Appartement kopen, deel vehuren, waar rekening mee houden?

» index

» werk, geldzaken & recht

pi_111287324
registreer om deze reclame te verbergen
Vanaf volgend jaar volg ik een master in Amsterdam. Nou kan ik zelf op kamers gaan, maar het lijkt financieel aantrekkelijker om zelf een appartement te kopen, daar zelf één kamer van te betrekken en de andere kamers te verhuren. Daarmee kan ik de 2-3 jaar dat ik er woon (2-jarige master) mijn eigen huurlasten vergoeden, en mocht ik een tijdje na mijn master willen verhuizen die kamer ook verhuren. Ik heb ervaring met het zelf huren van een particuliere woning, dus ik weet ook hoe ik me niet als verhuurder moet gedragen.

Klinkt als een mooi spaarpotje, dus ik heb een aantal regels opgezocht. ^O^

Ik heb natuurlijk geen zak met geld liggen (wel een beetje eigen vermogen om in te brengen), maar mijn ouders hebben een leuke overwaarde op hun huis. Ik zou een lening/hypotheek bij mijn ouders kunnen nemen (tegen een kwart minder rente dan reguliere rente bij de bank, 3.75% i.p.v. 5%, de maximaal-een-kwart-verschil-regel ken ik), waardoor aflossing in 25 jaar goed te doen is met 2-3 kamers verhuur.

Voordeeltje van de hypotheek/lening bij mijn ouders is dat ze me, terwijl ik nog studeer en daar woon, kunnen ondersteunen door een deel van de afbetaalde lening terug te kunnen geven met de belastingvrije schenking :)

Ik weet ook dat ik geen hypotheekrenteaftrek toe mag passen omdat ik het grotendeels/geheel verhuur, en dat ik over de waarde van de woning min de hoogte van de hypotheek (wat dus elk jaar oploopt) 1,2% vermogensbelasting moet betalen.

Wat zie ik over het hoofd? Moet er nog een bepaalde belasting worden betaald over de inkomende huur die betaald wordt?

Ik ga er vanuit dat huuropbrengst hoger is dan de vrijstelling voor kamerverhuur. En ik lees iets over huurwaardeforfait als je zelf ook nog in de woning woont, maar die begrijp ik niet helemaal. Iemand die me dat uit kan leggen?

Als ik het goed begrijp zouden de huuropbrengsten regulier belast worden als inkomsten zodra ik dit 'commercieel' ga verhuren. Geldt dat alleen als je meerdere panden verhuurt (huisjesmelker), geen hypotheek meer hoeft te betalen, of als in je hoofdbron van inkomen is?

En een wat specifiekere vraag, zijn er extra regels/gemeentebelastingen in Amsterdam naast de standaard afvalbelasting enzo i.v.m. het massaal verhuren van kamers daar?

[ Bericht 7% gewijzigd door vincm op 08-05-2012 13:56:33 ]
pi_111288827
Als ik dit lees: http://www.flexwonen.nl/page.asp?id=8654&pid=3072&mid=3089

Verander ik van situatie 2 naar 3 zodra ik zelf zou verhuizen na een paar jaar. De vraag wordt dan of het als werkzaamheden wordt gezien (box I, dus regulier belasting betalen) of box III (sparen en beleggen), welke natuurlijk voordeliger zou zijn.
pi_111289891
Leg dit voor aan de belastingdienst zou ik zeggen

Opzich leuk idee dat verhuren maar besef wel dat je mensen er heel lastig uit kan krijgen.
En als je aan studenten verhuurt, ja die hebben vaak wel een bepaalde levensstijl. Je privacy is wel stukken minder.

Hoe dan ook, waar wil je dat appartement kopen? Want je zult een groot pand moeten hebben, goedkoop is dat niet, ook niet aan de rand van de stad.
pi_111290181
registreer om deze reclame te verbergen
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 14:54 schreef Homey het volgende:
Leg dit voor aan de belastingdienst zou ik zeggen

Opzich leuk idee dat verhuren maar besef wel dat je mensen er heel lastig uit kan krijgen.
En als je aan studenten verhuurt, ja die hebben vaak wel een bepaalde levensstijl. Je privacy is wel stukken minder.

Hoe dan ook, waar wil je dat appartement kopen? Want je zult een groot pand moeten hebben, goedkoop is dat niet, ook niet aan de rand van de stad.
Ik ben zelf ook nog een paar jaar student, maar ik wil duidelijk huisregels opstellen tegen overlast enzo. Bovendien woon ik er zelf ook de komende paar jaar, en dan heb ik natuurlijk de vinger in de pap wat betreft huisgenoten. Bekenden van me vinden het ook wel interessant, dus als dat huisgenoten worden hebben we al een goede relatie ^O^

Wil ook geen pand waar ik 10 mensen ofzo in kan huisvesten... gewoon een 4 kamer appartement die ik op kan delen. Heb ook geen geld voor meer dan dat, zoals gezegd komt het uit de overwaarde van m'n ouders' huis. Een alternatief is dat zij een appartementje kopen en verhuren, en dat ik optreed als contactpersoon/huisbaas die er zelf ook woont, maar dat lijkt me lastiger voor m'n ouders (zijn ook al op leeftijd).

Ik denk dat ik bovenstaande maar eens naar de belastingdienst mail, heb nog wel een op maat geschreven antwoord :P
pi_111290459
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:01 schreef vincm het volgende:

...
Ik denk dat ik bovenstaande maar eens naar de belastingdienst mail, heb nog wel een op maat geschreven antwoord :P
En dan geven ze een antwoord wat je niet aanstaat én hebben ze al je gegevens.. Ik zou dat dus echt niet doen.
pi_111290827
quote:
de maximaal-een-kwart-verschil-regel ken ik
Welke regel is dat precies?
Help het eerste amputatie voetbal team van Nederland. #2
pi_111291266
registreer om deze reclame te verbergen
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:16 schreef Wokkel het volgende:

[..]

Welke regel is dat precies?
Je moet een conforme rente vragen over leningen, dus niet dat je ouders je een hypotheek geven met maar 1% rente of juist 10% rente. Het mag maximaal een kwart verschillen van 'normale' rente, dus bij ~5% mag dat 1.25% er boven of onder zitten.
pi_111291350
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:28 schreef vincm het volgende:

[..]

Je moet een conforme rente vragen over leningen, dus niet dat je ouders je een hypotheek geven met maar 1% rente of juist 10% rente. Het mag maximaal een kwart verschillen van 'normale' rente, dus bij ~5% mag dat 1.25% er boven of onder zitten.
Dan zou ik de rente zo hoog mogelijk nemen, dat levert je lekker aftrek op en je ouders kunnen het aan jou geven als schenking.
Help het eerste amputatie voetbal team van Nederland. #2
pi_111291828
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:30 schreef Wokkel het volgende:

[..]

Dan zou ik de rente zo hoog mogelijk nemen, dat levert je lekker aftrek op en je ouders kunnen het aan jou geven als schenking.
Mijn belastbaar inkomen is al laag omdat ik ondernemer ben, en als ik over de inkomende huur geen reguliere belasting hoef te betalen heeft dat geen zin. Niet onbelangrijk: je mag hypotheekrente aftrek alleen gebruiken voor het deel dat je zelf gebruikt, dus als je 75% van de woning verhuurt heb je maar een klein voordeel. Laat staan als ik 100% van de woning verhuur.

Als ik later een normale baan heb/meer inkomen heb en de hele woning voor mezelf gebruik, is het een ander verhaal.
  dinsdag 8 mei 2012 @ 16:19:23 #10
20849 FredvZ
Uw tafelzoutkorrel
pi_111293373
Kan je dan niet beter het geld van je ouders in je onderneming stoppen (als een normale rentedragende lening) en dan je onderneming jouw een hypotheek laten verstrekken?
  dinsdag 8 mei 2012 @ 16:48:09 #11
229849 klusfoobje
Fokke & Sukke zeggen;
pi_111294527
als je een huis hebt gekocht, of iets dat er voor moet doorgaan, dan is delen echt het laatste wat je wilt hoor...
We willen wel kindertjes ontvoeren, maar probeer vandaag de dag maar eens een vergunning voor een kelder te krijgen...
pi_111294829
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:01 schreef vincm het volgende:

[..]

Ik ben zelf ook nog een paar jaar student, maar ik wil duidelijk huisregels opstellen tegen overlast enzo. Bovendien woon ik er zelf ook de komende paar jaar, en dan heb ik natuurlijk de vinger in de pap wat betreft huisgenoten. Bekenden van me vinden het ook wel interessant, dus als dat huisgenoten worden hebben we al een goede relatie ^O^

Wil ook geen pand waar ik 10 mensen ofzo in kan huisvesten... gewoon een 4 kamer appartement die ik op kan delen. Heb ook geen geld voor meer dan dat, zoals gezegd komt het uit de overwaarde van m'n ouders' huis. Een alternatief is dat zij een appartementje kopen en verhuren, en dat ik optreed als contactpersoon/huisbaas die er zelf ook woont, maar dat lijkt me lastiger voor m'n ouders (zijn ook al op leeftijd).

Ik denk dat ik bovenstaande maar eens naar de belastingdienst mail, heb nog wel een op maat geschreven antwoord :P
De prijzen zijn dusdanig hoog dat je moeilijk met winst kan verhuren, en bovendien mocht je per maand 'winst' maken, dan moet je ook beseffen dat daar tegenover risico staat.
Risico op wanbetaling van huurder, etc etc. Bovendien moet je geld reserveren voor onderhoud want een pand vol studenten wordt flink afgeleefd.
Het kan alleen interessant zijn als er een significante winst per maand kan worden opgestreken.
Ook loop je het risico, zeker in deze tijden, dat huizenprijzen dalen.

Het is in Nederland als particulier heel lastig om een huis te kopen en te verhuren met winst, 20 jaar geleden was dat een gouden investering. Maandelijkse huren binnenharken en later het pand met boekwinst verkopen. Dat deden zoveel mensen dat de huizenprijzen enorm zijn gestegen waardoor de marges nihil zijn geworden, sterker nog, de huizenprijzen zijn zo hard gestegen dat je juist verlies gaat draaien.
  dinsdag 8 mei 2012 @ 17:05:05 #13
177582 Ryon
Alle neuzen naar rechts
pi_111295195
Er komt redelijk wat kijken bij het verhuren van kamers aan meerdere mensen naast hetgeen jij nu al opgesomd hebt. De ervaring leert dat je dit het beste kan door bespreken met iemand die daar verstand van heeft voordat je aannames gaat doen. Dit klinkt als een behoorlijk open deur - en dat is het ook - maar jij en je ouders zullen niet de eerste zijn die zich hiermee ellende en een aantal rechtszaken op hun dak halen.

Nog even los daarvan:
Als je een vier kamer appartement wil aanschaffen in Amsterdam dan heb je waarschijnlijk wel een paar ton te besteden. Zelfs in de buitenwijken kosten die huizen nog een flinke duit. Is het dan niet interessanter om een kleiner studio voor alleen jezelf of eventueel met een vriend aan te schaffen in Amsterdam centrum? Ben je voor minder dan twee ton klaar (studio kan al voor rond een ton), zit je op een betere locatie en heb je minder gezeik. Plus appartementen in het centrum/zuid/oud-west hebben de neiging om minder crisis gevoelig te zijn, wat het een betere investering maakt.
For every complex problem there is an answer that is clear, simple, and wrong.
pi_111296564
Hoe krijgen je ouders precies die overwaarde uit hun huis? Of hebben ze eerder een huis verkocht met overwaarde?
  dinsdag 8 mei 2012 @ 18:10:56 #15
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_111297852
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:28 schreef vincm het volgende:

[..]

Je moet een conforme rente vragen over leningen, ....
En dit is dus een erg flexibel begrip. ;)
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
  dinsdag 8 mei 2012 @ 18:12:01 #16
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_111297899
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 16:19 schreef FredvZ het volgende:
Kan je dan niet beter het geld van je ouders in je onderneming stoppen (als een normale rentedragende lening) en dan je onderneming jouw een hypotheek laten verstrekken?
Nee, want de lening wordt niet voor de onderneming gebruikt waardoor de fiscus deze lening (en het doorlenen) niet als zakelijk zou zien.
Los van het feit dat je in een eenmanszaak niet aan jezelf kunt lenen. Dat noemen ze een kapitaalopname.
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
  dinsdag 8 mei 2012 @ 18:13:43 #17
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_111297953
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 15:42 schreef vincm het volgende:

[..]

Mijn belastbaar inkomen is al laag omdat ik ondernemer ben, en als ik over de inkomende huur geen reguliere belasting hoef te betalen heeft dat geen zin. Niet onbelangrijk: je mag hypotheekrente aftrek alleen gebruiken voor het deel dat je zelf gebruikt, dus als je 75% van de woning verhuurt heb je maar een klein voordeel. Laat staan als ik 100% van de woning verhuur.
Dan moet het pand wel splitsbaar zijn zodat je deze verdeling kunt aantonen en de lening ook als dusdanig gaat verdelen.
quote:
Als ik later een normale baan heb/meer inkomen heb en de hele woning voor mezelf gebruik, is het een ander verhaal.
Wel vreemd dat je rente opeens zou stijgen als je inkomen ook stijgt,... Ik vraag me af of de fiscus dit wel zal accepteren,...
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
pi_111334174
Er zijn zeker 4-kamer appartementen te vinden in Amsterdam voor een bedrag onder de 2 ton, op een interessante ligging. Dat is ook verder niet de discussie. Ik werd gisteren nog wel gewezen op Villa Mokum, waar over 2 jaar een paar honderd studenten studio's worden verkocht (voor 80k). Dat zou best invloed kunnen hebben op de verhuur van kamers, helaas. Maar het is voor mij ook niet interessant om daar zelf een studio te kopen, aangezien het pas over 2 jaar klaar is en ik tegen die tijd ook.

ManAtWork, dank voor je antwoorden (ook in centraal ondemerstopic altijd). Waarom zou de rente niet kunnen stijgen na een paar jaar? Kan toch afspreken dat het voor 5 jaar vast staat, en er daarna besproken wordt over een andere rente (mits dat voordeel oplevert in hypotheekrente aftrek op mijn bruto inkomen).

Als ik het pand splits in meerdere kamers met een eigen slot/deur, kan ik deze verdeling dan genoeg aantonen? Dat idee krijg ik wel uit voorbeeldberekeningen die ik zie op internet, waarbij 1 kamer verhuurd is: stel dat is 1/6e van de woning (qua oppervlakte) is verhuurd, moet je 1/6e deel van het hypotheekbedrag aftrekken voordat je de hypotheekrente van je bruto inkomen af mag trekken.... En als dat 5/6e is... et cetera.

quote:
0s.gif Op dinsdag 8 mei 2012 17:36 schreef 81Renrew het volgende:
Hoe krijgen je ouders precies die overwaarde uit hun huis? Of hebben ze eerder een huis verkocht met overwaarde?
Ze hebben volgens mij eerder een huis verkocht met overwaarde, maar hun huidige huis is ook over de kop gegaan sinds ze het hebben gekocht. Ze moeten het ook nog wel goed bespreken, zijn niet zomaar akkoord :) Daarom zoek ik ook alles uit.
  woensdag 9 mei 2012 @ 17:12:37 #19
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_111341029
quote:
0s.gif Op woensdag 9 mei 2012 14:22 schreef vincm het volgende:
ManAtWork, dank voor je antwoorden (ook in centraal ondemerstopic altijd). Waarom zou de rente niet kunnen stijgen na een paar jaar? Kan toch afspreken dat het voor 5 jaar vast staat, en er daarna besproken wordt over een andere rente (mits dat voordeel oplevert in hypotheekrente aftrek op mijn bruto inkomen).
Een rentevaste periode is natuurlijk geen probleem. (De voorwaarde die tussen haakjes staat, alleen een stijging als het een fiscaal voordeel oplevert, natuurlijk wel.)
quote:
Als ik het pand splits in meerdere kamers met een eigen slot/deur, kan ik deze verdeling dan genoeg aantonen? Dat idee krijg ik wel uit voorbeeldberekeningen die ik zie op internet, waarbij 1 kamer verhuurd is: stel dat is 1/6e van de woning (qua oppervlakte) is verhuurd, moet je 1/6e deel van het hypotheekbedrag aftrekken voordat je de hypotheekrente van je bruto inkomen af mag trekken.... En als dat 5/6e is... et cetera.
Je splitst het pand in een deel box 1 en een deel box 3. En de financiering erop net zo. Als het pand niet splitsbaar is (een woonruimte, een keuken, een badkamer) heb je kans dat een (fiscale) splitsing niet mogelijk is waarbij de huuropbrengst mogelijk ook in box 1 terecht komt.
In ieder geval iets om van tevoren goed uit te zoeken (en mogelijk zelfs met een inspecteur te overleggen) voordat je jezelf financieel in de nesten werkt.
Een slaapkamer met alleen een slot op de deur is in ieder geval (voor zover ik weet) niet voldoende om het pand te als splitsbaar aan te merken.
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
Appartement kopen, deel vehuren, waar rekening mee houden?
» index

» werk, geldzaken & recht

nieuwe topics registreren inloggen menudown custom menu actieve topics ibood.comProefabo? SMS!
Forum Opties
Forumhop:
Hop naar:
(afkorting, bv 'KLB')