Kantoren

Omdat deze kantoren niet voldoen aan de hogere eisen van woonbouw.
Dus moet je altijd de gebouwen aanpassen en dit kost veel geld zoals sanitair aanbrengen enz.
Ook is het niet altijd mogelijk denk aan bijv. vrije hoogte, brandeisen en vooral de strenge geluidseisen.

Vaak is het goedkoper om nieuwbouw te plegen dan de kantoorpanden om te bouwen naar een woonfunctie.

Dus daarom wordt er vaak gekozen voor sloop.
Je hebt met meer factoren te maken en alles bij elkaar vormt je besluit tot een verbouwing of nieuwbouw.

Kantoren staan vaak in industriegebieden, en in het bestemmingsplan staat dat je daar niet mag wonen. Het bestemmingsplan moet dus aangepast worden, maar daar doen gemeenten nogal moeilijk over.

quote:

Op donderdag 21 februari 2013 22:57 schreef sturmpie het volgende:

[..]

ik vind het zo raar. je bouwt een kantoorpand wat je bijv. 10 miljoen euro kost. het staat 10 jaar leeg. en je laat het slopen voor nog eens ??? 1 miljoen ???
dat is toch hele heftige kapitaalsvernietiging.
het om bouwen kost natuurlijk een hoop geld maar dat krijg je er op termijn wel uit aan huur. bijv. 100 appartementen á 500 eu/maand = 50.000 eu/maand = 600.000 eu/jaar. en na 20 jaar levert het wat op.
zou een leuk idee zijn voor de staat. koop een groot flatgebouw en gebruik het als werklozen project aangezien het slecht gaat in de bouwsector.

Je hebt ook nog exploitatie kosten en niet alleen de aanschaf.
Woonfuncties hebben hoge eisen en kantoorfunctie lagere.

Je hebt met regelgeving te maken en deze kan niet altijd toe gepast worden... je kan misschien wel veel geld eraan verdienen maar als de geluidseisen niet gehaald kunnen worden heb je daarna klagende mensen dat ze de buren kunnen horen en weg bewoners.
Of heb je straks een brand in het gebouw met doden omdat deze niet voldoen aan de woonfunctie.

Ook moet je kijken in hoe verre het gebouw voor hoe lang de functie aan kan.
Je gaat niet voor 10 jaar hoge kosten maken.
Kantoorgebouwen zijn vaak met goedkope materialen gemaakt waardoor je bijv. altijd wel dingen moet vernieuwen zoals de gevel.
Het hele gebouw blijft niet 100 jaar goed maar elk onderdeel heeft een bepaalde afschrijving.

Ook zijn de exploitatie kosten erg belangrijk van de kosten van onderhoud van het gebouw, energiekosten van alle dure installaties enz.
Onderschat niet de onderhoudskosten... dit kan met gemak 200% zijn van het aanschafbedrag.
Kantoorgebouwen zijn over het algemeen niet gebouwd voor een lange termijn.

Het ligt niet zo makkelijk als alleen de aanschafkosten en verhuur inkomsten.

quote:

Op donderdag 21 februari 2013 22:57 schreef sturmpie het volgende:

[..]

ik vind het zo raar. je bouwt een kantoorpand wat je bijv. 10 miljoen euro kost. het staat 10 jaar leeg. en je laat het slopen voor nog eens ??? 1 miljoen ???
dat is toch hele heftige kapitaalsvernietiging.
het om bouwen kost natuurlijk een hoop geld maar dat krijg je er op termijn wel uit aan huur. bijv. 100 appartementen á 500 eu/maand = 50.000 eu/maand = 600.000 eu/jaar. en na 20 jaar levert het wat op.
zou een leuk idee zijn voor de staat. koop een groot flatgebouw en gebruik het als werklozen project aangezien het slecht gaat in de bouwsector.

Vaak zijn het incourante jaren 60-70 panden waar ook niet echt veel mogelijkheden vwb woningbouw zijn. Nog afgezien van dat ze vaak op een rotplek staan om te wonen.

quote:

Op donderdag 21 februari 2013 23:36 schreef tjoptjop het volgende:

[..]

Vaak zijn het incourante jaren 60-70 panden waar ook niet echt veel mogelijkheden vwb woningbouw zijn. Nog afgezien van dat ze vaak op een rotplek staan om te wonen.

Deze panden zijn ook al afgeschreven. Dan kun je of verkopen, wat met de huidige markt lastig is of slopen en nog wat anders met de grond doen.

Alles hangt af van de inkoop prijs van het pand. Het is een simpele kosten/baten berekening. Daarnaast zal inderdaad het bestemmingsplan of de bestemming voor dat betreffende pand moeten worden aangepast. Het ombouwen van bijvoorbeeld een oud ziekenhuis zal minder kosten, omdat er vaak al water / electriciteits aansluitingen zijn en het pand al in kamers is verdeeld. Het verschilt heel erg per geval, maar inderdaad voor sommige panden zou dit een betere oplossing zijn dan slopen...

Misschien zijn de ombouwkosten ook wel gewoon erg hoog. Een kantoor heeft een dak, maar er zit geen badkamer en keuken in. En niet zelden moet je ook extra ramen maken omdat kantoren nu eenmaal meestal minder ramen hebben dan je zou willen om er te kunnen wonen. Al die kosten moet een verhuurder weer terugverdienen en studenten hebben nu eenmaal niet bijster veel geld dus met een te hoge huur raak je geen kamer kwijt.

quote:

Op donderdag 21 februari 2013 23:41 schreef sturmpie het volgende:
als je hoort dat er tot tien jaar wachtlijsten zijn bij de woningbouwverenigingen in de randstad dan lijkt een kantoorpand ombouwen het meest logisch. inpandige supermarkt als het ff kan. en zo zijn er nog wel meer opties om alles eruit te halen wat er inzit

Je weet dat woningbouwverenigingen op dit moment geen geld hebben?

Maar het maakt volgens mij verder weinig uit wat andere zeggen want je blijft bij je standpunt.
Prima...

Dan maar zo:

Ja TS je hebt helemaal gelijk... de vastgoed markt is gestoord en jij hebt echt een super idee.
Dat ze daar nog niet op gekomen zijn... die domme mensen ook in de vastgoed.

het parool berichte over een project in amsterdam waarbij een kantoor tot studentenwoningen werd omgebouwd

quote:

Op vrijdag 22 februari 2013 16:03 schreef DeRakker. het volgende:

[..]

Je weet dat woningbouwverenigingen op dit moment geen geld hebben?

Maar het maakt volgens mij verder weinig uit wat andere zeggen want je blijft bij je standpunt.
Prima...

Dan maar zo:

Ja TS je hebt helemaal gelijk... de vastgoed markt is gestoord en jij hebt echt een super idee.
Dat ze daar nog niet op gekomen zijn... die domme mensen ook in de vastgoed.

.

En strumpie, wat DeRakker zegt. . En het komt trouwens wel voor dat het verbouwd wordt hoor. In hoofddorp hebben ze het oude belastingkantoor verbouwd naar kleine appartementjes maar het is niet altijd even makkelijk om te doen blijkbaar.

quote:

Op donderdag 21 februari 2013 22:40 schreef sturmpie het volgende:
Er staan duizenden m2 kantoren leeg in NL. Er worden kantoren gesloopt.
waarom worden die kantoren gesloopt ?
je kan ze toch ombouwen tot betaalbare huurappartementen / studentenhuisvesting.

bouwen + slopen kan toch nooit goedkoper zijn. die kantoren zijn gebouwd, en nu worden ze gesloopt. 2 x kosten en dan vind men het gek dat het slecht gaat met de economie.

de vastgoedwereld is echt gestoord of wat ?

Als kantoren worden omgebouwd tot woning gaan ze concurreren met de woningmarkt. Dan worden er nog minder huizen verkocht, blijven mensen die slapen rijk wilden worden van het leasen van een huis met een nog grotere restschuld achter, en komen Nederlandse banken nog meer in de problemen met hun hypotheekportefeuille.

quote:

Op donderdag 21 februari 2013 22:55 schreef UpsideDown het volgende:
Kantoren staan vaak in industriegebieden, en in het bestemmingsplan staat dat je daar niet mag wonen. Het bestemmingsplan moet dus aangepast worden, maar daar doen gemeenten nogal moeilijk over.

Ja, want als er in kantoren gewoond gaat worden kunnen gemeenten minder nieuwbouwwoningen slijten en dat levert dan weer verlies op via de (vaak te grote en te duur gekochte) grondposities waarmee ze slapend rijk wilden worden.

quote:

Op vrijdag 22 februari 2013 11:20 schreef Kirov het volgende:

[..]

Deze panden zijn ook al afgeschreven. Dan kun je of verkopen, wat met de huidige markt lastig is of slopen en nog wat anders met de grond doen.

Die panden staan vaak nog voor forse bedragen in de boeken, incluis bijbehorende schuldpositie.

quote:

Op vrijdag 22 februari 2013 16:03 schreef DeRakker. het volgende:

[..]

Je weet dat woningbouwverenigingen op dit moment geen geld hebben?

Maar het maakt volgens mij verder weinig uit wat andere zeggen want je blijft bij je standpunt.
Prima...

Dan maar zo:

Ja TS je hebt helemaal gelijk... de vastgoed markt is gestoord en jij hebt echt een super idee.
Dat ze daar nog niet op gekomen zijn... die domme mensen ook in de vastgoed.

Ik heb al een paar argumenten voorbij zien komen, maar TS houdt voet bij stuk. Is de vastgoedwereld zo stom of is TS dat nu..

Het probleem is dat kantoorpanden in de boeken staan als zijnde getaxeerd op economische waarde.Die waarde is, hoe fictief dan ook, nog steeds fors hoger dan de bouwkundige waarde.
Bouwkundig, met het oog op huisvesting, stel het veelal geen reet voor en is sloop/herbouw vaak voordeliger.

Wat TS voorstelt gebeurt wel, maar er zijn maar weinig panden die zich er voor lenen.

Bij renovatie van een kantoorpand tot woningen moet je plafonds maken, je moet zwevende vloeren maken, je moet de gevels knippen voor geluidisolatie, schachten maken, de lift vernieuwen, installaties vernieuwen. Er is vaak 1 bottlenek waardoor het niet kan. De gevels knippen kan meestal niet, de constructie kan de extra belasting van de zwevende vloer niet dragen. Er kunnen geen gaten in de kolommenstructuur worden gemaakt voor installaties. Kantoren staan vaak op geluidbelaste locaties waardoor er zwaarder glas in de gevel moet, dus moet de hele gevel worden vernieuwd.

En dan nog, wie wil er in wonen en wie wil er in investeren?

Kun je beter de 800 verzorgingshuizen die worden gesloten de komende 4 jaar ombouwen tot studentenhuisvesting, ben je zo klaar.

Er zijn gewoon te veel kantoren gebouwd de afgelopen 10-20 jaar, daardoor is alles wat voor die tijd is gebouwd niets meer waard.

Daarnaast heeft het ook te maken met huurinkomsten en boekwaarde.

De vastgoedpartijen hebben kantoorpanden voor een bepaalde waarde in de boeken staan deze boekwaarde kunnen ze gebruiken als onderpand voor het verkrijgen van leningen voor de bouw van nieuwe kantoren en dat blijft op die manier een vicieuzecirkel. Als eigenaren moeten afschrijven op hun vastgoed vinden de banken dat weer niet leuk. (kijk maar naar de vastgoed tak van 'onze' SNSbank ) dus is het beter om het kantoorpand (leeg) in de boeken te laten staan ook al levert het niets op, het is onderpand voor andere leningen.

Daarbij komt dat een m² kantoorruimte voor meer geld wordt verhuurd dan een woning verhuurd kan worden. Kantoren op A locaties (in de steden dicht bij ov of langs de snelweg bij steden, denk aan de zuidas, A'dam sloterdijk, centrum van Den Haag etc.) doen ¤ 140,- tot ¤ + 250,- per m² per jaar. Dit zijn panden waar mensen mogelijk zouden willen wonen omdat er voorzieningen zijn.

Een simpele rekensom leert ons dan dat bij ¤ 200,- per m² voor een appartement van 90m², 1500,- per maand huur betaald moet worden om dezelfde inkomsten te genereren. Met verbouwingskosten erbij kom je al snel op ¤ 2000,- per maand, en dat is serieus geld! Voor een studenten woning zullen deze kosten nog hoger zijn omdat je per woning sanitair en keukens moet gaan plaatsen. Ga voor 30m² studenten woning dan uit van zo'n ¤ 850,- huur per maand.

Op minder goede locaties ga je het kip en ei verhaal krijgen, mensen willen ergens niet wonen omdat er geen voorzieningen zijn en er komen geen voorzieningen omdat er geen mensen wonen. Om die reden zijn er in china al diverse spooksteden.

Oplossing zou zijn dat iemand het boekverlies voor zijn rekening neemt, maar dat wil niemand!

quote:

Op zondag 24 februari 2013 12:30 schreef Eugene_Goldfarb het volgende:
Daarnaast heeft het ook te maken met huurinkomsten en boekwaarde.

De vastgoedpartijen hebben kantoorpanden voor een bepaalde waarde in de boeken staan deze boekwaarde kunnen ze gebruiken als onderpand voor het verkrijgen van leningen voor de bouw van nieuwe kantoren en dat blijft op die manier een vicieuzecirkel. Als eigenaren moeten afschrijven op hun vastgoed vinden de banken dat weer niet leuk. (kijk maar naar de vastgoed tak van 'onze' SNSbank ) dus is het beter om het kantoorpand (leeg) in de boeken te laten staan ook al levert het niets op, het is onderpand voor andere leningen.

Daarbij komt dat een m² kantoorruimte voor meer geld wordt verhuurd dan een woning verhuurd kan worden. Kantoren op A locaties (in de steden dicht bij ov of langs de snelweg bij steden, denk aan de zuidas, A'dam sloterdijk, centrum van Den Haag etc.) doen ¤ 140,- tot ¤ + 250,- per m² per jaar. Dit zijn panden waar mensen mogelijk zouden willen wonen omdat er voorzieningen zijn.

Een simpele rekensom leert ons dan dat bij ¤ 200,- per m² voor een appartement van 90m², 1500,- per maand huur betaald moet worden om dezelfde inkomsten te genereren. Met verbouwingskosten erbij kom je al snel op ¤ 2000,- per maand, en dat is serieus geld! Voor een studenten woning zullen deze kosten nog hoger zijn omdat je per woning sanitair en keukens moet gaan plaatsen. Ga voor 30m² studenten woning dan uit van zo'n ¤ 850,- huur per maand.

Op minder goede locaties ga je het kip en ei verhaal krijgen, mensen willen ergens niet wonen omdat er geen voorzieningen zijn en er komen geen voorzieningen omdat er geen mensen wonen. Om die reden zijn er in china al diverse spooksteden.

Oplossing zou zijn dat iemand het boekverlies voor zijn rekening neemt, maar dat wil niemand!

Inderdaad.
Net als de grond in bezit van de gemeente nog steeds de prijzen hebben voor de crisis.
Maar als ze deze goedkoper verkopen hebben ze gaten in de begroting.
Maar als ze dit niet doen kunnen projectontwikkelaars oid. deze grond niet kopen omdat deze te duur zijn en zo de prijzen van de gebouwen die erop komen te staan te duur zijn om te verkopen.

Dus zit daardoor op slot.

Want het blijft natuurlijk ook raar dat vastgoed meer waard wordt. Alle andere consumptie goederen worden alleen maar minder waard. (enkele uitzonderingen daargelaten).

Een idee zou zijn dat commercieel vastgoed standaard in 30 -50 jaar wordt afgeschreven. Dan staat er minder in de boeken, kan er weliswaar minder geleend worden bij banken maar ontstaat er wel een klimaat dat een 30 jaar oud kantoorpand nog maar 2/5 van de stichtingsprijs waard is en dus interessant wordt om te verbouwen.

Helaas zijn we daar nu 30 jaar te laat mee