Geen idee, ik weet wel dat het bij de woningen van woningstichtingen waarbij ik het bekeken heb wel zo ging, zeker als er ook een keuze was/is het helemaal te kopen.quote:Op woensdag 18 januari 2017 20:12 schreef hottentot het volgende:
[..]
Nee, niet helemaal.
Hoe zou dit dan werken bij appartementen?
Die erfpacht was volgens mij eerder als waarborg bedoeld voor de WBV, en niet zozeer als de factor van belang voor de korting. Bij een identieke woning kon afhankelijk van het inkomen ook uit verschillende kortingen worden gekozen.quote:Op woensdag 18 januari 2017 20:14 schreef Leandra het volgende:
[..]
Geen idee, ik weet wel dat het bij de woningen van woningstichtingen waarbij ik het bekeken heb wel zo ging, zeker als er ook een keuze was/is het helemaal te kopen.
quote:Koopgarant veilig? Nou, nee
Huis kopen
Een huis met Koopgarant leek zo aantrekkelijk. Maar sommige kopers zitten na verkoop met grote restschulden. Ze stappen naar de rechter.
Op de eettafel ligt een glanzende brochure van chique woontorens in Apeldoorn. Veel ramen, gevels met latten bekleed. Kopen… nu of nooit!, lokt de begeleidende folder. In 2010 zette Robert van de Pol (31) de stap. Hij kocht een van de appartementen en ging er wonen met zijn vriendin Marieke Oosterveen (29).
Bij de ondertekening van de koopakte sprak de notaris geruststellend over ‘een veilige constructie’, herinneren zij zich. Er was sprake van Nationale Hypotheekgarantie, een starterslening en Koopgarant. Koopgarant is een regeling die voorziet in een korting bij aankoop en een terugkoopplicht voor de verkoper, meestal een woningcorporatie, waarbij verkoper en koper winst of verlies delen.
Die ‘veilige constructie’ pakte anders uit.
Zes jaar later zitten de twee – zij leerkracht, hij restauratieadviseur – na verkoop van de woning met een restschuld van 55.500 euro. Het stel, dat in april een baby verwacht, woont tijdelijk bij Van de Pols moeder in het Gelderse Wapenveld. „Dit is de beste manier om zo snel mogelijk van onze schuld af te komen”, zegt Van de Pol. Twee tot drie jaar moeten ze financieel afzien. Niet of nauwelijks uit eten, niet op vakantie. Elke maand zoveel mogelijk aflossen. „En dan kunnen we weer iets opbouwen.” Een eigen huis met tuin, liefst.
‘Contract is contract’
Bij de verkoop, vorig jaar, bleek hun appartement flink in waarde te zijn gedaald. Was het huis bij aankoop (casco) nog gewaardeerd op 245.000 euro, bij verkoop bleek het 134.000 euro waard.
Achteraf hebben Van de Pol en Oosterveen twijfels over de juistheid van de waardebepaling bij aankoop door de taxateur van de verkoper, woningcorporatie De Goede Woning in Apeldoorn. De prijs is veel te hoog ingeschat, stellen ze. Ook al ging het jarenlang slecht op de woningmarkt, een waardedaling van 45 procent tussen 2010 en 2016 is niet reëel, vinden zij. „Maar De Goede Woning zei: ‘Contract is contract.’”
Van de Pol en Oosterveen zijn niet de enige kopers die slechte ervaringen hebben met Koopgarant. De regeling bestaat sinds 2004 en is bedoeld om koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en mensen met lagere inkomens, en biedt corporaties de kans huizen weer in bezit te krijgen. In Apeldoorn kreeg de recent opgerichte Stichting Koopgarantschade De Goede Woning in hoog tempo meer dan honderd leden. Bij advocaat Peter den Boef uit Houten hebben zich de afgelopen maanden tientallen kopers met klachten gemeld, afkomstig uit het hele land. De stapel dossiers groeit snel sinds televisieprogramma De Monitor in enkele uitzendingen de uitwerking van de Koopgarantregeling aan de kaak stelde.
Advocaat Den Boef stuitte op een wirwar aan regelingen en „contracten die je na tien keer lezen nog niet snapt. Het is een ondoorzichtig geheel. Dat een jongere van 23 met een restschuld van 60.000 euro komt te zitten, kan nooit de bedoeling zijn geweest van de regeling”, zegt hij.
Er lijkt sprake van te hoge taxaties bij aankoop en te lage bij terugkoop, meent Den Boef, die restschulden tot 90.000 euro voorbij zag komen. Gedupeerden twijfelen over de onafhankelijkheid van taxateurs, die hun werk doen in opdracht van de woningcorporaties. De advocaat kent voorbeelden van corporaties die teruggekochte woningen met winst van de hand hebben gedaan. „Dat roept vragen op.”
Juridische procedures
Het vorig jaar opgerichte Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is inmiddels een onderzoek begonnen naar de handelwijze van taxateurs bij Koopgarant. Hebben zij zich wel aan de regels gehouden?
Ook de korting (20 tot 25 procent) bij aankoop leidt tot misverstanden, heeft Den Boef gemerkt. „De korting blijkt geen korting te zijn, maar wordt bij terugkoop verrekend. Zo is het eerder een renteloze lening.”
Op aanwijzing van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft de Stichting OpMaat, ‘marktleider’ in het verstrekken van licenties voor Koopgarantregelingen, begin dit jaar de informatie hierover ‘verduidelijkt’. De ACM-woordvoerder: „Het woord korting wekt verwarring. Je kunt erdoor op het verkeerde been worden gezet. In het consumentenrecht is een korting iets wat je niet terug hoeft te betalen.”
Den Boef bereidt meerdere juridische procedures voor. Voor vier tot vijf ‘krepeergevallen’, onder wie Van de Pol, wil hij op korte termijn per regio en dus aan meerdere rechtbanken vragen deskundigen te benoemen die zich buigen over de taxaties en de kortingen. In een tiental zaken heeft hij corporaties aansprakelijk gesteld voor de schade.
„Het beeld ontstaat dat sommige corporaties de maatschappelijke regeling gebruiken om er zélf beter van te worden”, schreef de Vereniging Eigen Huis in een brief aan minister Stef Blok (VVD), die toen nog Wonen als portefeuille had. De vereniging verzocht de minister een onderzoek in te stellen naar de omvang van de problemen. Dat onderzoek komt er voorlopig niet, antwoordde Blok vorige week. „Ik constateer dat er reeds een aantal verbeteringen in het taxatieproces en de voorlichting is doorgevoerd.”
Toekomst
De Stichting OpMaat heeft alle corporaties die licenties hebben, gevraagd uit te zoeken of er fouten zijn gemaakt met (oude) taxaties en zo ja, die dan te verhelpen. Woningcorporatie Woonmensen, ook in Apeldoorn, heeft na klachten ontdekt dat er soms te oude, voor kopers ongunstige taxatierapporten zijn gebruikt bij de bepaling van de waarde of dat die waarde is vastgesteld op basis van prijslijsten en niet op basis van een taxatie. Woonmensen is bezig dat te herstellen.
De Goede Woning en Woonmensen bieden om verschillende redenen al enkele jaren geen woningen meer aan met Koopgarant. Toekomst heeft Koopgarant wel, denkt Hans van Harten, interimbestuurder van OpMaat. „De regeling is heel geschikt voor mensen die te rijk zijn voor een sociale huurwoning en te arm voor een koophuis. Het kan zijn dat de regeling, zeker in regio’s met hogere huizenprijzen als Amsterdam en Utrecht, weer meer relevantie krijgt. Alleen dan kunnen verpleegsters en agenten er nog een huis kopen.”
De Goede Woning wil niet op individuele zaken ingaan, en dus ook niet op die van Van de Pol. De corporatie, inmiddels door 38 Koopgarant-kopers aansprakelijk gesteld voor de schade, betreurt de twijfels over de taxaties. „Wij werken met gekwalificeerde taxateurs en zien geen reden hun werk in twijfel te trekken.” De Goede Woning heeft sinds 2008 500 woningen met Koopgarant aangeboden.
Hoe kan het dan dat de bank akkoord is gegaan met een hypotheek van 245?quote:Op dinsdag 31 januari 2017 13:38 schreef Worteltjestaart het volgende:
Bij de verkoop, vorig jaar, bleek hun appartement flink in waarde te zijn gedaald. Was het huis bij aankoop (casco) nog gewaardeerd op 245.000 euro, bij verkoop bleek het 134.000 euro waard.
Jarenlang maakte het banken amper wat uit qua zekerheid; als ze maar geld konden wegzetten wilden ze grof over de brug komen. Ik weet niet of dat in 2010 (Van der Pol) nog gedaan werd (zou wel schandalig zijn), maar jarenlang (<2008) werd het geld met bakken tegelijk in hypotheken gezet. NHG en de prijsstijgingen waren voldoende zekerheid...quote:Op dinsdag 31 januari 2017 14:08 schreef Speekselklier het volgende:
Hoe kan het dan dat de bank akkoord is gegaan met een hypotheek van 245?
De bank vraagt toch normaal gesproken een onafhankelijk taxatie rapport?
De bank heeft geen inzicht in de opdrachtgevers van een bepaalde taxateur. De 'onafhankelijke' taxateur die ook heel vaak voor de corporatie werkt is misschien niet zo heel onafhankelijk...quote:Op dinsdag 31 januari 2017 14:08 schreef Speekselklier het volgende:
Hoe kan het dan dat de bank akkoord is gegaan met een hypotheek van 245?
De bank vraagt toch normaal gesproken een onafhankelijk taxatie rapport?
Als je (los van de waardestijgingen) het huis weer voor hetzelfde bedrag terug aan de corporatie verkoopt, heb je dan wel korting gehad? Volgens mij hadden mensen het idee dat ze de woning voor 75% van de waarde konden kopen, maar dat ze 'm voor 100% van de waarde weer terug konden verkopen.quote:Op woensdag 18 januari 2017 20:05 schreef sjorsie1982 het volgende:
Ik snap die uitzending van de monitor niet. WIe kan mij uitleggen hoe mensen die korting hebben verloren door verkoop van hun woning?
Je koopt iets met 25% korting. Je eigen vermogen stijgt dus met 25% van de waarde van die woning als de hypotheek 100% is van de aankoopsom (dus 75% van de waarde van de woning). Je verkoopt het huis voor hetzelfde bedrag als je het hebt gekocht mits er geen waardedaling of stijging heeft plaatsgevonden. Hoe kan je dan die korting verliezen?
In de aflevering daarvoor ging het over de restschulden, ontstaan doro waardedaling namelijk.
Natuurlijk heb je dan korting gehad.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 15:59 schreef k_man het volgende:
[..]
Als je (los van de waardestijgingen) het huis weer voor hetzelfde bedrag terug aan de corporatie verkoopt, heb je dan wel korting gehad? Volgens mij hadden mensen het idee dat ze de woning voor 75% van de waarde konden kopen, maar dat ze 'm voor 100% van de waarde weer terug konden verkopen.
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:16 schreef hottentot het volgende:
Natuurlijk heb je dan korting gehad.
Wat heeft dat met koopgarant te maken?quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:23 schreef k_man het volgende:
[..]
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.
Je zou kunnen zeggen dat mensen hun koopcontract dan maar beter hadden moeten lezen, maar die contracten schenen zelfs voor professionals nauwelijks begrijpelijk te zijn, zo zei althans een gespecialiseerde advocaat in de uitzending.
Het grootste probleem lijken me echter de zeer discutabele taxaties. Mensen die een huis kopen dat - zelfs na de korting - duurder is dan een groter huis aan de overkant van de straat.
Je hebt de uitzending niet gezien? Kijk die maar even. Dat werkt makkelijker dan dat ik hier een heel verhaal na moet vertellen.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:28 schreef brulaap112 het volgende:
[..]
Wat heeft dat met koopgarant te maken?
Als jij afspreekt om een korting te hanteren bij terugverkoop dan is er nog steeds sprake van een korting bij aankoop. Voor deze mensen resulterend in lagere maandlasten.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:23 schreef k_man het volgende:
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.
Wel als je hem weer inruilt.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:23 schreef k_man het volgende:
[..]
Dat is maar de vraag. Normaal gesproken hoef je korting niet terug te geven. Als ik met korting een tv kan kopen, hoef ik die korting niet terug te geven als ik de tv weer verkoop.
Je zou kunnen zeggen dat mensen hun koopcontract dan maar beter hadden moeten lezen, maar die contracten schenen zelfs voor professionals nauwelijks begrijpelijk te zijn, zo zei althans een gespecialiseerde advocaat in de uitzending.
Het grootste probleem lijken me echter de zeer discutabele taxaties. Mensen die een huis kopen dat - zelfs na de korting - duurder is dan een groter huis aan de overkant van de straat.
Dat heeft er in zoverre mee te maken dat de koopgarantwoningen dus veel te hoog getaxeerd waren.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:28 schreef brulaap112 het volgende:
[..]
Wat heeft dat met koopgarant te maken?
Vond de uitzending ook tegenvallen, en wel om deze reden Liever die rare taxaties onderzoeken dan het begrip 'korting'. Want iedereen snapt ook wel dat de wbv geen huis verkoopt voor 90% en vervolgens weer terugkoopt voor 100%. Dat blijft natuurlijk gewoon 90%. Het voordeel van koopgarant is dat je als koper beschikking krijgt over een huis dat zonder korting net buiten je mogelijkheden lag. Dat er vervolgens geklootvioold wordt met die taxaties, daarin sta je als consument met je rug tegen de muur en dat is kwalijk.quote:Op dinsdag 17 januari 2017 20:00 schreef Leandra het volgende:
Ik zit het nu even te kijken, maar wat een zwaktebod dat ze op zo'n flauwe manier op die korting ingaan, wel de dames van de kledingwinkel vragen wat het betekent, die 50% korting op het tweede pak, maar niet vragen wat je terugkrijgt als je dat tweede pak weer terug komt brengen.
Want daar gaat het natuurlijk om, je krijgt 25% korting als je koopt, maar als je terugverkoopt dan verkoop je niet voor de volle prijs terug, maar ook met 25% korting.
Als ik een TV van ¤ 1.000 koop bij de MediaMarkt en ik krijg daar 25% korting op, dan krijg ik ook niet de volle ¤ 1.000 terug als ik hem terug kom brengen, maar slechts ¤ 750,=
Ze hadden veel beter kunnen inzetten op het verhaal van de te hoge verkoopprijzen en te lage terugkoopprijzen, dan op die korting waarvan mensen achteraf stellen dat ze niet begrepen dat als ze met korting kopen dat ze dan ook met korting terugverkopen.
De essentie van het hele probleem zoals beschreven in dit topic (en daarbuiten). Ik weet dat hypotheekadviseurs, makelaars en taxateurs vroeger "onder éénhoedje speelden" om uiteindelijk de buit te verdelen.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 17:03 schreef Postbus100 het volgende:
Dat er vervolgens geklootvioold wordt met die taxaties, daarin sta je als consument met je rug tegen de muur en dat is kwalijk.
Waarom zeiden ze dan van niet? En waarom moest de ACM zich er dan mee bemoeien? Waarom kwam die advocaat vertellen dat de contracten voor een leek onbegrijpelijk zijn?quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:34 schreef Speekselklier het volgende:
Hoe de korting werkt (en de voorwaarden) was volgens mij bij iedereen duidelijk. Ook bij de geinterviewden in het programma.
Een product retourneren is natuurlijk iets heel anders dan een product (door)verkopen.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 16:57 schreef Leandra het volgende:
[..]
Wel als je hem weer inruilt.
Als je afgelopen zaterdag een TV in de 21% BTW actie bij de MediaMarkt had gekocht en deze bleek toch niet te bevallen en je wilt hem maandag omruilen voor een duurder model dan krijg je voor de TV die je zaterdag kocht gewoon het bedrag terug dat hij zaterdag gekost heeft (dus de reguliere prijs minus die 21% BTW) en mag je maandag de volle mep betalen voor het duurdere model, en niet de prijs die het duurdere model zaterdag in de BTW-actie nog had.
Omdat mensen bij de grootste uitgaven van hun leven alleen de brochure lazen maar niet hun contracten en daarbij mensen die andere belangen hebben schijnbaar op hun mooie blauwe ogen geloofden en zelf niet de juiste of helemaal geen vragen stelden.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 18:17 schreef k_man het volgende:
[..]
Waarom zeiden ze dan van niet? En waarom moest de ACM zich er dan mee bemoeien? Waarom kwam die advocaat vertellen dat de contracten voor een leek onbegrijpelijk zijn?
Je mag het dan ook niet doorverkopen, je mag het alleen maar terugverkopen aan de verkoper.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 18:19 schreef k_man het volgende:
[..]
Een product retourneren is natuurlijk iets heel anders dan een product (door)verkopen.
En dat is nu het hele probleem. Je mag niet doorverkopen tegen de echte marktwaarde aan een willekeurige geïnteresseerde. Je mag alleen verkopen aan de partij waar jij het ook van gekocht hebt. Dus "retourneren" na een langere gebruiksperiode. Tegen de prijs die wordt bepaald door een niet zo heel onpartijdige taxateur waar de woningbouw een behoorlijk grote klant is.quote:Op dinsdag 31 januari 2017 18:19 schreef k_man het volgende:
[..]
Een product retourneren is natuurlijk iets heel anders dan een product (door)verkopen.
Forum Opties | |
---|---|
Forumhop: | |
Hop naar: |