Naar aanleiding van het onderstaande artikel een discussietopic over overheidsingrijpen in de vrije huursector. Socialistische politici - in hun zoektocht naar relevantie in steden die in hoog tempo economisch rechtser worden - bepleiten de in omvang geringe vrije sector nu ook te reguleren. Dit is onwenselijk vanuit meerdere oogpunten.
quote:
Utrecht en Amsterdam begrenzen huurprijzen: 'Gevraagde prijzen zijn van God los'
Utrecht en Amsterdam nemen maatregelen om de huurprijzen te begrenzen voor nieuwbouwwoningen in de vrije sector. In Utrecht mogen er bovendien geen te kleine en te dure woningen worden gebouwd. Deze maatregelen zijn volgens woonwethouders Paulus Jansen en Laurens Ivens (beiden SP) nodig omdat steeds meer geld wordt gevraagd voor steeds kleinere appartementen. Hierdoor blijven er te weinig woningen over met een 'middenhuur', van tussen de 710 euro tot 950 euro per maand. Met name voor gezinnen met een bescheiden salaris en jonge starters wordt het zo haast onmogelijk om een huurwoning in deze steden te bemachtigen.
Van alle steden is in Utrecht en Amsterdam de vraag naar huurwoningen in de vrije sector het grootst. Om het aanbod te vergroten verruimde minister Blok (destijds nog minister voor wonen, VVD) per oktober vorig jaar de mogelijkheden om ook kleine appartementjes en studio's te verhuren boven de 710 euro per maand. In de twee steden ontstond direct protest tegen deze oplossing. 'Door Blok 1.000 euro voor een hok', zo bestempelden de lokale GroenLinks-fracties het beleid.
De maatregelen in Amsterdam zijn vooralsnog gericht op de huurprijs. In de erfpachtovereenkomsten voor nieuw te bouwen appartementen met een middeldure huur staat tegenwoordig dat beleggers de huren 25 jaar lang 'middelduur' moeten houden en niet mogen uitponden. Onder die condities schreef het stadsbestuur deze week nog een tender uit voor 30 duizend vierkante meter nieuw te bouwen woonoppervlak in Amsterdam Sloterdijk. Een voorwaarde aan de minimumgrootte van appartementen is er niet, maar Ivens wil wel per nieuwbouwproject afspraken gaan maken over afmetingen van de te bouwen woningen.
'Dat mag, lokaal repareren wat landelijk wordt besloten', verzekert Jansen. 'Utrecht doet zijn best om veel woningen bij te laten bouwen. Maar dan moeten de beleggers zich ook een beetje beschaafd gedragen. De nette beleggers willen deze regels ook, om de cowboys van de markt te drukken.'
De Vereniging van Institutionele Beleggers Nederland (IVBN), die die zogeheten 'nette' beleggers vertegenwoordigt (leden van deze club zijn vooral pensioenfondsen), vindt het echter geen goed idee dat individuele gemeenten zelf weer regels gaan maken die tegen de landelijke regelgeving ingaan. 'Misschien dat andere beleggers er anders over denken, maar wij willen graag een goed product ontwikkelen. Wij willen niet zulke kleine appartementjes die een huurrisico kunnen vormen in de toekomst', zegt hun woordvoerder Frank van Blokland.
De institutionele beleggers vinden het bovendien onredelijk dat de huren alleen met de inflatie mogen stijgen. 'Wij zeggen, dat moet jaarlijks zijn: de inflatie plus 1 procent, dat is de ondergrens. De gemeenten moeten zich wel realiseren dat als zij van ons willen dat wij grotere woningen gaan bouwen voor een lagere prijs die niet mag stijgen, het onvermijdelijk is dat zij hun grondprijzen verder verlagen. Het is echt niet zo dat beleggers altijd het onderste uit de kan proberen te halen. De huidige grondprijzen plus de bouwkosten leiden ertoe dat wij een bepaalde huurprijs moeten vragen.'
Bron: Volkskrant: Utrecht en Amsterdam begrenzen huurprijzen
Allereerst wordt geclaimd dat het gek is om een woning te hebben van 40 m2 en dat mensen die daar >700 euro voor willen betalen, beschermd moeten worden. Een yup met een goede baan mag zelf beslissen wat hij uitgeeft aan z'n auto (soms meer dan 400 per maand), z'n kopje koffie (soms meer dan 5 euro bij de Starbucks), z'n cocktail (tot 15 euro in de trendy clubs), maar wordt infantiel behandeld als het gaat om z'n besteedbaar inkomen voor een huurhuis. Veelal vraagt de verhuurder - een indicatie voor de grote vraag, meer over dat onderwerp later - een bruto inkomen van 4 tot 5 keer de maandhuur, dus zo'n man of vrouw zal al tegen de 3000 euro per maand moeten verdienen om een woning te kunnen huren.
Voor wat betreft de vraag, hier wringt het. Lagere prijzen gaan de vraag naar huurwoningen in het populaire Utrecht en Amsterdam niet omlaag brengen. Sterker nog, als de prijzen kunstmatig laag worden gehouden stijgt de vraag en krijg je Woningnet-achtige taferelen, met meer dan 2.000 inschrijvers voor een vrije huurwoning in een populaire buurt. Naast dit effect, wat nog tot daar aan toe is, stokt dit ook de doorstroming op de markt. De vrije huursector is de kraamzaal van de stedelijke woningmarkt. In de sociale huursector en de koopsector zitten mensen veelal voor lange tijd (vast). Stijgende huurprijzen zijn een prikkel voor zittende huurders om hun huurcontract jaarlijks te heroverwegen. Gaan ze kopen en committeren ze zich voor de lange termijn, of zoeken ze een woning elders? Een hoge mutatiegraad - bijvoorbeeld door stijgende huurprijzen - is vanuit stedelijk perspectief dan ook goed, want dit zorgt voor doorbloeding en houdt Amsterdam en Utrecht toegankelijk voor nieuwe instromers van buitenaf of het buitenland en studenten met een voormalig campuscontract. Natuurlijk zullen nieuwe instromers een hogere prijs moeten betalen, maar het alternatief is tweedeling tussen de haves en de havenots. De haves hebben een woning en gaan er nooit meer weg, doordat ze kunstmatig onder de markthuur zitten, de havenots kunnen geen eigen woning bemachtigen omdat er geen nieuwe woningen beschikbaar komen.
Vervolgens het aanbod, zou dit ervoor zorgen dat beleggers in de vrije huursector meer woningen gaan bouwen? In feite limiteer je de verdiencapaciteit van een koper van dit beleggingsproduct, terwijl de koopsector niet aan een dergelijk plafond wordt gehouden en de sociale huursector sowieso al buiten diverse marktprikkels is geplaatst. Kunnen beleggers hun huren niet boven inflatie aanpassen, dan is een koper van koopwoningen een aantrekkelijker klant voor grondeigenaren, de gemeente en bouwbedrijven. Immers, een koopwoning voor starters is vooral gedreven door de leencapaciteit, in combinatie met schenkingen. Een starterswoning heeft nog geen maximumprijs - iets wat in het verlengde zou liggen van de pleidooien van de SP-fracties. Of je nu 800 euro aan huur aftikt of 800 euro aan erfpacht + hypotheek, er bestaat geen intrinsiek verschil. Wil men werkelijk iets doen aan het aanbod van huurwoningen, dan zouden er dus veel meer woningen bijgebouwd moeten worden tegen een lagere prijs, omdat de beleggers in kwestie dan zowel met meer concurrentie te maken hebben, als een lagere initiele belegging om terug te verdienen. Is dit in het belang van de gemeente, de buurt of haar burgers? Wanneer een gemeente grond gaat uitgeven tegen lagere prijzen doordat de inkomsten zijn gemaximaliseerd, dan heb je daar als burger minder profijt van. De gemeente heeft daardoor lagere inkomsten om aan voorzieningen uit te geven of de gemeentelijke heffingen omlaag te brengen.
Ten slotte, als de prijzen werkelijk zo abominabel hoog zijn, dan wordt men vanzelf beperkt doordat er geen animo meer is voor (bepaalde producten in) de vrije huursector in bepaalde steden. Zouden er geen burgers bestaan die grif 1.200 euro willen neertellen per maand voor een veredeld hok, dan corrigeert de eigenaar die vraaghuur naar een lager huurniveau. Dit soort correcties hebben we onder andere gezien in de jaren 80 (crisis), medio jaren 90 (suburbanisatie naar vinexwijken) en post-2008 (financiele crisis). Zolang er meer mensen zijn die een woning willen dan mensen die een woning krijgen voor een zeker bedrag, blijft er druk op de markt bestaan. Bouw je nu een woning met een huur van 700 p/maand en ga je uit van inflatie plus 1%, dan is diezelfde woning in 2037 al 1050 euro p/maand. Het beleggingsrisico is nu juist dat toekomstige bouwactiviteiten een huur van >1.000 euro voor een gedateerd product niet meer rechtvaardigen.
[ Bericht 0% gewijzigd door GSbrder op 09-06-2017 21:55:07 ]
Power is a lot like real estate, it's all about location, location, location.
The closer you are to the source, the higher your property value.