Verbouwing voor gastouder, aftrekbaar?

Goedemorgen allen,

Ik heb een vraag waarbij ik wat verschillende tegenovergestelde antwoorden krijg.

Situatie: Mijn vrouw is gastouder en we hebben een huis op het oog om te kopen. Dit huis is een zgn. drive-in woning, waarbij de onderste verdieping verbouwt zou moeten worden tot haar werkruimte. De verbouwing zou inhouden:
-aanbouw van 3 bij 5 meter
-garagedeur vervangen door een nette pui
-keukenblokje
-herindelen garage (muren bijzetten)

Uiteindelijk ontstaat er dan werkruimte, slaapruimte, berging en een kantoortje.

Mijn vrouw is niet BTW-plichtig en haar jaarrekening vermeldt saldo winstberekening ~¤27000.

Op de vraag of deze verbouwingskosten aftrekbaar zijn geeft de accountant het volgende aan:

De kosten kunnen alleen zakelijk worden genomen als dat deel als ondernemersvermogen wordt aangemerkt. Dit houdt in dat dit deel getaxeerd moet worden en op de balans komt te staan. De hypotheekrente van dit deel gaat dan ook mee in de zakelijke kosten van Miep. Dit is voor jullie niet zo interessant omdat de winst van Miep waarschijnlijk niet hoog genoeg is om hier voordeel uit te halen. Bovendien moet je bij verkoop van het zakelijk deel belasting betalen over de meerwaarde. Aangezien ze niet BTW-plichtig is, is ook de BTW over deze verbouwing niet aftrekbaar

Als ik echter op de belastingdienst het vragenlijstje invul: https://www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/werkruimte/
Komt hier uit dat het wel aftrekbaar zou zijn.

Heel eerlijk gezegd kan ik de onderbouwing van de accountant niet helemaal plaatsen, te weinig kaas gegeten van die dingen.

Gezien de tegenstrijdigheid is mijn eerste gedachte op een second opinion te vragen of is dit vergeefse moeite?

quote:

Op maandag 11 juni 2018 10:10 schreef Hallmark het volgende:
Volgens mij zegt hij het, hoor:

[..]

Met name die laatste zin is van belang. De hypotheekrente is zakelijk, en kan dus niet langer worden afgetrokken van de inkomstenbelasting.

De vraag is dus, wat is voordeliger?
a) Lekker alles privé houden, en hypotheekrente volledig aftrekken, maar kosten niet kunnen aftrekken
b) Eenmalig de kosten van de verbouwing aftrekken, maar daarna moet zakelijk een deel van de hypotheekrente betaald worden, en mag niet van de inkomstenbelasting worden afgetrokken. Maar het zijn natuurlijk wel zakelijke kosten.

Ik durf te wedden dat het lood om oud ijzer is.

Op de een of andere manier maakt het dit wel duidelijk, thanx. Dus geen gezeik op onze hals halen en gewoon prive houden.

quote:

Op maandag 11 juni 2018 13:28 schreef bleyenburg het volgende:
Het bedrijfje van Miep heet toch geen "Belhamels" he?

Lol, zeker niet. Is een beetje uitgekauwde naam.

quote:

Op donderdag 14 juni 2018 22:47 schreef Twinkle20 het volgende:
Ja maar met aparte ingang en toilet zit je wel in een andere situatie als ts. Daar is meen ik geen sprake van eigen opgang en toilet of ik moet er overheen hebben gelezen.

Met de verbouwing van de garagedeur naar nette pui is de mogelijkheid er zeker om een aparte opgang te maken. Op de begane grond is al een toilet aanwezig.

quote:

Op woensdag 13 juni 2018 09:56 schreef zuigmarmot het volgende:
De belastingdienst stelt een aantal duidelijke eisen aan een gedeelte van de woning op het zakelijk vermogen te zetten (en alle aftrek die daarbij zit)

1. het dient een eigen entree te hebben
2. het dient bouwkundig zodanig gescheiden te zijn dat het als zelfstandige ruimte (b.v. verhuur) te gebruiken is
3. het dient eigen voorzieningen te hebben ter ondersteuning voor de zelfstandigheid (b.v. eigen toilet)

indien het aan die eisen voldoet MOET je het zelfs bij het zakelijk vermogen tellen.

Indien het aan de eisen voldoet en het behoort tot je zakelijk vermogen mag je alles aftrekken (inrichting onderhoud aanpassingen verzekeringen e.d.)

Op het pand zelf mag je afschrijven tot aan de helft van de WOZ waarde; Let dus op! indien je de onderneming staakt, en het gedeelte weer naar privé vervalt dan wordt dat dus gezien als inkomen.
Het is dus verstandig om de zaak een jaartje langer te laten doorlopen met weinig of geen inkomsten voordat je het opheft.

Er is nog wel een uitzondering: Indien je aan de bouwkundige scheiding voldoet; maar de werkruimte is zodanig verbonden met de woning (als in geen apart adres; maar een aanbouw) dan mag je bij het vervallen naar privé de waarde verminderen met de helft

1. IS te realiseren, maar gezien de eerdere opmerking in dit topic vraag ik me nu af of het wenselijk is dit volledig als bedrijfsruimte aan te wenden. Ik kan dat niet goed beoordelen.
2. Dat gaat zeker mogelijk zijn. Op dit moment is er 1 ingang die toegang geeft tot de trap naar het woon-/slaapgedeelte en de begane grond (en dus bedrijfsruimte)
3. Er is een eigen toilet en er dient een keukenblokje (met watervoorziening) te worden geplaatst. Badkamer zal er niet komen, maar is mogelijk.

Een grote factor wat steeds terugkomt is de eigen opgang. Indien dit zoveel fiscale voordelen biedt, kunnen we besluiten om een eigen ingang te maken (die we dan niet zullen gaan gebruiken). Het feit dat je aangeeft dat het verplicht is om bij eht zakelijk vermogen is mij niet bekend. Ik moet (en mag?) uitgaan van de expertise van onze accountant, die dus heeft aangegeven dat het niet rendabel is om het zakelijke deel expliciet als zodanig aan te merken.

De uitdaging is ook dat mijn vrouw geen mogelijkheden heeft om haar winst te vergroten. Het is niet zo dat ze meer kinderen mag aannemen. Ze zit al aan het wettelijk maximum (en heeft een wachtlijst). Wat ze hooguit kan doen is haar uurtarief verhogen, maar daarmee zou ze zichzelf uit de markt kunnen prijzen.

Ik krijg de indruk dat je hier wel wat kennis van heb. Welke informatie zou je kunnen gebruiken om een advies te kunnen geven?

Allereerst heel erg bedankt voor je inzichten!

quote:

Op vrijdag 15 juni 2018 08:08 schreef zuigmarmot het volgende:
Pak de woz waarde van je huis op dit moment, deel het door het totaal aantal vierkante meters woonoppervlak en vermenigvuldig dat maal het aantal vierkante meters in de bedrijfsruimte. Dat is de waarde op moment van inbreng.

WOZ op 1-1-2017 was 197.000 (Vraagprijs is 199.000 mocht dat relevant zijn)
Het zijn 3 woonlagen, dus in principe woonoppervlak gedeeld door 3 (=~45m2), komt uit op waarde bedrijfsruimte = ~66.000,-

2 vragen:
1. Dat is de huidige stand van zaken. Na de aanbouw komt er zo'n 15 m2 bij. Is dat nu relevant?
2. Ik heb gelezen dat de garage niet meegerekend dient te worden als woonruimte.

Ik ga er van uit dat jouw opmerkingen betrekking hebben op de uiteindelijke (gewenste) situatie. Wat inhoud dat aanbouw en garage weldegelijk meegerekend moeten worden in alle berekeningen.

Mbt stroom e.d. is het momenteel wel volledig gedeeld. Het is (in eerste instantie) lastig inschatten wat het verbruik alleen voor de bedrijfsruimte zal worden. Dit zal op een gegeven moment wel te berekenen zijn. Heeft dit gebrek aan scheiding nog consequenties?

Daarnaast: Mijn vrouw heeft geen bruto-netto inkomsten. Alle inkomsten komen op haar zakelijke rekening en ze hanteert een vast salaris (en vakantiegeld e.d.) Aan het eind van eht jaar romen we haar zakelijke rekening af en trekken we dat naar prive. De eerder genoemde winstmarge is dus haar netto inkomen, in essentie. Gezien

quote:

Op vrijdag 15 juni 2018 08:08 schreef zuigmarmot het volgende:
Je mag elk jaar 2% van de waarde aftrekken tot de helft van de WOZ waarde.
Bij vervallen naar prive mag je de overgebleven waarde delen door 2
Je mag ALLES aftrekken m.b.t gebruik en inrichting van de ruimte denk hieraan aan:
verzekeringen,stroom,gas,water,licht en onderhoud
Je mag alles aftrekken m.b.t. de inrichting (die kinderopvang bedjes en meubilair zijn ook niet goedkoop)
Denk aan je buitenruimte, die dient geschikt te zijn voor de opvang -> herinrichting totaal af te trekken.

Zou die 2% uitkomen op ~2/3 van haar jaarinkomen. Zijn dat geen scheve verhoudingen?

Als laatste: voor zover ik weet kunnen we hoe dan ook alle inrichtingskosten en andere wel werkgerelateerd, maar niet bouwgerelateerde zaken aftrekken. Dus dit is geen factor in de overwegingen.

quote:

Op vrijdag 15 juni 2018 09:08 schreef Lucky_Strike het volgende:
Ik zou altijd voor zo veel mogelijk aftrekken van de winst gaan. Mijn buurvrouw is gastouder en die heeft alleen al voor een kapitaal aan hekken in haar tuin staan, nog afgezien van speelgoed, bedjes, afwasbare verf, een commode, etc..
Aan de ene kant staat een sloot, aan de andere kant heeft haar man een hobbyvijver dus dat moet allemaal afgebakend zijn. En die kinderen mogen natuurlijk ook niet de straat op.

Het is toch heerlijk als je daardoor minder belasting hoeft te betalen? Ik zie het al helemaal zitten hoor met onze verbouwing straks

In de afgelopen jaren kreeg ze een shitload aan belasting terug (dat was ook het voordeel van ZZP worden ipv "inkomsten uit overige werkzaamheden") Nu is echter de startersaftrek niet meer geldig en is er een wijziging in de regel geweest dat kosten van een huurhuis meegenomen mochten worden in de aftrekposten. Dus dit jaar moet ze voor het eerst betalen aan de belastingdienst, maar dat is een schijntje.

quote:

Op vrijdag 15 juni 2018 09:34 schreef Lucky_Strike het volgende:

[..]

Mja, als je weinig hoeft te betalen valt er ook weinig af te trekken natuurlijk. Dat maakt het project weer onaantrekkelijker. Aan de andere kant, ook toekomstige kosten voor de inrichting kunnen afgetrokken worden als je een intern bedrijfspand hebt, het drukt dan natuurlijk stelselmatig je winst. Wellicht kan je een deel van de verbouwing en aankopen uitsmeren over dit jaar en een deel over volgend jaar.

Al met al blijft het er op lijken dat als we inderdaad haar werkplek volledig zakelijk willen maken, we meer werk op onze hals halen dan dat het in waarde oplevert.
Ik denk dat het (al is het alleen al voor de rust) het volledig prive houden.

quote:

Op vrijdag 15 juni 2018 11:21 schreef zuigmarmot het volgende:
Als je aangeeft dat de inkomsten laag zijn dan ga ik ervan uit dat ze niet een volledige werkweek draait. Indien je een zelfstandige ruimte hebt kun je er ook aan denken om op de dagen dat zij niet draait iemand anders in te huren (op bv ZZP basis) en daarmee de inkomsten flink te verhogen.

Als je eerst zorgt dat je een op zichzelfstaande ruimte hebt, deze op de balans zet en dan gaat verbouwen dan is de verbouwing natuurlijk af te trekken. Als je het goed timed kun je dat inderdaad over 2 boekjaren uitsmeren.

M.b.t. het afromen van je winst/vermogen het is altijd verstandig om wat vermogen op je balans te laten staan om het e.a op te vangen.

MBT aftrekken huur-> dat geld ook alleen maar voor een werkruimte die aan de criteria voldoet.

Hoe je precies de waarde van je pand berekend, en daarna met verbouwing ligt niet precies vast, daar kun je best wel in schuiven.

De belastingdienst is daar niet heel streng is, het moet alleen maar aannemelijk zijn, m.a.w je moet het goed kunnen motiveren.

Net als wat ik al eerder zei, en wat andere ook aangeven we kunnen alleen de voor en tegens aangeven, uiteindelijk moetten jullie die zelf afwegen en op basis van jullie inkomen/zakelijke winst zelf de beslissing maken wat in jullie situatie het voordeligst is.

Lol, ze draait zo'n 60 uur per week. Gastouderschap is een passie. Maar mijn vrouw brengt eht meest binnen bij ons. (Dat zegt overigens meer van de aanwezigheidpremie die ik opstrijk, maar goed. )