Economisch maar niet juridisch eigenaar onroerend goed

quote:

Op zondag 12 juli 2009 17:39 schreef Halcon het volgende:
Ik had laatst met de notaris een discussie over de belastingplicht van een economische eigenaar van het onroerend goed.

De notaris gaf aan dat wanneer een economisch eigenaar zich als economisch eigenaar gaat gedragen belastingplichtig is. Hij gaf ook aan dat de belastingdienst hier normaliter niet achter komt en je geen slapende honden hoeft wakker te maken. Dit laatste lijkt me geen juiste basis, regels moet je naleven en belastingoplichting wil ik niet aan beginnen natuurlijk. Overdrachtsbelasting bij winst bij doorverkoop staat hier los van, die moet sowieso betaald worden in voorkomende gevallen.

Nu is mijn vraag: wat is het criterium voor "je gedragen als economisch eigenaar" ? Hebben mensen hier ervaring mee?

Belastingplichtig voor welke belasting?

quote:

Dit laatste lijkt me geen juiste basis, regels moet je naleven en belastingoplichting wil ik niet aan beginnen natuurlijk

Ware het niet dat de NL belasting zelf zo corrupt als de *** is natuurlijk.

Je bent economisch eigenaar als het risico van waardedaling danwel stijging voor jou rekening komt.
Het zijn van economisch eigenaar heeft dan ook weinig te maken met het feit hoe jij je (feitelijk) gedraagt.

quote:

Op zondag 12 juli 2009 19:08 schreef Halcon het volgende:

[..]

Je kunt als economisch eigenaar natuurlijk ook zaken ondernemen om de waardedaling te beperken of de waardestijging van het onroerend goed te stimuleren.

En dan ben je alsnog economisch eigenaar. Nogmaals, je feitelijke gedragingen hebben geen invloed op het zijn van economisch eigenaar. Zodra het risico van waardedaling danwel stijging overgaat op de koper, is de koper economisch eigenaar, en niet pas als de koper zich als zodanig gaat gedragen.

quote:

Op zondag 12 juli 2009 19:19 schreef Halcon het volgende:

[..]

Zonder een reeds getekende leveringsovereenkomst door de economisch eigenaar, heb je toch altijd enig risico op waardedaling of waardestijging?

Ik snap je vraag niet helemaal.

Het zijn van economisch eigenaar dient onderscheiden te worden van het zijn van juridisch eigenaar. Zodra het risico van waardedaling danwel stijging over gaat op de koper, is de koper economisch eigenaar. Dat betekent dat op dat moment ook (bij onroerende zaken) overdrachtsbelasting moet worden betaald.
De economisch eigenaar kan wel (veel) later de juridisch eigenaar worden, maar hij is al belast bij het verkrijgen van de economische eigendom. Het verkrijgen van de juridische eigendom (de bij notariële akte getekende levering) is dan onbelast.

Het onderscheid economisch/juridisch eigenaar bestaat omdat mensen vroeger (toen het begrip economisch eigendom nog niet bestond) simpelweg wel alles over lieten gaan op de koper (dus het risico e.d.) zonder daadwerkelijk juridisch te leveren. Op deze manier kon men vroeger het betalen van overdrachtsbelasting omzeilen.

quote:

Op zondag 12 juli 2009 19:50 schreef Halcon het volgende:

[..]

[quote]
De overdrachtsbelasting is te tackelen door het onroerend goed binnen 6 maanden over te laten gaan naar een andere partij, die dan juridisch eigenaar wordt.

Daarmee bereik je alleen dat er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald bij de opvolgende levering.
De allereerste koper (mits afgesproken dat hij het moet betalen) is gewoon overdrachtsbelasting verschuldigd op het moment dat hij de economisch eigenaar wordt.

Een voorbeeld om het te verduidelijken:
A is eigenaar van een pand. Hij draagt de economische eigendom van zijn pand over aan B (door het risico van waardedaling danwel stijging over te laten gaan op B). B moet op dit moment overdrachtsbelasting betalen omdat de verkrijging van economisch eigendom een belastbaar feit is voor de overdrachtsbelasting.
Als A vervolgens de juridische eigendom overdraagt aan B is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd (dit heeft niks te maken met de 6maanden termijn. Dit is een aparte regeling).
Als B dan besluit om binnen 6 maanden zijn pand weer over te gaan dragen, dan heb je te maken met de 6maanden termijn en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

quote:

Als je zo´n pand gaat verzekeren, opknappen en actief gaat verkopen als economisch eigenaar, dan zou het toch kunnen zijn dat het op de balans moet worden gezet?

Waarom zou je slechts de economische eigendom willen hebben van iets waarmee jij wilt gaan handelen? Jij kunt namelijk het onroerend goed niet doorverkopen als jij slechts economisch eigenaar bent.

Het begrip economische eigendom is in het leven geroepen t.b.v. de belastingpraktijk. Civiel heeft het begrip weinig voeten in de aarde in de zin dat je met het economische eigendom niet de dingen kunt doen die de "echte" (juridische) eigenaar wel kan doen. Je kunt dus niet doorverkopen (leveren).

quote:

Op zondag 12 juli 2009 20:54 schreef Halcon het volgende:
Je kunt toch wel op basis van een akte de command handelen? Je doet dan een bod op een onroerend goed, spreekt een leveringsdatum af en verkoopt het intussen met een akte de command met dezelfde condities (al kun je de prijs aanpassen) door.... ?

De akte de command geeft slechts aan wie de volmachtgever en gevolmachtigde is. Is je vraag nou of de gevolmachtigde economisch eigenaar is? Als dat je vraag is, is het antwoord nee. De gevolmachtigde handelt namens de volmachtgever en de koop komt dan namens de volmachtgever tot stand.
Als je de koop al hebt gesloten en er is een leveringsdatum afgesproken, dan kun je in feite niet meer onder de koop uit.

Waarschijnlijk bedoel jij dat de eerste koper (die uiteindelijk toch niet geleverd krijgt) economisch eigenaar is?
Als je dat bedoelt: dat is niet zo. Slechts een recht op levering is niet genoeg om de toekomstige koper tot economisch eigenaar te bestempelen.

Dus het risico (zie posts hierboven) moet wel daadwerkelijk overgaan, en het is bepaald dat bij slechts een recht op levering de economische eigendom nog niet overgaat (en er dus nog geen overdrachtsbelasting verschuldigd is).

Als je iets anders bedoelt dan ik heb beschreven, moet je het even duidelijk zeggen. In dat geval snap ik je vraag niet helemaal.

quote:

Op maandag 13 juli 2009 20:01 schreef Halcon het volgende:
Bijvoorbeeld: een woning wordt per executie verkocht, ik koop deze woning en neem uiteindelijk niet af, maar verkoop middels een akte de command de woning door aan een derde partij.

Dat kan dus niet. Je "neemt de woning niet af" en verkrijgt dus niet de eigendom van de woning. Zonder eigendom kun je (in dit geval) niet doorverkopen. Er gebeurt dus niks. De woning blijft bij de oorspronkelijke verkoper (de geëxecuteerde danwel de hypotheeknemer).

quote:

Op maandag 13 juli 2009 20:36 schreef Halcon het volgende:

[..]

Zie AVVE 2006, punt 11: de akte de command.

En daarin staat uitgelegd wat een akte de command inhoudt, hetgeen ik hierboven ook al heb beschreven.
Wat moet ik hier precies zien?

Het antwoord dat ik hierboven heb gegeven blijft staan.

quote:

Op maandag 13 juli 2009 20:42 schreef Halcon het volgende:

[..]


[..]

http://www.gratisadviseurs.nl/question.php?id=41360

Nogmaals, ik weet wat een akte de command inhoudt maar je vraagstelling is juridisch compleet fout. Als jij iets niet afneemt gaat de juridische eigendom niet over. Als jij in het geval van een akte de command zegt dat je niet afneemt betekent dit dat je gevolmachtigde niet afneemt (alles wat hij doet doet hij namens jou en komt voor jou naam).

In het geval dat je bedoelt dat jouw gevolmachtigde het registergoed daadwerkelijk heeft gekocht, heeft hij dit gekocht in jouw naam en ben jij de eigenaar van het pand. Jij zult derhalve overdrachtsbelasting moeten betalen omdat jij juridisch eigenaar bent. Als jij besluit om binnen 6 maanden door te verkopen geldt de 6 maanden termijn voor de overdrachtsbelasting en er is dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dat laat onverlet dat je bij de eerste overdracht overdrachtsbelasting moet betalen.

Hoe verhoudt dit verhaal zich precies tot je oorspronkelijk vraag? Ik ben je nu in ieder geval redelijk kwijt.

quote:

Op maandag 13 juli 2009 20:50 schreef Halcon het volgende:
De juridische eigendom gaat pas over als de desbetreffende persoon in het Kadaster wordt vermeld als eigenaar en dat is bij een akte de command niet door.

Dat klopt. Een akte de command geeft echter slechts op een veiling aan in wiens naam het registergoed door de gevolmachtigde wordt gekocht en dat deze gevolmachtigde het op zijn naam gekochte registergoed uitdrukkelijk aanvaardt.

quote:

Stel ik koop een pand voor EUR 250.000,00 met daarbij veilingkosten conform de geldende veilingvoorwaarden, dan kan ik toch een akte de command laten opstellen om het pand te kunnen "doorverkopen" aan ´n andere persoon. Ik ben dan intussentijd wel economisch eigenaar neem ik aan.

Ik denk dat ik je eindelijk begin te snappen.

Bij een veiling is het zo dat er pas overdrachtsbelasting moet worden afgedragen op het moment dat de akte welke benodigd is voor de eigendomsoverdracht (de akte van kwijting) wordt opgemaakt. Omdat de akte van kwijting nog niet is opgemaakt (de volmachtgever neemt in jouw voorbeeld niet af) is er ook geen belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting.
Als de volmachtgever de akte de command komt ondertekenen wordt deze akte vaak samen met de akte van kwijting opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. Dit moment is belastbaar voor de overdrachtsbelasting en hier dient overdrachtsbelasting te worden afgedragen.

De daadwerkelijke opmaking en inschrijving van de akte van kwijting (en de akte de command) dient wel relatief snel te gebeuren, anders zit je (afhankelijk van de veilingvoorwaarden) soms met het probleem dat de gevolmachtigde wordt geacht voor zijn eigen rekening te hebben gekocht als de volmachtgever zijn rekening niet komt betalen.