Krediet opnemen in hypotheek, hoe werkt dat?

quote:

Op donderdag 10 september 2009 11:19 schreef bijderechter het volgende:

Is het zo dat als je bv. een theoretische hypotheek van 300.000 kan krijgen en je koopt een huis van 200.000 dat je een krediet van 50.000 kan meenemen in de hypotheek? De bank zou dan een erg groot risico nemen lijkt me...

Precies. Standaard doet een verstrekker dat dan ook niet.

Een kleine lening oversluiten in de hypotheek kan vaak wel.

Voorbeeld:

Aankoop woning: 200.000
Executiewaarde van de woning: 180.000
Maximaal te lenen op deze waarde: 180.000 * 125% = 225.000
Kosten koper: 18.000 (+/- 9%)
Resteert voor de lening: 7.000

In dit geval zou een lening van 7000 euro gewoon worden meegenomen. Nadeel: je moet je hypotheek altijd splitsen in een box 1 en box 3 deel. (want de rente over die 7.000 is niet aftrekbaar). Da's puur een administratief nadeel.

Een ander (mogelijk) nadeel: als je die 7.000 euro niet aflost, zit je er minimaal 30 jaar aan vast.

quote:

Hoe werkt dat precies? Kan dat zomaar?

Dit soort dingen werken op basis van de overwaarde die je huis heeft t.o.v. de hypotheek. Jouw voorbeeld van 300k hypotheek op een 200k huis gaat niet gebeuren, over het algemeen wordt vastgehouden aan maximaal 125% van de executiewaarde (90% van de vrije verkoop waarde) als hypotheek, maar in de praktijk zitten daar nog wel meer beperkingen aan.

quote:

Zijn er max. bedragen mee gemoeid?

Vast wel, houdt in ieder geval verband met de waarde van het onderpand (huis).

quote:

Welke nadelen zijn er aan verbonden?

Als je huis in waarde daalt, kun je met een restschuld blijven zitten (als de waarde tijdens de looptijd fors daalt, kan het zijn dat de bank gaat vragen om het verschil aan te vullen). Niet direct een nadeel, maar wel van belang: de rente op dit krediet-deel van de hypotheek is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. (daarmee is het in theorie nog steeds wel voordeliger dan een reguliere PL of consumptief krediet)

quote:

Wat beweegt een bank ertoe zoiets te doen?

Vooral lekker cashen en zodoende de bonussen van de bestuurders spekken.

quote:

Op donderdag 10 september 2009 11:29 schreef bijderechter het volgende:

[..]

Wie anders zou er antwoorden

Maar, vanwaar die 125%? waar komt die 'extra' 25% vandaan?

In Nederland is het gebruikelijk dat je tot 125% van de executiewaarde kunt lenen, zodat je de kosten koper (overdrachtsbelasting, taxatiekosten, notaris, afsluitprovisie) mee kunt financieren.

quote:

En in bovenstaand rekenvoorbeeld zou je max. hypotheek die je zou kunnen krijgen dan 200.000 moeten zijn of 225.000. En aanvullend op het rekenvoorbeeld, stel je koopt nieuwbouw, waardoor je nog maar (ik noem maar wat) 7500 aan kosten hebt, zou er dan 14.500 meegenomen kunnen worden?

Bij nieuwbouw is de berekening van de executiewaarde iets anders dan bij bestaande bouw. Vaak kun je alleen de stichtingskosten financieren en is het lastiger om kredieten mee te nemen.

Executiewaarde bij nieuwbouw verschilt per aanbieder, overigens. Vaak 100/120 * aanneemsom + meerwerk.