Momenteel huur ik de bovenverdieping van een huiseigenaar die zelf de benedenverdieping bewoont. Er is sprake van een officieel huurcontract. Sinds kort is de huiseigenaar echter met de Noorderzon vertrokken. Het blijkt dat hij vele schulden heeft en al maanden geen vaste lasten heeft afgedragen (hypotheekaflossing, gas water en elektra).
Nu komen er geregeld deurwaarders aan de deur en ook zijn hypotheekverstrekker heeft aangegeven over te zullen gaan op executieverkoop. Uiteraard ben ik dringend op zoek naar andere woonruimte, maar ik heb nog niks gevonden. Elk moment kan het gas, water en elektricitiet worden afgesloten en kan de executieverkoop in gang gezet worden. De eigenaar van de woning is niet meer tre traceren, wat kan ik nu het beste doen?
Kan ik gedwongen worden de woning te verlaten bij executieverkoop?
Spartametje
En dan je huid duur verkopen. Kan je zo een paar duizend ¤¤ voor vangen.
quote:idd je hebt als huurder erg veel bescherming van de wet.Op zaterdag 15 september 2007 14:13 schreef Hyperdude het volgende:
Probeer zo snel mogelijk woonruimte te vinden. Ook al is het een hok.
En dan je huid duur verkopen. Kan je zo een paar duizend ¤¤ voor vangen.
Je kan er als je het goed speelt wel een paar mile uit slepen (je huurcontract laten afkopen door de hypotheekverstrekker)
Koop breekt geen huur, ook niet in geval van executieverkoop.
onderbouwing:
Boek 3, artikel 264 burgerlijk wetboek:
quote:Dus heel mooi dat jij een contract hebt, maar de hypotheekhouder heeft een ouder recht om die woning en gaat dus voor. Cru gezegd, klachten wegens niet nakomen door de verhuurder? zoek de verhuurder maar op voor genoegdoening, maar dat zal de hypotheekhouder een rotzorg zijnArtikel 264
1. Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat.
2. De inroeping kan niet geschieden, voordat het in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde exploit van aanzegging of overneming is uitgebracht. De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van artikel 52 lid 1 loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is.
3. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht. Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig.
4. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.
5. Voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
6. De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste één jaar na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open.
7. Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijke na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.
8. Onder de huurder in de zin van dit artikel wordt begrepen degene die ingevolge artikel 266 lid 1 of artikel 267 lid 1 van Boek 7 medehuurder is.
[ Bericht 94% gewijzigd door frederik op 15-09-2007 15:38:05 ]
quote:Er zitten twee fouten in je redenering:Op zaterdag 15 september 2007 15:29 schreef frederik het volgende:
Het huurbeding in een oudere hypotheek dan de huurovereenkomst breekt dan wel je overeenkomst niet, maar geeft de hypotheek houder wel het recht je eruit te zetten
onderbouwing:
Boek 3, artikel 264 burgerlijk wetboek:
[..]
Dus heel mooi dat jij een contract hebt, maar de hypotheekhouder heeft een ouder recht om die woning en gaat dus voor. Cru gezegd, klachten wegens niet nakomen door de verhuurder? zoek de verhuurder maar op voor genoegdoening, maar dat zal de hypotheekhouder een rotzorg zijn
1. Je gaat ervan uit dat de hypotheekhouder een dergelijk beding heeft, terwijl dat een uitzondering betreft en dus in het huurcontract opgenomen had moeten zijn om het te kunnen inroepen tegen de huurder.
2. Boek 7 (bijzondere overeenkomsten) gaat in dit geval boven boek 3 (Vermogensrecht in het algemeen)
quote:4. Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur.
quote:Daarvoor zijn er een paar dingen van belang:Op zaterdag 15 september 2007 17:08 schreef spartametje het volgende:
Oei, dat laatste bericht is niet zo'n best bericht. Als dat echt waar is heb ik dus toch een probleem?
Is er iets over opgenomen in je huurcontract?
Woonde je er al toen de eigenaar het pand kocht, althans de hypotheek erop afsloot?
Overigens ben ik dan best nieuwsierig aar dat huis. Waar koop je vandaag de dag nog iets met een waarde van 75k waar je in kan wonen??
quote:Dus heb je niets te vrezen.Op zaterdag 15 september 2007 17:20 schreef spartametje het volgende:
In mijn huurcontract staat hierover niets. Wat betreft je tweede vraag. De eigenaar heeft het huis in 2003 gekocht voor 54.000 euro. Toen woonde ik nog niet in dit huis. Begin dit jaar (toen woonde ik er al wel) heeft de eigenaar het huis opnieuw laten taxeren, omdat hij hypotheekverhoging wilde aanvragen. Het huis is toen getaxeerd op 75.000 euro. De eigenaar kreeg aan de hand van dat taxatierapport een nieuwe hypotheekverstrekker. Toen dat gebeurde, woonde ik er dus wel in.
Jouw overeenkomst met de verhuurder bestond voordat de hypotheekverstrekker aanspraak kon maken op de woning.
Aangezien er ook niets over opgenomen is in het contract blijft het koop breekt geen huur-principe overeind. Als de nieuwe eigenaar jou eruit wil, zal hij je moeten compenseren voor je huurgenot en verhuiskosten.
quote:In Groningen staan nog wel van die huizen. Ben trouwens wel benieuwd waar. Meeuwerderweg of zo?Op maandag 17 september 2007 17:51 schreef Gompy58 het volgende:
Was de taxatie waarde met huurder?
Overigens ben ik dan best nieuwsierig aar dat huis. Waar koop je vandaag de dag nog iets met een waarde van 75k waar je in kan wonen??
quote:Het huurbeding een uitzonderingOp zaterdag 15 september 2007 17:07 schreef BladE-l----- het volgende:
[..]
Er zitten twee fouten in je redenering:
1. Je gaat ervan uit dat de hypotheekhouder een dergelijk beding heeft, terwijl dat een uitzondering betreft en dus in het huurcontract opgenomen had moeten zijn om het te kunnen inroepen tegen de huurder.
quote:Mwa, ik zou haast willen zeggen vind iemand met behoorlijk wat geld in je familie of kennissenkring. Laat die het huis kopen met jou erin als er geexecuteerd gaat worden voor erg weinig en deel uiteindelijk samen de winst!Op zaterdag 15 september 2007 14:13 schreef Hyperdude het volgende:
Probeer zo snel mogelijk woonruimte te vinden. Ook al is het een hok.
En dan je huid duur verkopen. Kan je zo een paar duizend ¤¤ voor vangen.
Dus, zodra het huis bemachtigd is, eruit en het huis onverhuurd weer doorverkopen
*Huizen met huurders erin brengen naar het schijnt ca 60-70% van de echte waarde op. Ga uit van een executieverkoop en die echte waarde is al een stuk lager. Jij als huurder bent dus grof geld waard, dus profiteer daarvan
quote:1. Zover ik weet is het geen uitzondering in een hypotheek om zo'n beding te maken. De hypotheekhouder kan niet gehouden worden aan het nalaten van het opnemen in een contract tussen twee anderen, hypotheekhouder kan immers geen onderdelen toevoegen in dat contract.Op zaterdag 15 september 2007 17:07 schreef BladE-l----- het volgende:
[..]
Er zitten twee fouten in je redenering:
1. Je gaat ervan uit dat de hypotheekhouder een dergelijk beding heeft, terwijl dat een uitzondering betreft en dus in het huurcontract opgenomen had moeten zijn om het te kunnen inroepen tegen de huurder.
2. Boek 7 (bijzondere overeenkomsten) gaat in dit geval boven boek 3 (Vermogensrecht in het algemeen)
[..]
2. Je vergeet het tweede deel van het 4de lid te vermelden, waarin vermeld wordt dat huur van woonruimte alleen uitgesloten is wanneer het huurcontract er eerder was dan het hypotheekcontract (of er sprake is van een nieuw huurcontract die niet "lastiger" is dan een tijdens vestiging van de hypotheek bestaande huursituatie).
Als de eerste hypotheek van de TS nog steeds bestaat (en er dus niet afgelost is, en alleen het tweede hypotheekcontract bestaat) is het dus zaak om te kijken of er een gelijkwaardige huurder zat ten tijde van het afsluiten van dat hypotheekrecht, zo niet, dan kan in elk geval de eerste hypotheekhouder uitzetting van de huurder verzorgen
quote:pardon? Een hypotheek zonder huurbeding is uitzondering.Op zaterdag 15 september 2007 17:07 schreef BladE-l----- het volgende:
[..]
Er zitten twee fouten in je redenering:
1. Je gaat ervan uit dat de hypotheekhouder een dergelijk beding heeft, terwijl dat een uitzondering betreft en dus in het huurcontract opgenomen had moeten zijn om het te kunnen inroepen tegen de huurder.
quote:Denk ervan wat je wilt, maar bij een executie kan de koper wel degelijk de huurders eruit (laten) zetten.2. Boek 7 (bijzondere overeenkomsten) gaat in dit geval boven boek 3 (Vermogensrecht in het algemeen)
quote:Op de hoogte brengen != toestemming geven.....Op zaterdag 20 oktober 2007 00:26 schreef Nytro het volgende:
Volgens mij heb je geen huur bescherming als de hypotheek verstrekker niet op de hoogte is van het verhuren van de ruimte.