[Crowdfunding] #114 met nieuwe vastgoed CF platforms

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 10:31 schreef najra1990 het volgende:
ik negeer ook niet alle alarmbellen (ik zit tenslotte zelf niet in het project), maar ik vond het argument dat het huis een half jaar leeg kan komen staan vrij zwak (A). thats it. Verder ben ik het gewoon met jullie eens

Eens wat dat betreft. Aan de andere kant kun je natuurlijk wel een langere tijd huurinkomsten van een pand missen door een wanbetaler die je er niet 1-2-3 uitgetrapt krijgt..

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:05 schreef MT10 het volgende:

[..]

Eens wat dat betreft. Aan de andere kant kun je natuurlijk wel een langere tijd huurinkomsten van een pand missen door een wanbetaler die je er niet 1-2-3 uitgetrapt krijgt..

Hij zit veel te strak gefinancierd om dat soort risico's (voor iets langere tijd) te kunnen dragen. En hoe zeker is zijn toekomst als ZZP'er? Deze knaap lijdt m.i. aan enorme zelfoverschatting.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:04 schreef djh77 het volgende:

[..]

Nog een mooi uitzicht

Vergelijk dit eens met waar wij wel eens eten.

Welke specifieke zekerheden kunt u inbrengen?
Er wordt een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Wij kopen het gehuurde bedrijfspand met de aangevraagde lening. Technisch gezien kan er door Geldvoorelkaar.nl geen hypotheek op het pand worden gevestigd, in plaats daarvan wordt er door ons een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven

Kan iemand uitleggen wat hiermee word bedoeld? Vooral het positieve /negatieve deel snap ik niet.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:16 schreef mccrowd het volgende:
Technisch gezien kan er door Geldvoorelkaar.nl geen hypotheek op het pand worden gevestigd, in plaats daarvan wordt er door ons een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven

Apart dat ze het dan niet op bijvoorbeeld KOM hebben gezet. Dan konden ze wel een hypotheek vestigen en had het ze een half procentje rente gescheelt of een betere kans op vollopen.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:16 schreef mccrowd het volgende:
Welke specifieke zekerheden kunt u inbrengen?
Er wordt een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven. Wij kopen het gehuurde bedrijfspand met de aangevraagde lening. Technisch gezien kan er door Geldvoorelkaar.nl geen hypotheek op het pand worden gevestigd, in plaats daarvan wordt er door ons een positieve/negatieve hypotheekverklaring afgegeven

Kan iemand uitleggen wat hiermee word bedoeld? Vooral het positieve /negatieve deel snap ik niet.

Positieve hypotheek verklaring verklaart men dat op verzoek van de geldverstrekker alsnog een hypotheek wordt gevestigd

Negatieve verklaart men dat er aan geen andere partij een hypothecaire inschrijving wordt verstrekt

Bedankt Rockefeller.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:20 schreef rockenfeller het volgende:

[..]

Positieve hypotheek verklaring verklaart men dat op verzoek van de geldverstrekker alsnog een hypotheek wordt gevestigd

Negatieve verklaart men dat er aan geen andere partij een hypothecaire inschrijving wordt verstrekt

Biedt niet dezelfde zekerheid als een normale hypotheek maar maakt wel dat ik er een bescheiden bedrag in durf te stoppen. Creditsafe score is trouwens 71, ondanks dat negatieve kapitaal.

Wat ik dan weer irritant vind: "De taxatiewaarde van het onroerend goed ligt dan ook ver boven de koopprijs". Waarom lever je dan geen taxatierapport aan of schrijft in de pitch hoe hoog die waarde is? Dan hebben we iig een idee van de waarde van het onderpand. Nu kan "ver boven" ook betekenen: 5000 euro want het is allemaal lekker subjectief.

Ik vind het feit dat ze al 14 jaar hier hun brood mee verdienen en nu het pand willen kopen, overigens wel een goed teken, geeft me vertrouwen dat ze het klappen van de zweep mbt horeca op deze locatie wel kennen. Ik neem denk ik ook wel deel met een klein bedrag.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:08 schreef obligataire het volgende:

[..]

Hij zit veel te strak gefinancierd om dat soort risico's (voor iets langere tijd) te kunnen dragen. En hoe zeker is zijn toekomst als ZZP'er? Deze knaap lijdt m.i. aan enorme zelfoverschatting.

Volledig mee eens hoor.

Ik vind trouwens na nog eens naar de pitch gekeken te hebben nog wel wat zaken opvallend vanuit GVE haar kant:

1) De marktwaardes zijn volgens mij zonder huurders gerekend, ze liggen immers zo'n 35% boven de WOZ waarde van januari 2015. Dat kan nu inderdaad in Amsterdam, maar aangezien je vaak leest dat over het algemeen 70-80% van de marktwaarde gerekend moet worden als waarde van de objecten. Als dit prijzen in verhuurde staat zijn is het bijna verdubbeld tov de WOZ waarde dus dat kan volgens mij niet..

2) Als je kijkt naar de volgende beargumentering waarom er akkoord gegaan wordt met een nieuw project ondanks dat het eigenlijk te vroeg is voor GVE regels:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ze stippen hier alleen de positieve punten aan, maar ze vertellen er niet bij dat de vrije cash flow absoluut 1.5K naar beneden gaat en relatief gaat die al helemaal hard naar beneden. Dat vind ik voor de terugbetaling persoonlijk zelfs belangrijker dan de waarde van de woningen aangezien de cash flow nodig is om terugbetaald te krijgen en de waarde er alleen maar is om als het helemaal mis gaat nog iets terug te zien.

3) Er wordt wel gemeld dat er hypothecaire leningen zijn, maar niet welke hoogte die hebben en op welke/hoeveel panden die hypothecaire zekerheid zit. Kortom, ze presenteren de hele portefeuille om een positief beeld te geven van de 'marktwaarde' t.o.v. de lening maar er wordt niet vermeld op welke delen van de opbrengsten de crowd nu daadwerkelijk aanspraak maakt. De reden dat dat belangrijk is is omdat het nieuwe pand zwaarder geleveraged is t.o.v. het gemiddelde (90% als je van de hypotheek van 190K en een stijging in marktwaarde van zijn portefeuille van 210K uit gaat)

Nu vissen wij dit er uiteindelijk allemaal wel weer uit, maar ergens is de manier waarop GVE dit project probeert te verkopen wel kwalijk..

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:24 schreef mccrowd het volgende:
Bedankt Rockefeller.

joer welkum

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:24 schreef obligataire het volgende:

[..]

Biedt niet dezelfde zekerheid als een normale hypotheek maar maakt wel dat ik er een bescheiden bedrag in durf te stoppen. Creditsafe score is trouwens 71, ondanks dat negatieve kapitaal.

Gevaar is dat het een onderhandse akte is en niet ingeschreven wordt in hypotheekregister. Bij executie heb je er niets aan en de ondernemers kunnen het, tegen de afspraak in, toch wel doen of met meerdere geldverstrekkers iets dergelijks afspreken.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 10:31 schreef Ernie58 het volgende:

[..]

Bedankt voor de tip, ik heb hem meegenomen.

Ik heb even kort gekeken, de lokale partner op de Fillipijnen heeft als sinds Q2 2013 geen verslagen meer gepubliceerd en is sinds juni 2013 partner van Lendahand. De tussentijdse updates per Q stellen trouwens erg weinig voor. Lijkt erop dat ze voor de partnership met Lendahand de cijfers even gepubliceerd hebben en na het verkrijgen van het partnership daar maar weer mee gestopt zijn. Ik zal Lendahand eens mailen want dit wekt niet echt vertrouwen.

Nog een vraagje.
Bkr bij de ene persoon is laag risico, bij de andere persoon onbekend.
Is deze dan niet opgevraagd met het risico dat deze persoon een flinke schuld heeft of onbekend/heeft geen schuld uitstaan?

quote:

Op donderdag 18 augustus 2016 17:52 schreef obligataire het volgende:

[..]

Brandhout😂 heb je dat werkkapitaal gezien....en die dalende omzet....

Omzet is redelijk constant toch? 354k in 2014, 512k in 2015 en 227k in de eerste helft van 2016.

Ben nieuw hier trouwens, zal me later ook nog even netjes voorstellen

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:30 schreef MT10 het volgende:

[..]
Ik vind trouwens na nog eens naar de pitch gekeken te hebben nog wel wat zaken opvallend vanuit GVE haar kant:
[...]
2) Als je kijkt naar de volgende beargumentering waarom er akkoord gegaan wordt met een nieuw project ondanks dat het eigenlijk te vroeg is voor GVE regels:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Ze stippen hier alleen de positieve punten aan, maar ze vertellen er niet bij dat de vrije cash flow absoluut 1.5K naar beneden gaat en relatief gaat die al helemaal hard naar beneden. Dat vind ik voor de terugbetaling persoonlijk zelfs belangrijker dan de waarde van de woningen aangezien de cash flow nodig is om terugbetaald te krijgen en de waarde er alleen maar is om als het helemaal mis gaat nog iets terug te zien.

Ik denk dat de enige manier waarop GvE dit soort grappen afleert is als iemand die in een eerder project zit ze gewoon een mail stuurt dat hij er niet blij mee is dat GvE haar eigen regels overtreedt en dat hij zich het recht voorbehoud om als de boel in elkaar dondert GvE mede aansprakelijk te stellen.

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:41 schreef Benger het volgende:

[..]

Ik denk dat de enige manier waarop GvE dit soort grappen afleert is als iemand die in een eerder project zit ze gewoon een mail stuurt dat hij er niet blij mee is dat GvE haar eigen regels overtreedt en dat hij zich het recht voorbehoud om als de boel in elkaar dondert GvE mede aansprakelijk te stellen.

Dat vrees ik ook inderdaad.

Ik heb net even een inversteringsovereenkomst van GVE erbij gepakt, er staat specifiek in dat de algemene voorwaarden van GVE gelden op de investeringsovereenkomst. In de algemene voorwaarden staat:

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Lijkt me dat die "Tenzij anders is afgesproken" dus al voor het tekenen van de vorige overeenkomst had moeten zijn.

Naast het feit dat ze alles wel erg mooi proberen te verkopen, nemen ze dus ook gewoon een beslissing die ze niet kunnen nemen zonder toestemming van de investeerders in de eerste lening.

K-man bedankt.

HCN:
Restaurant P!ATTO Utrecht
Type bedrijf : Restaurant
Financiering : Opstarten bedrijf
Kredietbedrag : ¤ 180.000,00
Rente per jaar : 8,5 %
Looptijd : 48 maanden

https://www.horecacrowdfu(...)aurant-patto-utrecht

Ambitie genoeg: ¤ 800.000 omzet ('mede gebaseerd op het omzetniveau bij Pronto Pronto').

180K investeren voor overname en verbouwing in het huurpand is wat veel van het goede.
Ik sla 'm over

quote:

Op vrijdag 19 augustus 2016 11:24 schreef obligataire het volgende:

[..]

Biedt niet dezelfde zekerheid als een normale hypotheek maar maakt wel dat ik er een bescheiden bedrag in durf te stoppen. Creditsafe score is trouwens 71, ondanks dat negatieve kapitaal.

Ik neem hem ook mee. Ze doen ook een redelijke eigen inbreng en zitten al jaren op deze locatie dus ze weten precies wat er speelt en hoe de hazen lopen.

11 keer de (jaar) huur (tenminste neem ik aan) is voor zakelijk onroerend goed een koopje volgens mij?!

Betekend wel dat ze van 2500 huur per maand, naar ongeveer 5500 euro per maand aan lasten gaan. Maar na 5 jaar hebben ze geen lasten meer, behoudens natuurlijk onderhoud.