De hypotheeknormen onder de loep genomen...

Naar aanleiding van het stuk dat vandaag op de voorpagina van de Spits ( ) stond.

In diverse topics valt te lezen dat mensen een x-aantal keer het inkomen echt onverantwoordelijk vinden of dat een bepaald aantal keer het inkomen toch echt het maximum dient te zijn. Sinds vorig jaar zijn er de CHF-normen. Normen die zijn opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Banken, in samenwerking met het NIBUD.

Aan de hand van wat voorbeelden en berekeningen is simpel te consluderen dat deze manier van bepalen of iemand een hypotheek al dan niet zou kunnen krijgen onzinnig is.

Allereerst een misverstand uit de wereld helpen: Ook in dat artikel wordt gesproken over 'ongeveer 4,5x het inkomen' als maximaal te lenen bedrag. Dat is niet zo: uit de PDF kun je halen dat dat, afhankelijk van het inkomen, rentestand en rentevaste periode, loopt van 3,3x tot 6,2x het inkomen.

In die tabel wordt enigszins rekening gehouden met verschillende rentestanden. Dat moet ook wel, aangezien een stijging van 5% naar 5,5% hypotheekrente wil zeggen dat de bruto (en, kort door de bocht, de netto) lasten stijgen met 10%. In de tabel zie je dat er in een dergelijk geval géén invloed blijkt te zijn. (van 5-5,5% maakt niets uit qua maximum, terwijl de lasten dus 10% schelen)
Ga je van 5 naar 6%: 20% stijging. In de tabel kun je dan bij een inkomen van 40.000 euro zo'n ¤4.500 minder lenen op een bedrag van ¤193.000. (let op: da's 2,33% minder)

Daarnaast is er nog zoiets als: welke hypotheek kun je krijgen. Voor de CFH-normen maakt het niet uit of je een volledige spaarhypotheek neemt (met een overlijdensrisicoverzekering die de volledige hypotheek aflost bij overlijden) of dat je een zo groot mogelijk deel aflossingsvrij neemt met daarbij een beleggingscomponent en een overlijdensrisicoverzekering die een bedrag uitkeert dat de verstrekker als minimum hanteert. Vaak gaat het dan om het bedrag van de hypotheek dat uitkomt boven de 90% van de executiewaarde.

Aan de hand van een berekening op de site van Florius komen we op de volgende maandlasten:

Hypotheek = ¤190.000,-

Voorbeeld 1:
Hypotheekvorm: Spaarhypotheek (100%)
Rentevaste periode: 30 jaar
Bruto lasten: ¤1.253,- (¤890,-)

Voorbeeld 2:
Hypotheekvorm: Aflossingsvrij + beleggingen
Rentevaste periode: 10 jaar
Bruto lasten: ¤986,- (netto: ¤660,-)

In de bruto lasten scheelt dit dus: 21%
Netto scheelt het 25% (!).

Beide hypotheeklasten zijn -blijkbaar- acceptabel als maximale hypotheek. Om dezelfde netto lasten te krijgen als de volledige spaarhypotheek, maar dan in de aflossingsvrije variant, gaan we weer rekenen. Dan blijkt dat je voor hetzelfde geld ook een aflossingsvrije/beleggingshypotheek kunt krijgen van ongeveer ¤250.000. (25% verschil)

In plaats van 4,8x het inkomen, kun je tegen dezelfde maandlasten dus ook een hypotheek krijgen van 6,25%. Nemen we voor de voordelige optie een rentevaste periode van 30 jaar, dan blijft er nog steeds ruimte over voor een hypotheek van ongeveer ¤225.000,-. Nog steeds ruim 18% méér.

Alleen: dit laatste is volgens de normen dus 'teveel' en 'onverantwoord'.

Nog een voorbeeld:

Een echtpaar waarvan alleen de man werkt, kan meer lenen dan een echtpaar met hetzelfde gezamenlijke inkomen, waarvan beide partners werken. Als er een kans is dat iemand werkloos wordt, dan is deze gelijk als we alleen uitgaan van het inkomen (en dat doet de norm). De kans dat het gezin met twee inkomens zonder inkomen komt te zitten, is volgens mij de helft zo klein. (al valt er iets voor te zeggen dat er wellicht in de toekomst kinderen komen en dat één van de partners minder gaat werken, waardoor het inkomen daalt)

Laatste opmerkingen over de normen: De normen houden helemaal geen rekening met het uitgavenpatroon en de gezinssamenstelling. Een alleenstaande heeft dezelfde mogelijkheden als een gezin met 5 kinderen, waarvan maar 1 ouder werkt, maar heeft qua vaste lasten waarschijnlijk méér te besteden. Ook wordt er geen rekening gehouden met hoeveel geld een persoon overhoudt: gooi je geld over de balk of ben je juist heel erg spaarzaam? Er wordt geen rekening mee gehouden.

Wat voor de één een verantwoord bedrag is, is dat niet voor de ander. Dergelijke normen (net als NHG-normen, waar bijna dezelfde verschillen gelden) zijn niet logisch.

Er zou meer gekeken moeten worden naar de daadwerkelijke omstandigheden en de daadwerkelijke lasten van een hypotheek. In het verleden deden verstrekkers dit laatste soms wel (werkelijke lasten-toets). Men keek naar de daadwerkelijke lasten, als de rentevaste periode maar langer was dan 10 jaar.

Samenvatting:

De CHF- (en NHG-) normen zouden niet meer moeten worden toegepast, maar er zou vaker gekeken moeten worden naar de daadwerkelijke omstandigheden/uitgaven/toekomstverwachtingen. Helemaal sluitend en 100% goed zul je het nooit krijgen (grenzen zul je altijd hebben en dat is óók logisch), maar deze halfbakken (en voor de publieke opinie/politieke druk opgestelde) normen zijn het sowieso niet.


_{uiteraard verschillen de berekeningen per hypotheekverstrekker en heb ik nu een vrij willekeurig voorbeeld genomen. De verschillen kunnen dus groter, maar ook kleiner zijn. Het gaat evenwel om het principe dat de normen vreemd zijn.}

quote:

Op maandag 18 augustus 2008 21:02 schreef Hyperdude het volgende:
Of je per jaar ¤30K of ¤130K verdient maakt mi. ook nog wel verschil mbt. het aan wonen te besteden inkomensdeel. Of je 0 of 10 kinderen vast ook wel.

Dat van het inkomen zou inderdaad nóg een voorbeeld kunnen zijn. Je verdient 4,5x zoveel, maar je kunt zogenaamd 'maar' 1,5x zoveel lenen. Héél logisch...

quote:

Domme bureaucraten die de werkelijkheid in simpele, door hun zelf te bevatten, modelletjes proberen te persen. Net zoals dat Energieverbruiksrapport ofzo dat je bij een te verkopen huis moet leveren.

Ook zoiets inderdaad. Mensen, huizen, auto's (daar geldt hetzelfde bij het energielabel...): het is individueel. Dat schijnt men niet helemaal te begrijpen.

Voor de één is 3x het inkomen (als je het dan toch zo wilt uitdrukken.... het zit immers in de samenleving geramd) teveel, voor de ander kan het makkelijk 5x zijn.

quote:

Op maandag 18 augustus 2008 21:05 schreef LXIV het volgende:
In een krappe markt, waar uiteindelijk iedereen tóch woonruimte nodig heeft, wordt de mediane prijs bepaald door hetgeen wat mensen kunnen lenen.
Is dat minder, dan worden huizen automatisch ook betaalbaarder. Of dachten jullie soms dat huizen dan voor altijd leeg kwamen te staan? Het was net zo goed mogelijk geweest dat 180.000 euro als een hele goede maar hoge gemiddelde prijs voor een rijtjeshuis zou worden beschouwd.

Van mij mag dat leenbedrag dus gerust laag en conservatief zijn, ongeacht de gezinssamenstelling of wat dan ook. Huizen worden er niet meer of minder betaalbaar door. Bovendien heeft dit ook nauwelijks invloed op de aanbodzijde (dus het aantal huizen dat gebouwd wordt) want door alle regulatie kan van een markt niet gesproken worden.

Het is alleen jammer voor vadsige babyboomers die willen cashen op hun premie-A woning en naar Spanje willen vertrekken. Die mogen van mij benadeeld worden tov de jonge gezinnen.

Zoals ik hierboven al aangaf: het gaat mij helemaal niet om hogere leenbedragen persé. Het gaat erom dat mensen verschillen van elkaar, maar dat de dingen bekeken worden vanuit de 2,1 kind en stationwagon-gedachte. Dat wil dus zeggen dat mensen soms méér, maar zeker ook mínder moeten kunnen lenen.

Executieverkopen komen echt niet allemaal door de maximale verstrekkingen: mensen kunnen het op papier lenen, maar in de praktijk geven ze gewoon meer geld uit. Ook werkloosheid is een oorzaak, al maakt het voor het risico natuurlijk niets uit of je 4 of 5x het inkomen leent bij werkloosheid: als je geen inkomen hebt, wordt alles een probleem.

quote:

Op maandag 18 augustus 2008 22:18 schreef vastgoedzeepbel het volgende:
Je rekent leuk met 10jaar en 30 jaar rentevast.. De meeste huishoudens hebben een veel kortere rentevastperiode
[ afbeelding ]

Heb jij nou echt niet het stuk gelezen?

Je begrijpt totaal niet waar het over gaat. Zie de TT.....

Voor jouw info: korter dan 10 jaar rentevast --> minder lenen volgens de norm. En nu?
Je komt met een plaatje waarin de trend loopt t/m 2006. De lijn van '10 jaar of langer' loopt op (logisch: stijgende rente). Deze norm is van 2007......

Anyway: de essentie (staat al in de samenvatting) is dat de norm die men hanteert, net als de rente die men hanteert bij minder dan 10 jaar rentevast (momenteel 5,6%) is niet logisch.

[ Bericht 9% gewijzigd door Five_Horizons op 18-08-2008 23:12:22 ]

Ik ben eerlijk gezegd wel benieuwd wat het NIBUD ervan vindt..... (en de NVB).

Ik ga er eens een mailtje aan wijden.

quote:

Op vrijdag 29 augustus 2008 22:23 schreef Cydex het volgende:

[..]

Vanwaar deze actie? Let op, ik geef hier geen waarde oordeel over

Omdat allerlei organisaties vinden dat ze zogenaamd goed bezig zijn met allerlei regeltjes, terwijl er totaal niet over is nagedacht. Dat heb ik bij het NIBUD wel vaker, vandaar.

_{of je moet bang zijn dat het NIBUD nu probeert om de normen wéér bij te stellen , maar ik ben niet arrogant genoeg om te denken dat een simpel topic als dit daarvoor gaat zorgen...}

quote:

Op vrijdag 29 augustus 2008 23:22 schreef Cydex het volgende:

[..]

Nou ja, de 'nieuwe' politici en andere beleidsmakers zijn tegenwoordig hip en zijn ook online te vinden. Wellicht dat iemand op het idee komt om fok.nl te bezoeken en eens de rubriek WGR te doorspitten.
Succes in ieder geval.

Stel dát er iets zou gebeuren, dan gok ik erop dat men dan zou bepalen dat de normen voortaan van het 'meest veilige' uitgaat. (en dat het juist minder wordt qua maximaal te lenen)

Zo is men dan vaak wel weer

Maar bedankt

quote:

Op vrijdag 29 augustus 2008 23:33 schreef heiden6 het volgende:
Misschien speelt het ook een rol dat een hoop zaken die je noemt (uitgavenpatroon etc.) snel kunnen veranderen, niet goed vast te stellen zijn, een behoorlijke inbreuk op de privacy, relatief makkelijk om mee te frauderen en daarnaast is het ook zo dat je er geen afspraken over kunt maken met mensen. Ik roep maar even wat dingen die me te binnen schieten hoor.

Desalniettemin is een algemeen rekenmodel natuurlijk verre van ideaal voor wat dan ook.

Je hebt absoluut gelijk dat het lastig is om in te schatten. Maar op zich kun je wel vragen of mensen kunnen aantonen over langere tijd bepaalde lasten kunnen dragen. Ik noem maar iets.
Zeker je huisbank (waar ik niet voor pleit om persé dáár je hypotheek te nemen) moet in staat zijn aan de hand van saldi-ontwikkelingen e.e.a. te zien. Privacy-gevoelig, klopt ook.

Er is gewoon niet één perfect systeem. Alleen zie ik dit systeem niet als de minste van alle 'kwaden', zeg maar. Dit systeem is gewoon een nóg slechtere keus dan te kijken naar daadwerkelijke lasten. Schijnveiligheid, omdat het de groep mensen die een gat in de hand hebben er nog steeds niet uitpikt. Betuttelend, omdat het de groep mensen die spaarzamer zijn, beperkt in hun keuzes.

Heb je een huis gekocht, omdat dat het maximale was qua hypotheek, maar kon je voor ¤100,- per maand meer eigenlijk een woning kopen die wél perfect was. (net die kamer extra, ik noem maar iets)

Noem het idealisme.

quote:

Op zaterdag 30 augustus 2008 00:00 schreef Innisdemon het volgende:
In mijn optiek is 1 salaris van 1 persoon minder riskant dan 2 salarissen van 2 personen. Immers de kans dat er een (deel van het) inkomen wegvalt is 2x zo groot

Dat laatste is waar, maar dan is er nog zoiets als de WW . Bij één salaris heb je dat ook, alleen is dat wel aan een maximum gebonden. Bij 1x ¤50.000 of 2x ¤25.000 is de klap bij de laatste een stuk minder groot.

Verder maakt het natuurlijk geen bal uit of je nu ¤200.000,- hebt geleend of ¤180.000. De eventuele relatieve restschuld bij een gedwongen verkoop is net zo groot. Als je bij 200.000 een probleem hebt, heb je dat bij 180.000 net zo goed. Tot slot blijft gelden: wonen moet je toch. Bij een huurwoning moet je ook nog steeds je huur betalen.

quote:

Op zaterdag 30 augustus 2008 00:14 schreef Xcalibur het volgende:
In enigszins beschonken toestand toch een beetje een advocaat van de duivel reactie:

Da's nooit een goed idee

quote:

Je zegt dat er meer op de inviduele situatie afgegaan moet worden (uitgavenpatroon etc.). Ben ik het op zich helemaal mee eens, maar iemand die iets wil is per definitie niet te vertrouwen.... Als je een net wat hogere hypotheek nodig hebt dan je eigenlijk kunt krijgen ga je natuuuurlijk bijna nooit uit. En heb je helemaal geen dure auto...

Toon het maar aan, dan. Jij wil iets van een ander, dan lijkt het me vrij logisch dat je de ander ook iets laat zien waardoor hij/zij het jou geeft. Hypotheekverstrekkers deden dit al jaren. (en dat was hun eigen risico. Een hypotheekverstrekker heeft er niets aan om jou in de problemen te laten komen, aangezien zij er veel meer aan verdienen door jouw rentelasten te ontvangen en dat te blijven doen. Het liefst 30 jaar lang.)

quote:

Dat is denk ik de belangrijkste reden voor de 'standaard' norm. En ik denk dat het helemaal niet zo slecht is
Er zijn mensen (waar ik mijzelf - en jou waarschijnlijk ook? - onder schaar) die daardoor benadeeld worden. Maar als iedereen een hypotheek heeft die hij eigenlijk niet kan betalen wordt je op termijn waarschijnlijk nog meer benadeeld...:)

Ik ben geen doelgroep (meer), al zou ik inderdaad benadeeld worden als we puur over de norm gaan praten en de door mijzelf verstandig gevonden maandlasten. Daar zit echt een levensgroot verschil tussen.

Dit is niet door de verstrekkers zelf verzonnen, maar door politieke druk. Als het risico te groot zou zijn, zou men daar in het verleden niet jarenlang van hebben afgeweken. (als de norm 15 jaar eerder zou hebben bestaan) Men kan het zich namelijk helemaal niet veroorloven. (zie de risico's en de gevolgen daarvan die verstrekkers overzee namen/overkwamen)