Hypotheekvrij! #7

Wij hadden eerst ook het idee om als stap 1 hypotheekvrij na te streven en vervolgens pas wat aan te kopen of iets dergelijks. maar doordat we de hypotheek net vastgezet hebben voor een laag percentage is het financiele voordeel gering, net wat Essebes aangeeft: de financiele ruimte die komt door verhuur heeft ons doen besluiten het niet te doen (maandlast omhoog met zo'n 250 euro, huurinkomsten het drievoudige in ons geval). Dat resultaat hadden we niet gekregen bij aflossen, vanuit de huuropbrengsten willen we wel weer versneld gaan aflossen.

quote:

Op donderdag 8 september 2016 08:46 schreef soepkoe het volgende:
(maandlast omhoog met zo'n 250 euro, huurinkomsten het drievoudige in ons geval)

Uiteraard ben je dan aan het beleggen met geleend vermogen.

Handig en informatieve topic!

Wij hebben een bankspaarhypotheek, ongeveer 4-5 jaar geleden afgesloten tegen een rentetarief van 5.15% (of 5.25% ).

Daar heb ik wat vragen over, zou het tof vinden als jullie mij zouden kunnen helpen

- Op het moment dat wij onze woning met verlies verkopen. Laten we uitgaan hypotheek is 200k, bankspaarrekening is 10k gespaard, woning wordt verkocht voor 190k. Je zou dan zeggen, 200k - 190k - 10k = 0. Maar werkt dat wel zo? Betaal je nog enige vorm van belasting over de 10k bij 'uitbetaling'.

- Stel wij storten nu 10k extra, daarmee komt het bedrag op de bankspaarrekening op 20k. Over 3 jaar besluiten we te verkopen. Hypotheek 200k, verkoop woning 190k. Bankspaarhypotheek inmiddels ~25k (vanwege rente en extra inleg van 10k).

Krijgen we dan 15k gestort op onze rekening of wordt daar belasting over geheven? Zo ja, hoeveel % ?

quote:

Op donderdag 8 september 2016 14:30 schreef Hallmark het volgende:

[..]

Uiteraard ben je dan aan het beleggen met geleend vermogen.

Klopt, zijn we ons ook terdege bewust van dat we hiervoor onszelf wel weer dieper in de schulden werken. Maar er staat ook een extra zekerheid tegenover, waarbij we een groot deel zelf inleggen. We schatten zelf het risico als laag in dat we niet de kosten van het geleende geld als opbrengst hebben. Gezien de huidige (en verwachte) markt moet het wel heel raar lopen willen we onze kosten er niet uit halen.Voordeel is dat mocht het onverhoopt wel zo zijn dat we geen opbrengsten hebben dat we dan nog steeds prima in staat zijn om (extra) af te lossen. Als je wat extra rendement wil halen moet je een risico lopen en wij hebben geconcludeerd dat we dat willen en kunnen.

quote:

Op donderdag 8 september 2016 15:31 schreef xaban06 het volgende:
Handig en informatieve topic!

Wij hebben een bankspaarhypotheek, ongeveer 4-5 jaar geleden afgesloten tegen een rentetarief van 5.15% (of 5.25% ).

Daar heb ik wat vragen over, zou het tof vinden als jullie mij zouden kunnen helpen

- Op het moment dat wij onze woning met verlies verkopen. Laten we uitgaan hypotheek is 200k, bankspaarrekening is 10k gespaard, woning wordt verkocht voor 190k. Je zou dan zeggen, 200k - 190k - 10k = 0. Maar werkt dat wel zo? Betaal je nog enige vorm van belasting over de 10k bij 'uitbetaling'.

- Stel wij storten nu 10k extra, daarmee komt het bedrag op de bankspaarrekening op 20k. Over 3 jaar besluiten we te verkopen. Hypotheek 200k, verkoop woning 190k. Bankspaarhypotheek inmiddels ~25k (vanwege rente en extra inleg van 10k).

Krijgen we dan 15k gestort op onze rekening of wordt daar belasting over geheven? Zo ja, hoeveel % ?

In geval van verkoop met verlies van de woning is een vrijstelling, mag je hem uit laten keren. Normaliter neem je deze mee naar je volgende huis (de op te bouwen waarde per einddatum ligt al vast en stopt niet door verkoop van je huidige woning als je weer een nieuwe woning koopt. Zie ook:
https://www.eigenhuis.nl/(...)ijstelling-belasting

quote:

Op donderdag 8 september 2016 15:31 schreef xaban06 het volgende:

Daar heb ik wat vragen over, zou het tof vinden als jullie mij zouden kunnen helpen

Ja hoor, heel graag zelfs.

quote:

Op donderdag 8 september 2016 15:31 schreef xaban06 het volgende:
- Op het moment dat wij onze woning met verlies verkopen. Laten we uitgaan hypotheek is 200k, bankspaarrekening is 10k gespaard, woning wordt verkocht voor 190k. Je zou dan zeggen, 200k - 190k - 10k = 0. Maar werkt dat wel zo? Betaal je nog enige vorm van belasting over de 10k bij 'uitbetaling'.

- Stel wij storten nu 10k extra, daarmee komt het bedrag op de bankspaarrekening op 20k. Over 3 jaar besluiten we te verkopen. Hypotheek 200k, verkoop woning 190k. Bankspaarhypotheek inmiddels ~25k (vanwege rente en extra inleg van 10k).

In beide gevallen heb je nog geen minimum van 15 jaar ingelegd. Dat betekent dat de opgebouwde winst (= waarde op dat moment van beëindiging - totaalinleg) belast wordt in Box 1 d.w.z. de winst wordt bij je inkomen opgeteld.

Overigens is er een andere haak aan je verhaal: bij verkoop valt niet automatisch je saldo vrij. Meestal moet je eerst de schuld aflossen (door huisopbrengst plus iets anders) en daarna kan je de SEW beëindigen.

Beter de bankspaarekening dus meenemen naar de volgende woning.

[ Bericht 0% gewijzigd door blomke op 08-09-2016 16:42:51 (Haakje verkeerd.) ]

quote:

Op donderdag 8 september 2016 16:24 schreef blomke het volgende:

[..]

Ja hoor, heel graag zelfs.

[..]

In beide gevallen heb je nog geen minimum van 15 jaar ingelegd. Dat betekent dat de opgebouwde winst (= waarde op dat moment van beëindiging - totaal)inleg belast wordt in Box 1 d.w.z. de winst wordt bij je inkomen opgeteld.

Overigens is er een andere haak aan je verhaal: bij verkoop valt niet automatisch je saldo vrij. Meestal moet je eerst de schuld aflossen (door huisopbrengst plus iets anders) en daarn a kan je de SEW beëindigen.

Beter de bankspaarekening dus meenemen naar de volgende woning.

Wacht, dus als we ons woning verkopen met verlies, mogen we de dat bedrag (verlies) niet betalen/inlossen met het gespaarde bedrag Goed om te weten.

Hoe neem je de bankspaarrekening mee naar de volgende woning? Op het moment dat je je woning verkoopt wordt je hypotheek lijkt mij beëindigd? Daarmee ook je bankspaarrekening lijkt mij want het is een gekoppelde rekening?

Ik denk dat ik mij maar eens heel erg goed moet inlezen

Bonus vraag:
Ik kan nu 10k extra inleggen. Wij zullen over 1-3 jaar waarschijnlijk verhuizen. Dat geld nu extra inleggen of niet?

quote:

Op donderdag 8 september 2016 16:33 schreef xaban06 het volgende:

Bonus vraag:
Ik kan nu 10k extra inleggen. Wij zullen over 1-3 jaar waarschijnlijk verhuizen. Dat geld nu extra inleggen of niet?

Dus niet inleggen, je hebt het dan op een geblokkerde rekening staan. Beter zet je 't tijdelijk op een (Box 3) spaarrekening óf je verlaagt nu je hypotheekschuld door die 10k¤ als extra aflossing te gebruiken..

quote:

Op donderdag 8 september 2016 16:33 schreef xaban06 het volgende:
Wacht, dus als we ons woning verkopen met verlies, mogen we de dat bedrag (verlies) niet betalen/inlossen met het gespaarde bedrag

Dat kan (vaak) pas nadat de bank die rekening heeft vrijgegeven. En dan houden ze waarschijnlijk gelijk die 52% op de winst in.

Overleg even met je bank, hoe hun aanpak is bij verkoop van de woning en gelijktijdig hypotheekaflossen.

Je zou zelfs kunnen overwegen om de gehele hypotheek mee te nemen...hoewel, met een dergelijk rente-% is verhuizen, aflossen en nieuwe hypotheek tegen actuele rente-% wel zo aantrekkelijk..

quote:

Op donderdag 8 september 2016 08:46 schreef soepkoe het volgende:
Wij hadden eerst ook het idee om als stap 1 hypotheekvrij na te streven en vervolgens pas wat aan te kopen of iets dergelijks. maar doordat we de hypotheek net vastgezet hebben voor een laag percentage is het financiele voordeel gering, net wat Essebes aangeeft: de financiele ruimte die komt door verhuur heeft ons doen besluiten het niet te doen (maandlast omhoog met zo'n 250 euro, huurinkomsten het drievoudige in ons geval). Dat resultaat hadden we niet gekregen bij aflossen, vanuit de huuropbrengsten willen we wel weer versneld gaan aflossen.

Wauw, drievoudige huurinkomsten, dat is wel heel mooi. Wij zouden in de eerste jaren gaan voor kostendekkend, met de verwachting dat de hypotheekkosten gelijk blijven en de huuropbrengsten met inflatie stijgen (of nog meer, zoals het nu Lijkt te gaan hier).
We hebben al een woning in de verhuur op het moment (onze vorige woning) en daarvan gaan de huurinkomsten naar extra aflossing inderdaad.
Als je dan ook nog waarde stijging erbij hebt heb je echt een goede investering, maar daar gaan we niet per se van uit.

Leuk trouwens, dat er hier ook mensen zijn die hier mee bezig zijn. In mijn omgeving wordt het volgens mij eerder vreemd gevonden. Mijn doel is uiteindelijk (als ik later groot ben, lol) 4 afbetaalde huizen te hebben, of equivalent. als richtlijn is de huur van een woning ong 30% van je inkomen, met belastingen en onderhoud denk ik dat we heel ver Komen met de huurinkomsten van 3 huizen en een afbetaald eigen huis.

Misschien wel aardig om dit topic weer omhoog te halen, nu de Wet Hillen op de schop lijkt te gaan.

De Wet Hillen wordt afgeschaft. Het kabinet Rutte 3 bereidt voor de woningmarkt een aantal fiscale wijzigingen voor die grote gevolgen kunnen hebben voor elke eigenaar van een woning. Fiscaal zijn aan de orde de Wet Hillen, de hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait (huurwaardeforfait). Wat gaat hiermee in 2018, 2019, 2020 en 2021 gebeuren en wat zijn de gevolgen? Juist wie geen hypotheek meer heeft op zijn huis, betaalt door het vervallen van de Wet Hillen een hoge prijs.

zie hier: https://financieel.infonu(...)heekrenteaftrek.html

Het is mij niet helemaal duidelijk wat nu het plan is met de overdrachtsbelasting. Maar over het algemeen vind ik iedre stap richting uitfasering van de hypotheekrenteaftrek een goede stap.
De wet Hillen afschaffen vind ik dan weer minder logisch, maar zal wel om de simplificering gaan.

Ik vind de hoge prijs wel meevallen. De ewf is lager dan de rente die je betaald.

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 11:17 schreef dodoria het volgende:
Het is mij niet helemaal duidelijk wat nu het plan is met de overdrachtsbelasting. Maar over het algemeen vind ik iedre stap richting uitfasering van de hypotheekrenteaftrek een goede stap.
De wet Hillen afschaffen vind ik dan weer minder logisch, maar zal wel om de simplificering gaan.

Denk eerder dat het de eerste stap is in een steeds verdere belasting op een afgeloste woning.

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 11:45 schreef The_Temp het volgende:

[..]

Denk eerder dat het de eerste stap is in een steeds verdere belasting op een afgeloste woning.

Dat denk ik ook. Door de lage spaarrente worden hypotheken veel sneller afgelost, dus de belasting op afgeloste woningen moet omhoog

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 11:42 schreef djh77 het volgende:
Ik vind de hoge prijs wel meevallen. De ewf is lager dan de rente die je betaald.

Dat ligt eraan hè.
Daarbij is de rente die je betaalt een vergoeding voor het lenen van geld, EWF is dat niet.

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 11:47 schreef Guppyfriend het volgende:

[..]

Dat denk ik ook. Door de lage spaarrente worden hypotheken veel sneller afgelost, dus de belasting op afgeloste woningen moet omhoog

Ik denk dat in de praktijk de fiscale gevolgen van versneld aflossen gering zijn. Als er spaargeld wordt gebruikt om af te lossen is er minder VRH, daar staat echter ook een lagere hypotheekrenteaftrek (HRA) tegen over. Als de rente weer oploopt scheelt dat de overheid veel geld.

Doordat het maximale IB tarief waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken daalt en ook de rente op hypotheken laag is, is de Wet Hillen op steeds meer woningen van toepassing.
Er ontstaat nu bovendien de onwenselijke situatie dat het voor mensen met veel vermogen aantrekkelijk wordt om hun hypotheek over te sluiten naar een lening die verrekend mag worden met het vermogen waarover de VRH wordt berekend. In plaats van de HRA geldt dan de vrijstelling van het EWF en bovendien mag die nieuwe lening afgetrokken worden van het vermogen in box 3.
De verlaging van het tarief wat op de HRA mag worden toegepast treft op die manier vooral de minst vermogende huizenbezitters. Dat is niet de bedoeling en om die reden is afschaffing van de Wet Hillen een logische stap.

[ Bericht 13% gewijzigd door Benger2 op 08-10-2017 16:54:35 ]

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 12:22 schreef Leandra het volgende:

[..]

Dat ligt eraan hè.
Daarbij is de rente die je betaalt een vergoeding voor het lenen van geld, EWF is dat niet.

Dat snap ik. Ik snap nog niet direct dat mensen willen lenen om geen ewf te hoeven te betalen.

[ Bericht 0% gewijzigd door djh77 op 08-10-2017 14:44:50 ]

Even een crosspost uit een soortgelijk topic

WGR / Hoe lang recht op HRA

quote:

Bij een woning van 300.000 is de EWF 2250

In de nieuwe belastingplannen vallen de meesten in schijf in van 37%
Dat betekend dus bij een vrij huis 837,50 belasting.

Als je een hypotheek gaat nemen om minder belasting te hoeven betalen ben je onder aan de streep toch meer kwijt? Alleen gaat het dan naar de bank ipv de overheid...

Of 2250 aan de bank dus om de EWF op te heffen waardoor je de belasting niet hoeft te betalen of 837,50 belasting....

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 14:49 schreef spiritusbus het volgende:

[..]

Jij kent het nieuwe EWF percentage?

Nee op basis huidige. Nieuwe is lager dus nog minder belasting.

Maar is meer ter illustratie voor grote groepen mensen die hypotheek willen omdat ze anders belasting moeten betalen...

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 14:23 schreef ender_xenocide het volgende:
Even een crosspost uit een soortgelijk topic

WGR / Hoe lang recht op HRA

[..]

Het is gewoon een van de factoren die meespelen in de keuze wat je met je geld doet: aflossen, sparen, investeren etcetera. Als aflossen dan minder aantrekkelijk wordt, worden de alternatieven aantrekkelijker.

Even een hypothetische doorkijk naar de toekomst. Omdat het aflossen van de hypotheek ook voor de verdere toekomst gevolgen heeft (je kunt die aflossing niet ongedaan maken door weer extra bij te lenen, dat geeft geen extra recht op HRA), is het nuttig om te weten waar dit alles naar toe lijkt te gaan. Het aanstaande kabinet lijkt de HRA dus langzaam af te willen bouwen tot het nieuwe lage tarief uit de IB (36,9%). De vraag is of het daarbij blijft. Verschillende instanties en partijen pleiten namelijk voor het volledig afschaffen van de HRA.

Een hypothecaire lening waarvoor HRA wordt toegepast mag nu niet op het bezit in box 3 in mindering worden gebracht. Schulden waarover geen HRA mag worden toegepast mogen in box 3 voor de berekening van de VRH wel op het vermogen in mindering worden gebracht.

In uitzonderlijke gevallen is het al gunstiger om een hypothecaire lening af/over te sluiten zonder toepassing van HRA. Bij lage rente en een steeds lager HRA tarief komt die uitzondering vaker voor, al is het in die gevallen als het behaalde rendement op het vermogen lager is dan de betaalde hypotheekrente gunstiger om zo veel mogelijk hypotheek af te lossen.

Het steeds verder verlagen van het IB tarief waartegen de HRA mag worden verrekend is dan ook geen optie. Daar mee tref je juist de groep huizenkopers waar voor de HRA ooit bedoeld was, terwijl huizeneigenaren met vermogen hun hypotheekschuld kunnen oversluiten naar box 3.

Een volledige afschaffing van de HRA kan worden bereikt door de HRA te vervangen door een aftrek van de hypothecaire schuld van de waarde van de woning waarover het EWF wordt berekend. Ook bij deze regeling zal het in de meeste gevallen gunstig zijn om zo veel mogelijk hypotheek af te lossen.
Het EWF is en blijft lager dan de VRH om eigen woningbezit te stimuleren. Dat maakt het nog steeds aantrekkelijk voor mensen met veel vermogen om (een deel van) hun hypothecaire lening af/over te sluiten in box 3. Oversluiten kost natuurlijk geld. Mogelijk zal de overheid het verschuiven faciliteren door alle schulden op één hoop te vegen, waarbij ze zowel met het vermogen als met de waarde van de eigen woning verrekend kunnen worden.

De conclusie is dat het aflossen van de hypotheek alleen maar gunstiger wordt naarmate de HRA steeds verder wordt ingeperkt. Een uitzondering is als je met het geleende geld een hoger rendement weet te halen dan de hypotheekrente die je betaalt. Beleggen met geleend geld is zeer risicovol. Toch verwacht ik dat aardig wat mensen daar bij de huidige lage rente voor zullen blijven kiezen in plaats van hun hypotheek af te lossen.

[ Bericht 0% gewijzigd door Benger2 op 08-10-2017 16:09:56 ]

quote:

Op zondag 8 oktober 2017 15:59 schreef Benger2 het volgende:

Het steeds verder verlagen van het IB tarief waartegen de HRA mag worden verrekend is dan ook geen optie. Daar mee tref je juist de groep huizenkopers waar voor de HRA ooit bedoeld was, terwijl huizeneigenaren met vermogen hun hypotheekschuld kunnen oversluiten naar box 3.

Goed doordacht verhaal. Als veel (vermogende) mensen hun hypotheek oversluiten naar een box 3 hypotheek (d.w.z. aflossingsvrij) zou een volgende zet van de (r)overheid kunnen zijn het overhevelen van de woning (waar de hypotheek op rust) naar box 3.