Huis kopen: aard- en nagelvast...hoe zit dat?

Alle onroerende goederen zijn aard- en nagelvast, ik heb altijd geleerd dat de dingen die je niet vast kunt pakken en meenemen onroerend zijn dus bijvoorbeeld schutting en cv maar ook de tuinplanten in de grond.

hou vast aan de stelregel dat als je zaken kunt verwijderen zonder dat er schade wordt berokkend aan de zaak zelf of waar deze aan was vastgemaakt/bevestigd, dan zijn het roerende zaken.
een legplankenstelling met pluggen en schroeven aan de wand bevestigd is roerend.
het is wel flauw om gordijnrails mee te nemen. over toiletborstel en dergelijke moet je je niet druk maken, die smijt je toch weg

roerend.

Help BW 3:4 misschien?

quote:

1.
Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel van die zaak.

2.
Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.

quote:

Op maandag 2 maart 2009 17:19 schreef Marijevdh het volgende:


Nu vroeg ik mij net af of dat eigenlijk wel mag?

Als ik een woning verkoop zonder voordeur (wat onroerend is) en de koper gaat daarmee akkoord, dan zie ik eerlijk gezegd het probleem niet.

Blijkbaar hebben de verkopers alles graag duidelijk en geven ze deze lijst op om misverstanden te voorkomen. Dat het wat overdreven is, geef ik toe, maar toch.

De verkopende makelaar heeft zeker net z'n diploma gehaald haha... nog erg ijverig...

Hoe dan ook, Google eens op "natrekking". Dat is de goederenrechtelijke term voor art. 3:4 lid 2 BW dat JumpingJacky noemde. Wellicht dat je daar nog wat wijzer van wordt.

quote:

Op maandag 2 maart 2009 22:24 schreef Meeldraad het volgende:
De verkopende makelaar heeft zeker net z'n diploma gehaald haha... nog erg ijverig...

Hoe dan ook, Google eens op "natrekking". Dat is de goederenrechtelijke term voor art. 3:4 lid 2 BW dat JumpingJacky noemde. Wellicht dat je daar nog wat wijzer van wordt.

Natrekking zegt volgens mij alleen iets over eigendomskwesties. (het schuurtje van de buren op jouw erf bijvoorbeeld), niet of iets contractueel wordt meegenomen of niet.

Laat ons meelachen om de lijst dus scan hem even in.

De badkamerkastjes, zonnewering en toiletrolhouder horen gewoon bij de woning. Dus als ze daar niet akkoord mee kunnen gaan moet je gewoon heel de koop afblazen.

Verder stelt het laminaat niet zo veel voor dat is vaak al redelijk versleten.
Wij zijn 3 klusdagen bezig geweest het tapijt boven weg te halen. Leermomentje. Laat ze de rommel meenemen want vaak heb je er niks aan maar het kost je wel moeite om het weg te halen.

quote:

Op maandag 2 maart 2009 22:29 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Natrekking zegt volgens mij alleen iets over eigendomskwesties. (het schuurtje van de buren op jouw erf bijvoorbeeld), niet of iets contractueel wordt meegenomen of niet.

Ja, maar zodra je tekent voor de eigendom van de hoofdzaak, dan gaat alles wat daaraan 'vast' zit mee in het eigendom (indien er geen voorbehoud is geplaatst). Ik geloof niet dat je die twee dingen los kan zien. Als een roerende zaak aard- en nagelvast zit aan een onroerende zaak, wordt het bestanddeel van die onroerende zaak.... dacht ik.

quote:

Op maandag 2 maart 2009 23:00 schreef Meeldraad het volgende:

[..]

Ja, maar zodra je tekent voor de eigendom van de hoofdzaak, dan gaat alles wat daaraan 'vast' zit mee in het eigendom (indien er geen voorbehoud is geplaatst). Ik geloof niet dat je die twee dingen los kan zien. Als een roerende zaak aard- en nagelvast zit aan een onroerende zaak, wordt het bestanddeel van die onroerende zaak.... dacht ik.

Maar dat is hier toch niet relevant? Het gaat hier om wat contractueel wordt meegenomen.

De voordeur zit ook nagelvast aan het huis en niemand zal betwisten dat dat normaliter in het huis hoort te zitten, maar zodra ik met de koper overeenkom dat ik de voordeur meeneem, dan is dat verder geen probleem.

Ik weet niet wanneer er wat getekend is, maar als je eerst een voorlopig koopcontract vastlegt, dat alleen de roerende zaken worden meegenomen. En als vervolgens later de lijst met roerende zaken wordt aangeleverd en blijkt dat op die lijst allerlei dingen staan die door natrekking deel zijn gaan uitmaken van de onroerende zaak, dan zijn die roerende zaken dus geen zelfstandige zaken meer en zouden ze dus ook niet op die lijst mogen voorkomen. Toch?

quote:

Op maandag 2 maart 2009 23:35 schreef Meeldraad het volgende:
Ik weet niet wanneer er wat getekend is,

Er is alleen een bod gedaan

quote:

maar als je eerst een voorlopig koopcontract vastlegt, dat alleen de roerende zaken worden meegenomen. En als vervolgens later de lijst met roerende zaken wordt aangeleverd en blijkt dat op die lijst allerlei dingen staan die door natrekking deel zijn gaan uitmaken van de onroerende zaak, dan zijn die roerende zaken dus geen zelfstandige zaken meer en zouden ze dus ook niet op die lijst mogen voorkomen. Toch?

Die lijst zit normaal gesproken in de koopovereenkomst. (een voorlopige koopovereenkomst bestaat overigens niet )

Volgens mij worden gordijnrails doorgaans als onroerend beschouwd (de gordijnen zelf echter niet) ?
Wat betreft badkamerkastjes, hangt het er vanaf wat voor kastjes dit zijn. Is dat echt een meubel wat vastgemaakt is rond de wastafel of zijn het kastjes die ze eronder/ernaast bijgezet hebben (dus los). In het eerste geval is het gewoon onderdeel van het huis, in het tweede geval kunnen ze het idd meenemen.

Laminaat is volgens mij gewoon onderdeel van het huis, dus je kan daar even kijken of je het zelf zou vervangen of laten zitten. Als je het wilde vervangen, laat ze het dan idd meenemen zoals HarryP aangaf, bespaart jou weer die moeite. Als je het wilde laten zitten, kan je er evt een punt van maken dat dit onderdeel is van het huis.

Toiletborstel, wcrol houder, plankjes aan de muur zijn idd dingen die ze kunnen meenemen. Dat je dan gaten hebt klopt, en meestal zullen de verkopers ook voorstellen dat je deze dingen (ook gordijnen etc) kan overnemen. Op die manier heb jij geen gaten waar je passend materiaal op moet gaan zoeken (zeker wanneer ze in badkamer/toilet tegels geboord hebben kan dat een punt zijn) en zij kunnen weer ietsje extra verdienen op hun verkoopprijs. Jij hebt bepaalde dingen toch nodig, dus als je het kan overnemen ben je in principe goedkoper uit dan wanneer je het nieuw moet gaan kopen.

Dus eventueel dat je wat dingen (die echt roerend zijn en die je anders weer moet gaan kopen) op die lijst aanduidt en een apart bod doet om die dingen achter te laten bij hun verhuis.

Ach, ze mogen best bedingen dat ze die plankjes en alle andere spullen mee willen nemen. Maar het lijkt mij dat ze die dingen gebruiken om nog iets meer geld er uit te persen.

Mochten jullie een aantal dingen persé over willen nemen kan je natuurlijk mooi die lijst gebruiken om dat op aan te kruisen en hetzelfde bod nogmaals te doen maar dan inclusief die spullen. :-)

By the way, laminaat kan best handig zijn om te laten liggen, als je geen zin hebt om direct aan de slag te gaan met kiezen en vervangen.

quote:

Op dinsdag 3 maart 2009 00:06 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Er is alleen een bod gedaan
[..]

Die lijst zit normaal gesproken in de koopovereenkomst. (een voorlopige koopovereenkomst bestaat overigens niet )

Ah ja, oké oké je hebt gelijk : overeenkomst onder voorbehoud dan.
Goed, zo dan: zolang er nog niks getekend is (zoals in het geval van TS), loop je niet tegen problemen over aard- en nagelvast aan. Deze zouden pas gaan spelen indien je eerst een koopovereenkomst onder voorbehoud (van financiering) tekent en later de lijst met roerende zaken krijgt aangeleverd waarop bestanddelen staan die aard- en nagelvast verbonden zijn met de onroerende zaak. In dat geval houden de bestanddelen op als zelfstandige zaak te bestaan en maken ze door natrekking deel uit van het hoofdbestanddeel, de onroerende zaak. Resteert de (academische) vraag: wat wordt precies verstaan onder aard- en nagelvast? Ik meen me eigenlijk te herinneren dat dat wel verder ging dan mogelijk te verwijderen "zonder schade van betekenis".

quote:

Op dinsdag 3 maart 2009 12:56 schreef Meeldraad het volgende:

[..]

Ah ja, oké oké je hebt gelijk : overeenkomst onder voorbehoud dan.
Goed, zo dan: zolang er nog niks getekend is (zoals in het geval van TS), loop je niet tegen problemen over aard- en nagelvast aan. Deze zouden pas gaan spelen indien je eerst een koopovereenkomst onder voorbehoud (van financiering) tekent en later de lijst met roerende zaken krijgt aangeleverd waarop bestanddelen staan die aard- en nagelvast verbonden zijn met de onroerende zaak. In dat geval houden de bestanddelen op als zelfstandige zaak te bestaan en maken ze door natrekking deel uit van het hoofdbestanddeel, de onroerende zaak. Resteert de (academische) vraag: wat wordt precies verstaan onder aard- en nagelvast? Ik meen me eigenlijk te herinneren dat dat wel verder ging dan mogelijk te verwijderen "zonder schade van betekenis".

Het moet ook bij het gebouw horen, zeg maar een gebouw met plek voor een roltrap - hoort de roltrap bij het gebouw, ondanks dat je deze los kan schroeven. Zo ook de CV, lift, tapijt, airco installatie.

Dit herinner ik me uit jurisprudentie.

quote:

Op dinsdag 3 maart 2009 09:53 schreef _Flash_ het volgende:

Mochten jullie een aantal dingen persé over willen nemen kan je natuurlijk mooi die lijst gebruiken om dat op aan te kruisen en hetzelfde bod nogmaals te doen maar dan inclusief die spullen. :-)

Dat gaat natuurlijk nooit werken In plaats van nader tot elkaar te komen, ga je juist verder uit elkaar. Jij doet immers een lager bod dan je 1e bod, ipv hoger.

In bepaalde landen is het zelfs gebruikelijk om het keukenblok mee te nemen, in Nederland mag je dat eventueel ook op de lijst zetten met dingen die je meeneemt, maar dat is niet gebruikelijk. Maar het meenemen van een toiletrolhouder vind ik niet zo heel vreemd. Als je daar een speciale design ding hebt hangen en je naar een huis gaat waar ze geen toiletrolhouder hebben bijvoorbeeld.
Er zijn wel bepaalde dingen je hoort te laten zitten zoals wandcontactdozen, afdekplaatjes voor lichtpunten, drempels enz. Maar als je als verkoper overeenkomt met de koper dat je ze mee wilt nemen mag dat best, maar dan moet je dat wel appart aangeven. Met een losse kast is dat anders, daarvan hoef je niet aan te geven dat je het mee neemt, dat is namelijk aannemelijk. Maar je mag het best om er geen misverstanden over te laten ontstaan op de lijst zetten natuurlijk.

_{Overigens moest ik toen ik mijn vorige huurhuis uit ging hem compleet leeg opleveren omdat er nog geen nieuwe huurder was die eventueel dingen kon overnemen. Dat betekende ook de gordijnrails er uit en de vloebedekking, anders kreeg ik een boete. Jammer want het was nog maar 2 jaar oud maar het paste niet in mijn nieuwe huis}

Spannedn of dat geaccepteerd wordt, weet je wanneer je antwoord krijgt|?

Ja, zo heb ik het ook gedaan. Roerende goederen als toiletrolhouder etc zaten in de koop, maar voor de grotere zaken (paneelgordijenen, etc) ben ik er gewoon op bezoek geweest en heb er zelf over onderhandeld en apart betaald.