Huis aan vader verhuren; huis voor ALTIJD in Box 3???

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 14:18 schreef dreampje het volgende:
Hallo!

Ik heb een vraag over een onderwerp waar ik op dit moment NIETS van af weet, en ik hoop dat iemand me hier bij kan helpen!

De situatie: Mijn vader (ouder, alleenstaand -wel een vriendin-, slechte gezondheid) woont in een huurhuis. De woningbouwvereniging heeft alle huurders in de buurt een aanbod gedaan; ze kunnen de woning waar ze nu in wonen kopen. (met 10% korting op de taxatiewaarde)
Mijn vader zit daar niet op te wachten (wil geen verplichtingen meer op zijn leeftijd) MAAR nu heeft hij te horen gekregen dat kinderen het ook mogen kopen, met dezelfde korting.
Ik zit daar eerlijk gezegd WEL op te wachten!
Het is een leuke buurt, een fijn huis, dichtbij werk, mooi tuintje, geen Tokkie-buren en de prijs is behoorlijk laag.
Wel is het een ouder huis; er zal ongetwijfeld binnenkort onderhoud gepleegd moeten worden. Aan de andere kant weet ik wie er de afgelopen 20 jaar heeft gewoond; mijn vader is heel precies met onderhoud, goede kwaliteit spullen installeren etc; hij heeft de woning absoluut niet ' uitgewoond', alles is in principe dus piekfijn in orde.

Nu het probleem:
Mijn vader's voorstel is als volgt; ik koop het; hij blijft daar wonen tot hij een andere -gelijkvloerse woning of aanleunwoning of eventueel gezamelijke woning met zijn vriendin heeft gevonden.
In deze periode betaald hij mij huur. Deze periode zou best een paar jaar kunnen duren; hij is niet binnen een paar jaartjes foetsie en dat vind ik ook helemaal niet erg.
Ik wil zelf daarvoor een huurcontract opstellen. Ik heb namelijk een klein eigen bedrijfje en ondanks het feit dat ik geen problemen voorzie moet ik er niet aan denken dat ik door wat voor omstandigheid dan ook failliet ga en dat dan mijn bejaarde vader uit zijn huis gezet wordt wegens gedwongen verkoop oid!
Als huurder zou hij daartegen meer bescherming hebben.

Nu probeer ik me een beetje in te lezen in deze materie (ik heb hiervoor nog nooit aan een huis kopen gedacht) en wat mij opvalt is dat ik zowiezo geen hypotheekrenteaftrek krijg als ik niet de hoofdbewoner ben. (Ik blijf in de periode dat hij daar nog zit gewoon in mijn eigen huurhuisje wonen)
Maar nu lees ik ook dat het huis dan in box 3 opgevoerd moet worden EN dat als een huis eenmaal ingevoerd wordt in box 3, je het NOOIT meer in box 1 kunt opvoeren, ook niet als je er uiteindelijk toch zelf intrekt.
Je krijgt dan dus *nooit* meer hypotheekrenteaftrek, zelfs niet als ik er bv een jaar later zelf zou gaan wonen.
Is dit waar?

Gecombineerd met het feit dat mijn vader niet van plan is een hogere huur te gaan betalen (hij betaald nu 400 per maand en dat vind hij prima zo) en het feit dat ik de hypotheekrente niet kan aftrekken (als ik al een hypotheek krijg, eigen bedrijfinkomsten schommelen elk jaar) is deze situatie dus misschien niet zo ideaal als ik eerst dacht.

Maar goed, weet iemand of het box3/box1 verhaal inderdaad klopt?
En als ik de hypotheek versneld afbetaal (nogmaals, zo hoog is de prijs niet) blijft het dan nog steeds box3?
Ik vind het niet erg om per maand ietsje meer te betalen dan dat het huis waard is (ik zou er echt graag wonen) maar om dan tijdens de rest van 'mijn leven' belasting te betalen over een verhuurobject terwijl ik er gewoon woon heb ik ook geen zin in...

PS: Mocht ik zonder mijn medeweten totaal idiote dingen hebben opgeschreven; feel free to correct me! Ik heb hier op dit moment nog helemaal geen verstand van dus een denkfoutje is snel gemaakt.
Alvast heel hartelijk bedankt!

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 14:28 schreef devl1nsect het volgende:
Is het wel een goed idee om in een huis te gaan wonen waar je vader heeft gewoond? Wat als je vader komt te overlijden? Het huis zal een betekenis hebben.

quote:

Ik heb namelijk een klein eigen bedrijfje en ondanks het feit dat ik geen problemen voorzie moet ik er niet aan denken dat ik door wat voor omstandigheid dan ook failliet ga en dat dan mijn bejaarde vader uit zijn huis gezet wordt wegens gedwongen verkoop oid!
Als huurder zou hij daartegen meer bescherming hebben.

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 14:30 schreef Sjeen het volgende:

[..]

Dat kan juist heel fijn zijn, is mijn eigen ervaring...

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 16:57 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Zo ver als ik weet is er geen leeftijdseis of medicische verklaring nodig voor een hypotheek maar het lijkt me dat er best een mouw aan te passen is als jij een gedeelte schenkt aan je vader voor een aanbetaling en zelf garant gaat staan

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 18:06 schreef fruityloop het volgende:

[..]

Nou daar kon je nog wel eens abuis mee zijn.. Bij hypotheken boven zeg een half miljoen wordt er wel gekeken naar de gezondheid, maar vaak in eerste instantie met een schriftelijke verklaring, boven het miljoen zal het vaak een fysieke keuring inhouden. (de drempelbedragen verschillen per verzekeraar wat) En als je een hypotheek met NHG wilt hebben, ben je ook verplicht een ORV te hebben, waar sowieso een medische verklaring voor nodig is, en mogelijk een keuring. Dat laatste is bij een verzekerd bedrag van 250k bij de meeste verzekeraars ook al weer standaard. En ze gaan er ver in, mij vroegen ze zonder met de ogen te knipperen welke medicatie ik tijdens mijn hartoperatie heb gehad, dat ik toentertijd 3 jaar oud was, en dit in 1977 plaatsvond deed er verder niet echt toe..

Er zullen inderdaad wel constructies mogelijk zijn, maar dat vergt echt de inspanning van een goede hypotheekadviseur en mogelijk wat bijstand uit de juridische en accountancy hoek ivm de eigen zaak.

quote:

Op donderdag 13 augustus 2009 14:34 schreef bug_me_not2 het volgende:

[..]

Vergeet dat maar. Hypotheekverstrekkers kunnen huurders zonder pardon uit de woning zetten als deze verkocht moet worden indien jij failliet gaat...

quote:

Wie heeft je dat wijsgemaakt? Banken zijn niet voor niks anti-verhuur; juist omdat je huurders er NIET zomaar uit kunt krijgen.

quote:

Artikel 264
1. Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat.

2. De inroeping kan niet geschieden, voordat het in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde exploit van aanzegging of overneming is uitgebracht. De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van artikel 52 lid 1 loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is.

3. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht. Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig.

4. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.

5. Voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

6. De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste één jaar na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open.

7. Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijke na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.


Dus heel mooi dat jij een contract hebt, maar de hypotheekhouder heeft een ouder recht om die woning en gaat dus voor. Cru gezegd, klachten wegens niet nakomen door de verhuurder? zoek de verhuurder maar op voor genoegdoening, maar dat zal de hypotheekhouder een rotzorg zijn