WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Toen ik gister mijn post open maakte heb ik per ongeluk een brief aan mijn huisbaas geopend. Toen ik zag dat zijn huis (waar ik in woon) op korte termijn bij openbare verkoop wordt verkocht schrok ik nogal (de schuld is giga)
Ik weet niet goed wat te doen... zeker omdat ik officieel zijn post natuurlijk niet mag lezen. Mijn huisbaas is onbereikbaar (al jaren). De hypotheekverstrekker meldt in de brief dat zij mij als huurder niet erkend. Ik begrijp nu dat mijn huisbaas eigenlijk het huis dus niet mocht verhuren. Daarvan is destijds niets gezegt. Het is zelfs zo dat wij het contract niet hebben getekend (en bijde copies in bezit hebben), dit had als reden dat mijn (nu)ex partner er alleen op stond.
De brief ook meldt dat de huisbaas (of bewoners) het huis binnen 10 dagen leeg moet hebben.
Ik ben benieuwd wat mijn rechten zijn en wat ik uberhaupt met de situatie aan moet. En hoe erg is het dat ik die post heb gezien (als ik bijvoorbeeld de hypotheek verstrekker benader). Kan de huurder de hypotheek (alleen het deel van de waarde van het huis) overnemen? En hoeveel is zo'n huis dan waard met huurder erin? Of ben ik als huurder de lul?
Ik weet niet goed wat te doen... zeker omdat ik officieel zijn post natuurlijk niet mag lezen. Mijn huisbaas is onbereikbaar (al jaren). De hypotheekverstrekker meldt in de brief dat zij mij als huurder niet erkend. Ik begrijp nu dat mijn huisbaas eigenlijk het huis dus niet mocht verhuren. Daarvan is destijds niets gezegt. Het is zelfs zo dat wij het contract niet hebben getekend (en bijde copies in bezit hebben), dit had als reden dat mijn (nu)ex partner er alleen op stond.
De brief ook meldt dat de huisbaas (of bewoners) het huis binnen 10 dagen leeg moet hebben.
Ik ben benieuwd wat mijn rechten zijn en wat ik uberhaupt met de situatie aan moet. En hoe erg is het dat ik die post heb gezien (als ik bijvoorbeeld de hypotheek verstrekker benader). Kan de huurder de hypotheek (alleen het deel van de waarde van het huis) overnemen? En hoeveel is zo'n huis dan waard met huurder erin? Of ben ik als huurder de lul?
Je staat in Nederland als bewoner van een huis best wel sterk. Ze kunnen het huis wel verkopen, maar alleen met de huurder erin. Volgens mij maakt het niet eens uit of je ergens een huurcontract hebt, maar dat maakt de zaak natuurlijk wel een stuk sterker, al weet ik dat niet helemaal zeker.
Volgens mij heeft de hypotheekverstrekker geen keus dan jou te erkennen als huurder, een kraker krijg je ook niet zomaar uit je huis als hij er eenmaal in zit. Ik zou het uitzoeken en hun dan een brief sturen dat jij daar al x jaar woont en niet van plan bent weg te gaan en uitleggen wat je rechten zijn.
Volgens mij heeft de hypotheekverstrekker geen keus dan jou te erkennen als huurder, een kraker krijg je ook niet zomaar uit je huis als hij er eenmaal in zit. Ik zou het uitzoeken en hun dan een brief sturen dat jij daar al x jaar woont en niet van plan bent weg te gaan en uitleggen wat je rechten zijn.
-
Als je maandelijks betaalt, geldt dat als erkenning van een overeenkomst. En koop breekt geen huur. Je hebt wel kans, dat de nieuwe eigenaar heel moeilijk tegen je gaat doen, dus ik zou maar vast gaan rondkijken.
De pessimist ziet het duister in de tunnel
De optimist ziet het licht aan het eind van de tunnel
De realist ziet de trein komen
De machinist ziet drie idioten in het spoor staan....
De optimist ziet het licht aan het eind van de tunnel
De realist ziet de trein komen
De machinist ziet drie idioten in het spoor staan....
Bel de hypotheekverstrekker? Misschien dat je het huis (met hypotheek) kan kopen, zonder al te veel problemen.
[_] <- Sign here
en nog goedkoop ook als de hypotheek al jaren oud is, de bank wil alleen zijn lening terug zien,quote:Op vrijdag 29 mei 2009 09:18 schreef Xiphos het volgende:
Bel de hypotheekverstrekker? Misschien dat je het huis (met hypotheek) kan kopen, zonder al te veel problemen.
Winst boeit ze niet zo veel
Here's to the crazy ones, the misfits, the rebels,....... Arrrcchhh kijk em zelf maar
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=SQFIsfQKBuU[/youtube]
[youtube]http://www.youtube.com/watch?v=SQFIsfQKBuU[/youtube]
De verstrekker bellen kan niet... officieel weet ik het niet, en de enige mogelijkheid van de bank om te verkopen is een openbare verkoop (aangezien ze geen toestemming hebben het te verkopen).
*slik*quote:Huurbeding
De eigenaar van het onroerend goed heeft het recht het onderpand te verhuren. Die verhuring kan plaatsvinden voor een hoge huurprijs, maar ook voor een appel en een ei, bijvoorbeeld aan zijn zoon of dochter. Dat kan gebeuren voor steeds een jaar, maar ook voor de tijd van tien jaar. Zou de eigenaar het onderpand of een gedeelte daarvan voor tien jaar verhuren tegen bijvoorbeeld ¤ 5.000,- per jaar en met de huurder afspreken dat deze hem - indien hij de gehele huur vooruit betaalt - geen ¤ 50.000,- maar slechts ¤ 30.000,- behoeft te betalen, dan heeft de schuldenaar na ontvangst van die huursom de waarde van het onderpand in belangrijke mate uitgehold. Wanneer namelijk de hypotheekhouder kort na het ingaan van die huur tot openbare verkoop zou moeten overgaan, zal het onderpand minstens de door de schuldenaar reeds ontvangen ¤ 30.000,- minder opbrengen. Er valt immers gedurende de eerste tien jaar geen huur meer te incasseren! Ook niet door de koper, want 'koop breekt geen huur'. Dit betekent dat de koper niet alleen gebonden is aan het door de verkoper gesloten huurcontract, maar ook aan het feit dat de huurder de huur al over het tijdvak van tien jaar betaald heeft. Met die wetenschap zal de koper bij zijn bod beslist rekening houden.
Om dit soort 'handigheden' van de schuldenaar te voorkomen, heeft de wet aan de hypotheekhouder de bevoegdheid gegeven om van de schuldenaar te verlangen: - dat hij het onderpand zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekhouder niet verhuurt of verpacht of op andere wijze in gebruik afstaat - dat hij de huur of pacht niet voor lange tijd vóóruit laat betalen.
Dit beding wordt op het hypotheekkantoor in het hypotheekregister aangetekend. Dit heeft tot gevolg dat overtreding van deze voorwaarden door de schuldenaar de rechten van de hypotheekhouder niet kan aantasten. Zou de schuldenaar dus zonder (schriftelijke) toestemming van de hypotheekhouder het onderpand toch verhuren, dan behoeft de hypotheekhouder, na verkregen toestemming van de President van de Rechtbank, met die verhuur geen rekening te houden. Hij kan - als hij tot openbare verkoop zou moeten overgaan - het onderpand verkopen alsof het niet verhuurd is, zodat de huurder het huis zal moeten ontruimen. Mocht de schuldenaar van de hypotheekhouder wél (schriftelijke) toestemming tot verhuur hebben gekregen, maar niet tot het vooruit ontvangen van de huur, dan mag de huurder - ook na openbare verkoop - in het huis blijven wonen. Hij zal echter aan de koper van het huis de huur moeten gaan betalen, zonder rekening te mogen houden met het feit dat hij aan de vorige eigenaar de huur over dezelfde periode al betaald heeft. Hieruit blijkt dat het voor een huurder van onroerend goed belangrijk is te weten of de eigenaar zijn huis al dan niet met hypotheek heeft belast en zo ja of hij (schriftelijke) toestemming van zijn hypotheekhouder heeft gekregen om te verhuren. Aanzienlijke vooruitbetaling van de huur is ten aanzien van een met hypotheek belast onroerend goed altijd af te raden, tenzij de schuldenaar met de hypotheekhouder overeenkomt dat die vooruitbetaling zal worden gebruikt om zijn hypotheekschuld (gedeeltelijk) af te lossen. Na het ondertekenen van de hypotheekakte zorgt de notaris ervoor dat het hypotheekrecht en de voorwaarden die in de akte zijn gemaakt (zoals het beding van eigenmachtige verkoop en het huurbeding) op het kadaster worden ingeschreven. Iedereen kan dan nagaan met welke schuld en onder welke voorwaarden het onderpand belast is.
bron: http://www.eratilburg.nl/pag.php?id=11-notarisservice--bankgarantie
Ze zullen twee van die huizen moeten verkopen om de hypotheek terug te krijgen....quote:Op vrijdag 29 mei 2009 09:49 schreef The.Apple het volgende:
en nog goedkoop ook als de hypotheek al jaren oud is, de bank wil alleen zijn lening terug zien,
Winst boeit ze niet zo veel
Er staat mij iets van bij dat je geen huurbescherming meer geniet bij een executieverkoop door de hypotheeknemer, en dat "koop breekt geen huur" daarom ook niet op gaat. Wie weet de details? 
Sinds de startdatum van de hypotheek zijn de prijzen van die huizen gehalveerdquote:Op vrijdag 29 mei 2009 09:51 schreef wallflower het volgende:
Ze zullen twee van die huizen moeten verkopen om de hypotheek terug te krijgen....
Ja, of ze hebben achterlijk veel bijgefinancieerd. Dat kon vroeger nog en als die eigenaar al jaren zoek is... (En hoe 'zoek' is 'zoek' als je hem wel kunt betalen?)quote:Op vrijdag 29 mei 2009 10:10 schreef Roy_T het volgende:
[..]
Sinds de startdatum van de hypotheek zijn de prijzen van die huizen gehalveerd
Zie mijn quote van een notariskantoor.quote:Op vrijdag 29 mei 2009 10:09 schreef Roy_T het volgende:
Er staat mij iets van bij dat je geen huurbescherming meer geniet bij een executieverkoop door de hypotheeknemer, en dat "koop breekt geen huur" daarom ook niet op gaat. Wie weet de details?
Het zou wel klote zijn als het huis verkocht wordt "zonder huurder". Want dan heb ik geen rechten. Maar het lijkt me toch ook dat ik geen probleem heb, ik wist van niks. De huurbaas is een probleem.
Het zou toch raar zijn als ik ineens op straat sta!?
Tja, en hoe zoek is hij. Zijn chello mail doet het niet meer, zijn telefoon gaat over maar dat is het dan. Niemand (vve) kan hem bereiken...
WAT GEBEURT ER INDIEN HET GEHUURDE GOED VAN EIGENAAR VERANDERT?
Opgelet!
Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.
De huurwet bevat een aantal bepalingen die belangrijk zijn voor de huurder, wanneer het gehuurde goed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt van een schenking.
De bescherming van de huurder is in dit geval niet steeds hetzelfde. Het ligt eraan of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed. Hiermee wordt trouwens nogmaals het belang van de registratie benadrukt. (Zie hoofdstuk I, 3).
Opgelet!
Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.
1. De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Art. 9 van de huurwet
Wet van 13 april 1997 Art. 11 Art. 15 Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als deze zal hebben. De huurder moet dus niet “lijden” onder deze verandering van eigenaar.
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst wordt gesloten voor een duur van 9 jaar, tot 31 maart 2011 en werd geregistreerd. De woning wordt in juni 2003 verkocht. De koper “neemt de plaats in” van de verhuurder. Hij kan na het verlijden van de authentieke akte op elk ogenblik een einde stellen aan de huurovereenkomst om het goed persoonlijk te betrekken, mits het inachtnemen van een opzeggingstermijn van 6 maand. Indien hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen mits een vergoeding, moet hij tot 31 maart 2005 wachten, d.w.z. het einde van de eerste driejarige periode, en, indien de opzegging niet gemotiveerd is, aan de huurder een vergoeding gelijk aan 9 maand huurprijs betalen.
2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed.
a. Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 maand: hij is niet beschermd. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.
b. Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, met nochtans een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen
• mits een opzegging van 3 maand (in plaats van 6 maand);
• om het goed persoonlijk te betrekken, of om belangrijke werken uit te voeren of mits een vergoeding;
.• zonder het einde van de driejarige periode af te wachten. De koper moet deze opzegging aan de huurder betekenen binnen een termijn van 3 maand te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke
Dit vond ik op:
http://www.grondeigenaar.(...)derdvaneigenaar.html
Als jij daar al een aantal jaren zit is er sprake van geen vaste datum voor de vervreemding van het gehuurde goed en heb je wel degelijk rechten. Pas op: het huis is bij openbare verkoping veel meer waard als het zonder huurlasten wordt opgeleverd dan met huurder. Er is dus een belang door eigenaar/koper om jou eruit te krijgenl.
Opgelet!
Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.
De huurwet bevat een aantal bepalingen die belangrijk zijn voor de huurder, wanneer het gehuurde goed verkocht wordt of het voorwerp uitmaakt van een schenking.
De bescherming van de huurder is in dit geval niet steeds hetzelfde. Het ligt eraan of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed. Hiermee wordt trouwens nogmaals het belang van de registratie benadrukt. (Zie hoofdstuk I, 3).
Opgelet!
Deze wijziging is niet toepasselijk op de geschreven huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 werden gesloten.
1. De huurovereenkomst heeft een vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft (d.w.z. wanneer deze bijvoorbeeld geregistreerd werd) vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning de rechten van de vroegere verhuurder verkrijgen op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Art. 9 van de huurwet
Wet van 13 april 1997 Art. 11 Art. 15 Dat betekent dat hij de huurovereenkomst precies op dezelfde wijze zal moeten naleven als de oorspronkelijke verhuurder en hij precies dezelfde rechten en verplichtingen als deze zal hebben. De huurder moet dus niet “lijden” onder deze verandering van eigenaar.
Voorbeeld:
Een huurovereenkomst wordt gesloten voor een duur van 9 jaar, tot 31 maart 2011 en werd geregistreerd. De woning wordt in juni 2003 verkocht. De koper “neemt de plaats in” van de verhuurder. Hij kan na het verlijden van de authentieke akte op elk ogenblik een einde stellen aan de huurovereenkomst om het goed persoonlijk te betrekken, mits het inachtnemen van een opzeggingstermijn van 6 maand. Indien hij werken wil uitvoeren of de overeenkomst wil beëindigen mits een vergoeding, moet hij tot 31 maart 2005 wachten, d.w.z. het einde van de eerste driejarige periode, en, indien de opzegging niet gemotiveerd is, aan de huurder een vergoeding gelijk aan 9 maand huurprijs betalen.
2. De huurovereenkomst heeft geen vaste datum vóór de vervreemding van het gehuurde goed.
a. Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 maand: hij is niet beschermd. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding.
b. Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, met nochtans een zeer belangrijke afwijking. De koper kan de huurovereenkomst beëindigen
• mits een opzegging van 3 maand (in plaats van 6 maand);
• om het goed persoonlijk te betrekken, of om belangrijke werken uit te voeren of mits een vergoeding;
.• zonder het einde van de driejarige periode af te wachten. De koper moet deze opzegging aan de huurder betekenen binnen een termijn van 3 maand te rekenen vanaf het verlijden van de authentieke
Dit vond ik op:
http://www.grondeigenaar.(...)derdvaneigenaar.html
Als jij daar al een aantal jaren zit is er sprake van geen vaste datum voor de vervreemding van het gehuurde goed en heb je wel degelijk rechten. Pas op: het huis is bij openbare verkoping veel meer waard als het zonder huurlasten wordt opgeleverd dan met huurder. Er is dus een belang door eigenaar/koper om jou eruit te krijgenl.
En mijn contract is van na dat jaar.quote:Op vrijdag 29 mei 2009 11:07 schreef Roy_T het volgende:
Helaas alleen van toepassing bij een normale verkoop, en niet een executieverkoop.
Dit soort gevallen heb ik eerder zien langs komen. Wat ik daaruit begrepen heb, is dat je alleen uitgezet kan worden door een (kanton)rechter. Normaal gesproken zal deze een huurder er niet zomaar uitzetten (ivm huurbescherming) maar dit is een uitzondering. Je zult na de rechtelijke uitspraak, met waarschijnlijk een paar maanden opzegtermijn, dus het huis moeten verlaten. Je bent echter niet rechteloos, je kan je geleden schade namelijk verhalen op de verhuurder. Of dat in jou geval gaat lukken, met een onbereikbare verhuurder, is een tweede..
Who's that riding in the sun? Who's the man with the itchy gun? Who's the man who kills for fun? Psycho Dad, Psycho Dad, Psycho Dad!
Zoiets lees ik ook hier: http://www.woninghuur-bed(...)3-HetHuurbeding.htmlquote:Op vrijdag 29 mei 2009 12:33 schreef Psycho_dad het volgende:
Dit soort gevallen heb ik eerder zien langs komen. Wat ik daaruit begrepen heb, is dat je alleen uitgezet kan worden door een (kanton)rechter. Normaal gesproken zal deze een huurder er niet zomaar uitzetten (ivm huurbescherming) maar dit is een uitzondering. Je zult na de rechtelijke uitspraak, met waarschijnlijk een paar maanden opzegtermijn, dus het huis moeten verlaten. Je bent echter niet rechteloos, je kan je geleden schade namelijk verhalen op de verhuurder. Of dat in jou geval gaat lukken, met een onbereikbare verhuurder, is een tweede..
Ik kan natuurlijk de schade verhalen. Ik heb zijn adres (als ie daar nog woont). Ik kan hem dan toch aanklagen?
Het is allemaal heel verwarrend. Bij rechtsbijstand hoor ik dat ook ik gehoor moet geven aan de ontruiming. Maar dit...
... geeft weer iets anders aan.quote:De huurder moet dan zijn huurruimte ontruimen. Pas echer nadat de hypotheekverstrekker het bij de voorzieningsrechter heeft aangekaard en verlof heeft gekregen.
Rechtsbijstand geeft aan dat als ik zelfs "illegaal" dit te weten ben gekomen ik beter niet mijn kop in het zand kan steken. Ik ben een illegale huurder. Dat is de schuld van mijn huurbaas.
Ik ben benieuwd wat ik moet doen als ze op de stoep staan (ter controle oid)!?
En zoals ik begrijp zijn er twee mogelijkheden:
1. ik moet er hoe dan ook uit (nu, of nadat de bank het huis zonder huurder eist)
2. ik moet zorgen dat ik voor de verkoop een deal kan maken met de bank om het huis over te nemen (maar ja, aan wat voor prijs moet je dan denken?).
Bij de eerste optie kan ik de verhuurder aansprakelijk stellen, maar als hij amper te bereiken is... heeft dat weinig zin. Of beter: geeft dat op korte termijn weinig resultaat.
en @PsychoDad: wat is geleden schade? verhuiskosten? schadevergoeding? kosten voor het vinden van een nieuw huis?????
Lastige zaak, zeker omdat de verhuurder niet te bereiken valt. Ik denk dat je voor ze zelf af moet wegen hoeveel energie deze zaak je waard is. Officieel sta je in je recht om te blijven zitten tot een rechter anders beslist. Op een brief van de bank hoef je niet te reageren want daar ben jij geen partij mee. Jij huurt bij een verhuurder en dat is het enige aanspreekpunt voor jou. Op een gegeven moment zal de bank dan naar de rechter stappen en wordt je alsnog uitgezet. Vervolgens moet je dan schade proberen te gaan verhalen op de verhuurder. Dat wordt dan eerst een rechtszaak voor de schadevergoeding. Vervolgens een andere rechtszaak om beslag te kunnen leggen op eigendommen van de verhuurder omdat hij niet betaald. Kortom, verhuizen moet je toch. En voordat dit hele circus voorbij is, ben je zo 1 of 2 jaar en 3 of meer rechtszaken verder...
Misschien toch beter om je verlies te nemen en eieren voor je geld te kiezen, dan kan je iig binnenkort weer rustig slapen.
[Disclaimer]
Dit is advies van een leek zonder enige inhoudelijke kennis van zaken. Bron van mijn reacties is het internet verrijkt met wat logisch nadenken.
Misschien toch beter om je verlies te nemen en eieren voor je geld te kiezen, dan kan je iig binnenkort weer rustig slapen.
[Disclaimer]
Dit is advies van een leek zonder enige inhoudelijke kennis van zaken. Bron van mijn reacties is het internet verrijkt met wat logisch nadenken.
Who's that riding in the sun? Who's the man with the itchy gun? Who's the man who kills for fun? Psycho Dad, Psycho Dad, Psycho Dad!
Mjah... ik heb nog wat gebeld... erg frusty dat iedereen ook net anders advies geeft.
Duidelijk is dat ik moet verhuizen. Volgens de laatste berichten wordt ik uitgenodigd om op de zitting te komen waarin de verstrekker bij de rechtbank vraag om het huurbeding uit te mogen voeren. Tot die tijd zijn we wel even verder...
In die periode kan ik ook de huurbaas verantwoordelijk stellen. Moet nog maar eens kijken hoeveel dat op kan brengen. Feit is wel dat ik hier uitzonderlijk mooi en goed woon, en dat krijg je nergens terug, tenminste niet op die korte termijn. Sowieso ga ik er op achteruit (of telt zoiets niet mee? voor mij heeft het wel veel waarde, ik ga niet drie hoog achter zitten). Het lijkt me wel dat ik met zo'n gegeven (en gedwongen uitzetting) wat kan declareren. Als meneer niet al bankroet is.
Ik kan natuurlijk ook zelf nog een bod uitbrengen om het te kopen, maar ik neem aan dat dat een kleine kans is.
Duidelijk is dat ik moet verhuizen. Volgens de laatste berichten wordt ik uitgenodigd om op de zitting te komen waarin de verstrekker bij de rechtbank vraag om het huurbeding uit te mogen voeren. Tot die tijd zijn we wel even verder...
In die periode kan ik ook de huurbaas verantwoordelijk stellen. Moet nog maar eens kijken hoeveel dat op kan brengen. Feit is wel dat ik hier uitzonderlijk mooi en goed woon, en dat krijg je nergens terug, tenminste niet op die korte termijn. Sowieso ga ik er op achteruit (of telt zoiets niet mee? voor mij heeft het wel veel waarde, ik ga niet drie hoog achter zitten). Het lijkt me wel dat ik met zo'n gegeven (en gedwongen uitzetting) wat kan declareren. Als meneer niet al bankroet is.
Ik kan natuurlijk ook zelf nog een bod uitbrengen om het te kopen, maar ik neem aan dat dat een kleine kans is.
Dat is alleen zo als er een zogenaamd huurbeding is opgenomen in de hypotheekvoorwaarden/contract.quote:Op vrijdag 29 mei 2009 10:09 schreef Roy_T het volgende:
Er staat mij iets van bij dat je geen huurbescherming meer geniet bij een executieverkoop door de hypotheeknemer, en dat "koop breekt geen huur" daarom ook niet op gaat. Wie weet de details?
Dit beding moet dan wel samen met de hypotheekvoorwaarden zijn ingeschreven in de openbare registers.
Verder wordt er genoeg flauwekul opgesomd in dit topic (gelukkig ook nog wel wat nuttige dingen)
Je wettelijke situatie.
Er is een huurbeding in het spel. De bank staat dan ook volledig in haar recht om jou uit huis te laten zetten (omdat zij geen toestemming heeft gegeven om te verhuren). Echter kunnen zij dit pas doen NADAT zij toestemming hebben gekregen van de President van de Rechtbank. Deze toestemming kan een tijdje op zich laten wachten (een paar weken...hoeft niet heel lang).
Je hebt in dit geval wel recht op vergoeding van de verhuurder voor de schade die is ontstaan doordat het "illegaal" aan jou is verhuurd. Aangezien jij aangeeft dat hij niet te bereiken is, zal dit wel eens lastig kunnen worden.
Voor het geval je dit zelf allemaal nog even wilt nalezen:
Art. 3:264 BW (alle leden)
Art. 544 Rv
Art. 7:232 e.v. BW (voor je huurbescherming)
[ Bericht 0% gewijzigd door Maharbal op 29-05-2009 21:51:29 ]
Als het huurbeding ingeroepen wordt door de hypotheekbank (dat is een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank) worden de huurders/zij die verblijven etc. hiervan op de hoogte gebracht (vrijwel altijd middels een deurwaardersexploot).
Zodra het onroerend goed geveild/onderhands verkocht is zal er met de beschikking die de rechtbank gegeven heeft ontruimd kunnen worden als er niet vrijwillig ontruimd is.
Zodra het onroerend goed geveild/onderhands verkocht is zal er met de beschikking die de rechtbank gegeven heeft ontruimd kunnen worden als er niet vrijwillig ontruimd is.
Ik had begrepen dat ik ook moet worden uitgenodigd voor die zitting (verzoekschrift procedure). Ik meende begrepen te hebben dat daar ook een "uitzet" termijn werd bepaald.quote:Op zaterdag 30 mei 2009 20:47 schreef Jerroentje het volgende:
Als het huurbeding ingeroepen wordt door de hypotheekbank (dat is een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank) worden de huurders/zij die verblijven etc. hiervan op de hoogte gebracht (vrijwel altijd middels een deurwaardersexploot).
Zodra het onroerend goed geveild/onderhands verkocht is zal er met de beschikking die de rechtbank gegeven heeft ontruimd kunnen worden als er niet vrijwillig ontruimd is.
En klopt het dat voor de waarde van het huis eerst de ontruiming plaats vind, en dan pas de veiling?
En hoe gaat die ontruiming dan? Ik werk niet vrijwillig mee (ik kan nergens heen en weet niks). Hoe gebeurd zo'n ontruiming?
Is dat hoe het werkt in Nederland? Je rechten als huurder hangen ervan af wat in het contract tussen de verhuurder en de bank staat - een contract wat je als huurder niet in kunt zien?quote:Op vrijdag 29 mei 2009 21:34 schreef Maharbal het volgende:
Je wettelijke situatie.
Er is een huurbeding in het spel. De bank staat dan ook volledig in haar recht om jou uit huis te laten zetten (omdat zij geen toestemming heeft gegeven om te verhuren). Echter kunnen zij dit pas doen NADAT zij toestemming hebben gekregen van de President van de Rechtbank. Deze toestemming kan een tijdje op zich laten wachten (een paar weken...hoeft niet heel lang).
Je hebt in dit geval wel recht op vergoeding van de verhuurder voor de schade die is ontstaan doordat het "illegaal" aan jou is verhuurd. Aangezien jij aangeeft dat hij niet te bereiken is, zal dit wel eens lastig kunnen worden.
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 31-05-2009 11:03:41 ]
Zo is het globaal. Het principe is dat jij de hypotheekvoorwaarden wel kunt inzien omdat deze in de openbare registers worden ingeschreven samen met de hypotheekakte; onroerend goed kan immers niet geleverd worden zonder inschrijving in de openbare registers. Je kunt dus op de hoogte zijn van deze beperking.quote:Op zondag 31 mei 2009 11:03 schreef Igen het volgende:
[..]
Is dat hoe het werkt in Nederland? Je rechten als huurder hangen ervan af wat in het contract tussen de verhuurder en de bank staat - een contract wat je als huurder niet in kunt zien?
De rechter bepaalt een termijn waarbinnen jij moet ontruimen.quote:Op zondag 31 mei 2009 10:52 schreef wallflower het volgende:
[..]
Ik had begrepen dat ik ook moet worden uitgenodigd voor die zitting (verzoekschrift procedure). Ik meende begrepen te hebben dat daar ook een "uitzet" termijn werd bepaald.
En klopt het dat voor de waarde van het huis eerst de ontruiming plaats vind, en dan pas de veiling?
Voor de waarde van het huis wordt uitgegaan van de waarde die het huis "leeg" heeft (daar gaat het hele huurbeding immers om. Huurders zijn in beginsel namelijk waardedrukkend voor onroerend goed).
De beschikking wordt eerst door de deurwaarder aan de huurders/zij die verblijven etc. betekend met bevel om binnen 3 dagen (die 3 dagen is wettelijk, tenzij er in de beschikking een langere termijn staat) het pand te ontruimen. Voor het geval je dit niet doet wordt ook de ontruiming meteen aangezegd tegen een bepaalde datum.quote:Op zondag 31 mei 2009 10:52 schreef wallflower het volgende:
[..]
...
En hoe gaat die ontruiming dan? Ik werk niet vrijwillig mee (ik kan nergens heen en weet niks). Hoe gebeurd zo'n ontruiming?
Is er niet ontruimd komt de deurwaarder met een hovj, een slotenmaker en een ontruimingsploeg op de aangezegde datum langs en treedt dan binnen (vrijwillig of niet) om de woning te ontruimen. De spullen worden dan op straat gezet, nieuwe sloten in alle deuren en de ontruiming is een feit.
Dat je van niets weet en dat je nergens heen kunt is (hard gezegd) jouw probleem. Een deurwaardersexploot wordt geacht te zijn ontvangen (dus jij moet bewijzen dat je het niet ontvangen hebt, wat onmogelijk is) en je hebt de tijd gehad om zelf te ontruimen.
Mocht je tijdens de ontruiming problemen veroorzaken kan de deurwaarder je af laten voeren door de politie.
Waar kun je die inzien dan? Ik heb werkelijk geen idee.quote:Op zondag 31 mei 2009 11:18 schreef Maharbal het volgende:Zo is het globaal. Het principe is dat jij de hypotheekvoorwaarden wel kunt inzien omdat deze in de openbare registers worden ingeschreven samen met de hypotheekakte; onroerend goed kan immers niet geleverd worden zonder inschrijving in de openbare registers. Je kunt dus op de hoogte zijn van deze beperking.
Dus in het kort komt het er op neer dat:
- Ik een brief krijg waarin de hypotheekverstrekker het huurbeding in wil zetten (bij de president van de rechtbank). Pas als deze post persoonlijk aan mij gericht is kan ik pas officieel weten dat er iets aan de hand is. Wanneer kan ik die brief krijgen, qua termijn? volgens mij wordt het huis eerdaags getaxeerd (een geveltaxatie, want ik weet van niks). Is het correct dat ik hier van op de hoogte gestelt dien te worden?
- Na het vonnis (van het huurbeding) zou ik minimaal 3 dagen krijgen om het huis te ontruimen!? Eventueel iets meer, hoop ik. Hoe snel wordt zo'n zitting georganiseerd?
- Als het pand wordt aangekondigd kan ik een onderhandse bieding doen, of zou ik nu de hypotheek verstrekker ook nu kunnen bellen om te vragen hoe en wat?
- Tussentijds ergens rechtsbijstand inschakelen om de verhuurder aan te klagen wegens het niet nakomen van de verplichtingen die hij met mij heeft.
- Iemand die iets zinnings kan zeggen over het hele tijd pad? Duurt dit nog een aantal weken/maanden of kan ik maar beter vast de verhuisdozen vullen?
Heeft iemand ook een idee hoe veel de waarde van zo'n huis is op een veiling? Ik heb via de hypotheker.nl een waardecheck gedaan. Die komt zo rond de 170.000 uit.
[ Bericht 4% gewijzigd door wallflower op 31-05-2009 14:08:33 ]
Je samenvatting van de situatie is inderdaad redelijk correct. Over het tijdsverloop kan ik helaas niets zinnigs zeggen.quote:Op zondag 31 mei 2009 13:46 schreef wallflower het volgende:
[..]
Waar kun je die inzien dan? Ik heb werkelijk geen idee.
Over het inzien van de voorwaarden: Dat kan bij de openbare registers van de Dienst van het kadaster en de openbare registers.
Zelf kopen is misschien een optie.
Nee de kans op kopen is helemaal niet klein, want bij executieveiligen worden prijsafspraken gemaakt. Daar kun jij als particulier best een beetje boven zittten.
Edit: misschien kun je zelfs contact op nemen met de bank voor onderhandse verkoop
[ Bericht 51% gewijzigd door Fastmatti op 01-06-2009 15:14:22 ]
Nee de kans op kopen is helemaal niet klein, want bij executieveiligen worden prijsafspraken gemaakt. Daar kun jij als particulier best een beetje boven zittten.
Edit: misschien kun je zelfs contact op nemen met de bank voor onderhandse verkoop
[ Bericht 51% gewijzigd door Fastmatti op 01-06-2009 15:14:22 ]
Wat vrijwel zeker vast staat is dat je het huis uit zal moeten!
Hoe gaat de procedure (ongeveer) in zijn werk:
-de hypotheekverstrekker zal de eigenaar en (meen ik mij te herinneren) de bewoners/huurders dagen om te verschijnen voor het kanton gerecht, dit gaat natuurlijk alleen op als je ingeschreven staat op het huis.
-de rechtbank zal hier een afweging maken tussen de belangen van de hypotheek verstrekker en de huurders, het belang van de hypotheekverstrekker weegt in dit geval altijd zwaarder, je zal je huis uit moeten, wel kan je hier naar toe gaan en toelichten dat je er al x jaar woont, netjes huur hebt betaald etc en dat het redelijk is om je een bepaalde periode te geven te verhuizen,.
-het pand zal geveild worden via openbare executieverkoop, indien de bank accoord gaat met het bod is er een nieuwe eigenaar, die eventueel (reken hier NIET op!) vrijwillig de huurders zou kunnen overnemen.
-de nieuwe eigenaar neemt de huurders niet over, indien deze redelijk is zal hij nogmaals met de huurders in overleg treden over het verlaten van het pand anders treedt de termijn van de rechtbank in werking (tenzij anders uitgesproken door de rechtbank: termijn vanaf het moment van uitspraak).
Wat je op dit moment moet afwegen zijn de volgende zaken:
Hoe reeel is het dat jij je borg gaat terugkrijgen ? Hoe reeel is het dat de eigenaar (zeker gezien zijn schulden) jou gaat betalen om gedwongen te verhuizen (verhuispremie). Als beide gevallen zeeer irreeel zijn zal je ABSOLUUT de eigenaar direct moeten dagen voor het kanton gerecht te verschijnen, en in overleg met een advocaat/rechtswinkel evt. de huurbetalingen staken, stop deze dan in een pot zodat je kan verhuizen.
-je hoeft niet te verschijnen op de zitting over de ontruiming, dit is echter wel handig omdat je jouw belangen kan toelichten, de rechter hoeft hier geen rekening mee houden maar zal dit waarschijnlijk wel meenemen in een vonnis, je kan ook natuurlijk de bank contacten en met hen overleg hebben.
-indien je verschijnt: je hoeft je niet te laten vertegenwoordigen door een advocaat, dit is echter wel weer handig omdat deze zaken beter kunnen verwoorden en meer weten van evt. regels in jouw voordeel.
-ga ABSOLUUT met een rechtswinkel/advocaat praten ! doe dit zo snel mogelijk!!
Hoe gaat de procedure (ongeveer) in zijn werk:
-de hypotheekverstrekker zal de eigenaar en (meen ik mij te herinneren) de bewoners/huurders dagen om te verschijnen voor het kanton gerecht, dit gaat natuurlijk alleen op als je ingeschreven staat op het huis.
-de rechtbank zal hier een afweging maken tussen de belangen van de hypotheek verstrekker en de huurders, het belang van de hypotheekverstrekker weegt in dit geval altijd zwaarder, je zal je huis uit moeten, wel kan je hier naar toe gaan en toelichten dat je er al x jaar woont, netjes huur hebt betaald etc en dat het redelijk is om je een bepaalde periode te geven te verhuizen,.
-het pand zal geveild worden via openbare executieverkoop, indien de bank accoord gaat met het bod is er een nieuwe eigenaar, die eventueel (reken hier NIET op!) vrijwillig de huurders zou kunnen overnemen.
-de nieuwe eigenaar neemt de huurders niet over, indien deze redelijk is zal hij nogmaals met de huurders in overleg treden over het verlaten van het pand anders treedt de termijn van de rechtbank in werking (tenzij anders uitgesproken door de rechtbank: termijn vanaf het moment van uitspraak).
Wat je op dit moment moet afwegen zijn de volgende zaken:
Hoe reeel is het dat jij je borg gaat terugkrijgen ? Hoe reeel is het dat de eigenaar (zeker gezien zijn schulden) jou gaat betalen om gedwongen te verhuizen (verhuispremie). Als beide gevallen zeeer irreeel zijn zal je ABSOLUUT de eigenaar direct moeten dagen voor het kanton gerecht te verschijnen, en in overleg met een advocaat/rechtswinkel evt. de huurbetalingen staken, stop deze dan in een pot zodat je kan verhuizen.
-je hoeft niet te verschijnen op de zitting over de ontruiming, dit is echter wel handig omdat je jouw belangen kan toelichten, de rechter hoeft hier geen rekening mee houden maar zal dit waarschijnlijk wel meenemen in een vonnis, je kan ook natuurlijk de bank contacten en met hen overleg hebben.
-indien je verschijnt: je hoeft je niet te laten vertegenwoordigen door een advocaat, dit is echter wel weer handig omdat deze zaken beter kunnen verwoorden en meer weten van evt. regels in jouw voordeel.
-ga ABSOLUUT met een rechtswinkel/advocaat praten ! doe dit zo snel mogelijk!!
Ik zit sinds een maand of twee in een vegrelijkbare situatie als de topicstarter en heb inmiddels e.e.a. geleerd.
Zoals ik het nu heb begrepen kun je als huurder inderdaad uitgezet worden als er sprake was van een huurbeding in de hypotheek van de eigenaar van het pand. Zoals inmiddels al is aangegeven zal een rechter hier echter eerst uitspraak over moeten doen, zolang dit nog niet gebeurd is heeft de bank dus NIET het recht om je uit te zetten!
Verder zijn er een aantal voorwaarden waaronder de rechtbank geen toestemming zal geven tot het inroepen van het huurbeding. Één van die voorwaarden is als jij je als huurder bereid verklaart om het pand te kopen voor een bedrag gelijk aan of hoger dan de hypotheekschuld die op het pand rust, ongeacht of de bank dit bod nu accepteert of niet. Een onzekere factor hier is echter als er sprake is van een tweede hypotheek, die tezamen met de eerste hypotheek een hogere schuld vertegewoordigt dan de waarde van het pand. Dit is bij u volgens mij het geval en zo ook bij mij. Met wat ik tot nu toe begrepen heb wordt met "hypotheekschuld" zoals ik deze eerder noemde enkel de hoofdhypotheek bedoeld, en niet een eventuele tweede hypotheek, maar dit is voor mij nog niet geheel zeker. Overige schuldeisers doen zowiezo niet ter zake. Één en ander is ook na te lezen in het boek "Recht voor de huurder" geschreven door mr. Tj. Zuidema.
Wat betreft de waarde van uw pand. U noemde een waarde van 170.000, ik neem aan dat dit de verkoopwaarde otewel de marktwaarde is? Dit houdt in de verwachtte opbrengst als u het pand nu op de vrije markt zou verkopen. De executiewaarde in onverhuurde staat zal ongeveer 80% van de verkoopwaarde bedragen, de executiewaarde in verhuurde staat is meestal rond de 60% van de verkoopwaarde. Als u biedingen gaat doen kunt u er van uit gaan dat de bank al snel akkoord zal gaan indien u dus minimaal die 80% biedt, zeker als dat een hoger bedrag is dan de hypotheekschuld die op het pand rust. U kunt met zo'n bod dus waarschijnlijk ook voorkomen dat de bank beroep kan doen op het huurbeding wat de waarde van de woning omlaag zal drukken. De woning zal dan immers in verhuurde staat geveild moeten gaan worden en zoals ik al aangaf is verwachtte opbrengst dan aanzienlijk lager. Dit is gunstig voor u aangezien u zodoende eventuele andere potentiële kopers buiten spel kunt houden. Zij zullen zelden of nooit een bod van meer dan 80% doen voor een woning in verhuurde staat.
Mocht er toch, onderhands, een hoger bod binnenkomen dan heeft de bank zoals ik het tot nu toe begrepen heb het recht dit bod te accepteren. Volgens de bank heb ik daarna als huurder geen recht om te proberen dit bod te evenaren maar ik heb hier mijn twijfels over, volgens mij probeert de bank dit mij namelijk enkel wijs te maken om een zo hoog mogelijk bod bij mij af te dwingen.
Indien het pand dus alsnog door een andere persoon gekocht wordt terwijl u een bod heeft gedaan dat hoog genoeg was om te kunnen blijven zitten waar u zit kunt u alsnog met de nieuwe eigenaar in overleg gaan voor een eventuele verhuispremie. Naar mijn weten zal de nieuwe eigenaar overigens ook niet het recht hebben om ineens uw huurprijs drastisch te verhogen.
Dit is heel kort samengevat wat ik tot nu toe van eea begrepen heb. Ik zie nu dat dit topic al enkele maanden oud is, als u mij kunt vertellen wat er inmiddels allemaal gebeurd is kan ik daar wellicht ook weer van leren aangezien de zaak bij mij nog lopende is.
Zoals ik het nu heb begrepen kun je als huurder inderdaad uitgezet worden als er sprake was van een huurbeding in de hypotheek van de eigenaar van het pand. Zoals inmiddels al is aangegeven zal een rechter hier echter eerst uitspraak over moeten doen, zolang dit nog niet gebeurd is heeft de bank dus NIET het recht om je uit te zetten!
Verder zijn er een aantal voorwaarden waaronder de rechtbank geen toestemming zal geven tot het inroepen van het huurbeding. Één van die voorwaarden is als jij je als huurder bereid verklaart om het pand te kopen voor een bedrag gelijk aan of hoger dan de hypotheekschuld die op het pand rust, ongeacht of de bank dit bod nu accepteert of niet. Een onzekere factor hier is echter als er sprake is van een tweede hypotheek, die tezamen met de eerste hypotheek een hogere schuld vertegewoordigt dan de waarde van het pand. Dit is bij u volgens mij het geval en zo ook bij mij. Met wat ik tot nu toe begrepen heb wordt met "hypotheekschuld" zoals ik deze eerder noemde enkel de hoofdhypotheek bedoeld, en niet een eventuele tweede hypotheek, maar dit is voor mij nog niet geheel zeker. Overige schuldeisers doen zowiezo niet ter zake. Één en ander is ook na te lezen in het boek "Recht voor de huurder" geschreven door mr. Tj. Zuidema.
Wat betreft de waarde van uw pand. U noemde een waarde van 170.000, ik neem aan dat dit de verkoopwaarde otewel de marktwaarde is? Dit houdt in de verwachtte opbrengst als u het pand nu op de vrije markt zou verkopen. De executiewaarde in onverhuurde staat zal ongeveer 80% van de verkoopwaarde bedragen, de executiewaarde in verhuurde staat is meestal rond de 60% van de verkoopwaarde. Als u biedingen gaat doen kunt u er van uit gaan dat de bank al snel akkoord zal gaan indien u dus minimaal die 80% biedt, zeker als dat een hoger bedrag is dan de hypotheekschuld die op het pand rust. U kunt met zo'n bod dus waarschijnlijk ook voorkomen dat de bank beroep kan doen op het huurbeding wat de waarde van de woning omlaag zal drukken. De woning zal dan immers in verhuurde staat geveild moeten gaan worden en zoals ik al aangaf is verwachtte opbrengst dan aanzienlijk lager. Dit is gunstig voor u aangezien u zodoende eventuele andere potentiële kopers buiten spel kunt houden. Zij zullen zelden of nooit een bod van meer dan 80% doen voor een woning in verhuurde staat.
Mocht er toch, onderhands, een hoger bod binnenkomen dan heeft de bank zoals ik het tot nu toe begrepen heb het recht dit bod te accepteren. Volgens de bank heb ik daarna als huurder geen recht om te proberen dit bod te evenaren maar ik heb hier mijn twijfels over, volgens mij probeert de bank dit mij namelijk enkel wijs te maken om een zo hoog mogelijk bod bij mij af te dwingen.
Indien het pand dus alsnog door een andere persoon gekocht wordt terwijl u een bod heeft gedaan dat hoog genoeg was om te kunnen blijven zitten waar u zit kunt u alsnog met de nieuwe eigenaar in overleg gaan voor een eventuele verhuispremie. Naar mijn weten zal de nieuwe eigenaar overigens ook niet het recht hebben om ineens uw huurprijs drastisch te verhogen.
Dit is heel kort samengevat wat ik tot nu toe van eea begrepen heb. Ik zie nu dat dit topic al enkele maanden oud is, als u mij kunt vertellen wat er inmiddels allemaal gebeurd is kan ik daar wellicht ook weer van leren aangezien de zaak bij mij nog lopende is.
|
|
