wel een mogelijkheid is, is het tijdelijk verhuren door middel van de Leegstandswet. Je moet dan een vergunning aanvragen aan B&W van je gemeente om op grond van de Leegstandswet tijdelijk te mogen verhuren. Op deze manier gelden veel van de huurbeschermingsregels niet, en zijn je huurders gebonden aan het contract. Anders moet je eens navraag doen bij B&W van je gemeente.
Hiervoor gelden in ieder geval een aantal regels:
1) Je moet de vergunning hebben
2) In het huurcontract moet expliciet staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet
3) B&W bepaalt de bandbreedte van de huur die je mag gaan vragen
Zo zijn er nog wat kleine regels. Als het niet helemaal duidelijk is, dan moet je me maar pm-en. Ik heb onlangs op het werk nog een notitie gemaakt hierover t.b.v banken, waarin het één en ander wordt uitgelegd.
Waar je overigens ook om moet denken met verhuur d.m.v. de Leegstandswet, is dat de 2jaars fictie van de Inkomstenbelasting (als je huis te koop staat geldt het nog 2 jaar als "eigen woning" in de zin van de Inkomstenbelasting) komt te vervallen. Je hebt dus geen hypotheekrenteaftrek meer voor je verhuurde woning, en het gaat dan dus naar box III etc.
Stel je hebt overwaarde, maar je neemt geen nieuwe hypotheek. Wat zou je dan het beste kunnen doen?
quote:Je laten voorlichten door iemand die jouw financiele positie kentOp zondag 1 november 2009 09:06 schreef draaijer het volgende:
Hmm, we gaan ook maar de optie bekijken om ons huis te verkopen.
Stel je hebt overwaarde, maar je neemt geen nieuwe hypotheek. Wat zou je dan het beste kunnen doen?
.Overigens, als je overwaarde hebt kun je bij latere koop van een huis te maken krijgen met de bijleenregeling. Maar als je voor langere tijd naar het buitenland gaat, kan deze bijleenregeling "vervallen". De periode dat je eigenwoningreserve blijft bestaan is 5 maar, dus dat scheelt eventueel weer als je na die 5 jaar weer een koopwoning wilt gaan financieren bij de bank.
Zo ja, als je nu je huis verkoopt (op de bodem van de economische crisis) en later bij terugkeer naar Nederland weer een nieuw huis moet kopen, dan krijg je te maken met een fenomeen genaamd overdrachtsbalasting. Dit percentage is 6%
Ik denk dat jouw type huis snel 8 ton kost, dus dat is 48.000 euro betalen aan de staat voor het privilege om in Nederland een huis te mogen kopen
Da's een berg geld en als je dus je huis een paar jaar in verhuurde staat kunt houden en dan bij terugkeer er weer in wonen, da's zeker een betere optie
Mocht je echter voor lange tijd dan wel voor altijd in het buitenland blijven, tja dan zul je het ergens in moeten beleggen.
Succes er maar weer mee
quote:Wij hebben onze verzekeraar gevraagd hoe te moeten handelen als wij als expat naar het buitenland gaan en zouden willen verhuren.Op vrijdag 30 oktober 2009 21:03 schreef Peter het volgende:
Je mag van je hypotheekverstrekker overigens verhuren?
Er werd vertelt (ASR) dat met een verklaring van de werkgever (over de expatsituatie) dat verhuur mogelijk is. niet zomaar verhuur dus, maar alleen in de expatsituatie en uitgaande van terugkeer naar Nederland (ooit)
Bij ons e.e.a. 2 jaar geleden uiteindelijk niet door, maar we zitten nu bovenop een nieuwe mogelijkheid. Grote kans dat het voor ons dus ook weer gaat spelen. In deze markt willen wij echt het huis niet te koop zetten, dus verhuren is een betere optie.
Waar ga jij heen trouwens?