WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Vandaag op Welingelichte kringen dit bericht:
Natuurlijk zijn er partijen die iedere herstructurering van de woningmarkt tegen proberen te werken. Nu komt er vanuit het verbond van verzekeraars de waarschuwing dat er 'Enorme problemen" zullen ontstaan wanneer HRA enkel nog voor hypotheken op annuïteitsbasis zal gaan gelden. Zie het bovenstaande artikel.
Omdat er niet specifiek bijverteld werd hoeveel die lasten dan zouden stijgen vond ik het verdacht, en heb het eens nagerekend.
Hierbij ga ik uit van een rentevoet van 6% en aftrek in het hoogste tarief (dus een maximaal effect).
Wat blijkt nu: de woonlasten stijgen dan de eerste 11 jaar met 1% op jaarbasis, de volgende 13 jaar met 2% en de laatste jaren van de looptijd met 3% per jaar!
Dat is dus nog minder dan de gemiddelde huurverhoging en vergelijkbaar met de inflatie. Dat moet goed te doen zijn voor iedere huizenbezitter, zelfs al staat hij in inkomen stil (inflatiegecorrigeerd).
Als iemand in 2012 een hypotheek afsluit, zijn zijn maandlasten in 2042 dan 86% hoger dan in 2012. Als je de inflatie echter meerekent is er niks aan de hand. In 1982 was 1000 euro (in guldens) ook meer dan 1860 euro nu.
Frappant dat zo iemand zulke onzin kan verkondigen en dat de Telegraaf dit plaatst zonder eerst zelf even na te rekenen of dit wel klopt. De hoofdredacteuren van die krant zullen toch wel het benodigde MAVO-niveau hebben om zo'n annuiteitsberekening te maken?
http://www.welingelichtek(...)lannen-doorgaan.htmlquote:'Huizenbezitters in enorme problemen als Catshuisplannen doorgaan'
De huizenprijzen die toch al behoorlijk gekelderd zijn, zullen verder dalen.
Volgens alle berichten komt er uit het Catshuis als oplossing voor de hyptheekproblemen dat nog slechts annuiteitenhypotheken voor rente aftrek in aanmerking komen. Bij die vorm betaal je in 30 jaar je lening af en daalt dus voortdurend de schuld, en dus de rente en renteaftrek. Volgens het Verbond van Verzekeraars (die geld verdienen aan andere hypotheekvormen) een ramp voor huizenbezitters. „Annuïteiten klinkt op het eerste oog sympathiek: na dertig jaar schuldenvrij, wie wil dat niet?” zegt algemeen directeur Richard Weurding in De Telegraaf. „Maar in de kern het is een bijzonder slecht idee.” Uit onderzoek blijkt dat de woonlasten stijgen, omdat mensen in de loop van de aflossingsperiode steeds minder renteaftrek krijgen. „Die pijn wordt niet meer automatisch gecompenseerd door waardeopbouw van het huis of door hogere lonen. De huizenprijzen die toch al behoorlijk gekelderd zijn, zullen verder dalen. De leencapaciteit neemt af. Bovendien zal de koopkracht de forse stijging van de maandelijkse lasten niet kunnen bijbenen. Daardoor kunnen huizenbezitters in diepe financiële problemen komen.”
Natuurlijk zijn er partijen die iedere herstructurering van de woningmarkt tegen proberen te werken. Nu komt er vanuit het verbond van verzekeraars de waarschuwing dat er 'Enorme problemen" zullen ontstaan wanneer HRA enkel nog voor hypotheken op annuïteitsbasis zal gaan gelden. Zie het bovenstaande artikel.
Omdat er niet specifiek bijverteld werd hoeveel die lasten dan zouden stijgen vond ik het verdacht, en heb het eens nagerekend.
Hierbij ga ik uit van een rentevoet van 6% en aftrek in het hoogste tarief (dus een maximaal effect).
Wat blijkt nu: de woonlasten stijgen dan de eerste 11 jaar met 1% op jaarbasis, de volgende 13 jaar met 2% en de laatste jaren van de looptijd met 3% per jaar!
Dat is dus nog minder dan de gemiddelde huurverhoging en vergelijkbaar met de inflatie. Dat moet goed te doen zijn voor iedere huizenbezitter, zelfs al staat hij in inkomen stil (inflatiegecorrigeerd).
Als iemand in 2012 een hypotheek afsluit, zijn zijn maandlasten in 2042 dan 86% hoger dan in 2012. Als je de inflatie echter meerekent is er niks aan de hand. In 1982 was 1000 euro (in guldens) ook meer dan 1860 euro nu.
Frappant dat zo iemand zulke onzin kan verkondigen en dat de Telegraaf dit plaatst zonder eerst zelf even na te rekenen of dit wel klopt. De hoofdredacteuren van die krant zullen toch wel het benodigde MAVO-niveau hebben om zo'n annuiteitsberekening te maken?
Op maandag 15 mei 2023 18:39
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Ehm je hebt het over de telegraaf.quote:Op donderdag 19 april 2012 21:16 schreef LXIV het volgende:
Vandaag op Welingelichte kringen dit bericht:
[..]
Frappant dat zo iemand zulke onzin kan verkondigen en dat de Telegraaf dit plaatst zonder eerst zelf even na te rekenen of dit wel klopt. De hoofdredacteuren van die krant zullen toch wel het benodigde MAVO-niveau hebben om zo'n annuiteitsberekening te maken?
When I get sad, I stop being sad and just be awesome instead.
Ja, dat weet ik. Daarom meldt ik het ook. En om te laten zien wat voor openlijke drogredenen gebruikt worden om 'de politiek' of de openbare mening een bepaalde kant in te sturen.
"Daardoor kunnen huizenbezitters in diepe financiële problemen komen" wordt gezegd. Terwijl de daadwerkelijke stijging dus onder het inflatieniveau ligt.
"Daardoor kunnen huizenbezitters in diepe financiële problemen komen" wordt gezegd. Terwijl de daadwerkelijke stijging dus onder het inflatieniveau ligt.
Op maandag 15 mei 2023 18:39
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Uitgaande van jou berekening zouden deze plannen een negatief effect hebben op de huizenprijzen van 5-10% schat ik zo in. Dat valt al bij al nog mee. Vraag me wel af hoe ze de maatregel concreet zien. Zal je nog de volledige rente kunnen aftrekken? Zal de rente nog kunnen worden afgetrokken van het hoogste tarief? Betere direct doorvoerbare reden zou zijn, om het tarief van aftrek te beperken tot de 2de hoogste belastingsschaal.
Het is toch inmiddels wel algemeen bekend dat de Telegraaf het een biet zal zijn of de feiten kloppen, als het maar leuk schopt? Een beetje zoals dit forumquote:
Frappant dat zo iemand zulke onzin kan verkondigen en dat de Telegraaf dit plaatst zonder eerst zelf even na te rekenen of dit wel klopt. De hoofdredacteuren van die krant zullen toch wel het benodigde MAVO-niveau hebben om zo'n annuiteitsberekening te maken?
In elke discussie omtrent de huizenmarkt stikt het toch van de drogredenaties, en demagogische one-liners met groteske beelden (terwijl de realiteit enorm genuanceerd is), omgeven met valse of onvolledige feiten? Zie de discussies alhier.
Het effect wordt zelfs nog minder als iemand na bijvoorbeeld twaalf jaar verhuist en opnieuw een annuitaire lening aangaat voor dertig jaar, overigens. De impact ervan is met name beeldvorming en onderbuik, niet feiten. Maar dat geldt voor nagenoeg al het Telegraaf 'nieuws' (en uberhaupt veel 'nieuws')?
[ Bericht 11% gewijzigd door Dinosaur_Sr op 20-04-2012 08:25:06 ]
Ik zie helemaal niet in waarom dit een negatief effect zou moeten hebben op de huizenprijzen. Het gaat om betaalbaarheid, en die verandert er eigenlijk niet door. Het enige dat anders is dat je effectief niet steeds minder maandlasten krijgt. Maar dat staat dus los van de initiele betaalbaarheid.quote:Uitgaande van jou berekening zouden deze plannen een negatief effect hebben op de huizenprijzen van 5-10% schat ik zo in. Dat valt al bij al nog mee. Vraag me wel af hoe ze de maatregel concreet zien. Zal je nog de volledige rente kunnen aftrekken? Zal de rente nog kunnen worden afgetrokken van het hoogste tarief? Betere direct doorvoerbare reden zou zijn, om het tarief van aftrek te beperken tot de 2de hoogste belastingsschaal.
Wel is de vermogensopbouw natuurlijk veel kleiner dan in het huidige geval, waarin je de hele tijd maximale aftrek hebt en daarnaast spaart voor de aflossing.
Op maandag 15 mei 2023 18:39
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Ja, van de Telegraaf verwacht je niet beter. Maar dat zo'n Weurding zoiets roept in de media, wat zo gemakkelijk te weerleggen is... Hij doet zijn eigen geloofwaardigheid hiermee tekort. Net alsof je zoiets kan beweren zonder dat iemand in Nederland de moeite neemt om het eens uit te rekenen. Dom vind ik dat.quote:Het is toch inmiddels wel algemeen bekend dat de Telegraaf het een biet zal zijn of de feiten kloppen, als het maar leuk schopt? Een beetje zoals dit forum
Op maandag 15 mei 2023 18:39
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Hangt er vanaf wat de AFM met de leningnormen doen. Als ze in annuitaire leningen een beperkter risico zien omdat er wordt afgelost, lossen ze de absurde absolute leennormen wellicht weer wat. Zelfde geldt voor banken. Maar de impact in de eerste paar decennia op maandlasten is inderdaad superbeperkt.quote:Op vrijdag 20 april 2012 08:24 schreef LXIV het volgende:
[..]
Ik zie helemaal niet in waarom dit een negatief effect zou moeten hebben op de huizenprijzen. Het gaat om betaalbaarheid, en die verandert er eigenlijk niet door. Het enige dat anders is dat je effectief niet steeds minder maandlasten krijgt. Maar dat staat dus los van de initiele betaalbaarheid.
Wel is de vermogensopbouw natuurlijk veel kleiner dan in het huidige geval, waarin je de hele tijd maximale aftrek hebt en daarnaast spaart voor de aflossing.
Dat kan toch omdat het journaille daar vrolijk in polonaise kritiekloos achteraanholt, omdat een genuanceerd en gewogen verhaal met feiten niet scoort bij het publiek (bewijs tref ik elke dag op dit subforum aan). Of het nou positief of negatief nieuws is.quote:
[..]
Ja, van de Telegraaf verwacht je niet beter. Maar dat zo'n Weurding zoiets roept in de media, wat zo gemakkelijk te weerleggen is... Hij doet zijn eigen geloofwaardigheid hiermee tekort. Net alsof je zoiets kan beweren zonder dat iemand in Nederland de moeite neemt om het eens uit te rekenen. Dom vind ik dat.
[edit]
[ Bericht 53% gewijzigd door sjorsie1982 op 20-04-2012 09:09:36 ]
[ Bericht 53% gewijzigd door sjorsie1982 op 20-04-2012 09:09:36 ]
Reason is not automatic, those who deny it cannot be conquered by it, Ayn Rand
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Discuseren met domme mensen verlies ik omdat ik niet genoeg ervaring heb met dom lullen.
Die Weurding heeft vanuit zijn metier belang bij een zo ondoorzichtig mogelijke hypotheeklmarkt.
Weurding cs hebben hier tientallen jaren van geprofiteerd.
En wat de Telegraaf betreft: Hij past precies in het clubje charlatans gurus wat dagelijks in de FT schaamteloos de ruimte krijgt.
[ Bericht 8% gewijzigd door kibo op 20-04-2012 10:22:18 ]
Weurding cs hebben hier tientallen jaren van geprofiteerd.
En wat de Telegraaf betreft: Hij past precies in het clubje charlatans gurus wat dagelijks in de FT schaamteloos de ruimte krijgt.
[ Bericht 8% gewijzigd door kibo op 20-04-2012 10:22:18 ]
Effectief hebben banken en verzekeraars toch ontzettend veel verdiend aan 'hypotheek spaar polissen'/'bankspaar constructies' ten opzichte van annuiteiten of lineaire hypotheken? Terwijl mijn 200K aflossing bij de bank staat geparkeerd op mijn hypotheek van 300K trek ik wel vrolijk 4% hypotheek rente af over de volledige 300K schuld. De bank geeft mij 4% rente op die 200K en beurt zelf ook nog eens 2% met een beetje geluk. Dikke winst voor een paar banken, beetje winst voor een paar miljoen huizenbezitters en vette pech voor de overhead.
Op het moment dat ik wordt gedwongen om fictief af te lossen is voor mij de prikkel weg om die 200K de volle 30 jaar te laten staan. Dat kost mij over 30 jaar gemiddeld 0.5 * 30% * 4% * 300K = 0.6% per jaar aan aftrek (ruwe schatting), maar de bank kost het relatief 2%. En dan hebben we het nog niet eens over het absolute verschil. Ik snap het protest van verzekeraars en banken wel, wat die vangen de grootste klap.
Op het moment dat ik wordt gedwongen om fictief af te lossen is voor mij de prikkel weg om die 200K de volle 30 jaar te laten staan. Dat kost mij over 30 jaar gemiddeld 0.5 * 30% * 4% * 300K = 0.6% per jaar aan aftrek (ruwe schatting), maar de bank kost het relatief 2%. En dan hebben we het nog niet eens over het absolute verschil. Ik snap het protest van verzekeraars en banken wel, wat die vangen de grootste klap.
aka. SickMyDuck // ii typpes tjis wiiiyhh ,myyu diiivk.
bron bericht :http://www.verzekeraars.n(...)n=view&nieuwsid=1276
Die 40% moeten we dan toch kunnen reproduceren, lijkt me?
Oh, ik begrijp het al. De aflossing is in deze redenatie ook kosten/lasten.....
Vergeleken wordt dus met de helft aflossingsvrij, en de helft spaar/leven.quote:Alarm over kabinetsplan voor woningmarkt
Het Verbond maakt zich grote zorgen over de plannen die bij het Catshuisberaad op tafel liggen voor de woningmarkt. Er zijn sterke aanwijzingen dat het kabinet nieuwe huizenkopers langs fiscale weg wil dwingen om annuïtair af te lossen. Dit houdt in, dat de renteaftrek in dertig jaar tot nul wordt afgebouwd. Dat heeft volgens algemeen directeur Richard Weurding dramatische gevolgen voor de koopkracht, de waarde van woningen en de woningmarkt zelf. Ook de brancheorganisaties Bouwend Nederland, de Vereniging Eigen Huis en diverse woningmarktdeskundigen hebben inmiddels de noodklok geluid.
Uit berekeningen van het Centrum voor Verzekeringsstatistiek (CVS) blijkt dat een verplichte annuïtaire hypotheek of een fiscaal annuïtair schema vergeleken met de op dit moment meest populaire hypotheekvorm (de helft aflossingsvrij, rest spaar- of levenhypotheek) op termijn leidt tot ruim veertig procent hogere maandlasten. Omdat nieuwe kopers minder kunnen lenen, kan dit een drukkend effect op de woningprijzen van maximaal twintig procent hebben. Daarnaast leidt zo’n ingreep tot een administratieve chaos voor uitvoerders en fiscus, een punt waarvoor ook econoom Lans Bovenberg aandacht vraagt.
Sterk negatieve gevolgen
Algemeen directeur Richard Weurding: “We krijgen steeds meer signalen dat het kabinet met zo’n ad-hocmaatregel gaat komen. Dat heeft echt sterk negatieve gevolgen, waarvoor we nu al willen waarschuwen. De woningmarkt zou nog meer op slot worden gedraaid, starters komen nog moeilijker aan de bak en zo’n rigide aanpak past eerlijk gezegd ook niet bij deze tijd. Als je alleen nog annuïtaire hypotheken toestaat, dan beperk je de concurrentie. Uiteraard raakt dit de verzekeringssector zelf. Maar hier geldt: wat slecht is voor onze klanten is ook slecht voor onze bedrijven.”
Het Verbond bepleit een brede aanpak van de woningmarkt, waarbij de nadruk verschuift van maximaal lenen naar bouwsparen, met een geleidelijke afbouw van de hypotheekschuld en het beslag van de woningmarkt op de rijksbegroting. Weurding: “Noem het een cultuuromslag. Vermogensopbouw wordt des te belangrijker in het licht van de vergrijzing en oplopende zorgkosten. Er zijn alternatieven voor dit kabinetsplan met veel minder schadelijke gevolgen. Een groep van 22 hoogleraren heeft recent voorstellen gedaan die ons wat dat betreft meer aanspreken dat wat er nu op ons af dreigt te komen
Die 40% moeten we dan toch kunnen reproduceren, lijkt me?
Oh, ik begrijp het al. De aflossing is in deze redenatie ook kosten/lasten.....
Ik kan het verkeerd begrepen hebben, maar wanneer ik kijk naar de berekening van LXIV dan zegt hij 1% per jaar voor 11 jaar, 2% per jaar voor 13 jaar en 3% per jaar voor 6 jaar. Als ik hiervoor dan 100 neem in jaar 1, dan leidt tot een totaal van 170,62 in jaar 30.
Dan klopt de redenatie die gegeven wordt omtrent een stijging van de maandlasten op zich wel. Dat het in het kader van de inflatie e.d. ook logisch is dat je kosten omhoog gaan doet daar niet aan af.
Ik ben net niet handig genoeg om een berekening te maken met het verschil tussen annuïteiten en aflosvrij/spaar, maar dat dit in jaar 30 tot 40% hogere lasten leidt, lijkt me eigenlijk niet heel vreemd? Je moet alleen die 40% weer uitsmeren over het effect per jaar en dan zie je dat het allemaal wel mee valt.
Dan klopt de redenatie die gegeven wordt omtrent een stijging van de maandlasten op zich wel. Dat het in het kader van de inflatie e.d. ook logisch is dat je kosten omhoog gaan doet daar niet aan af.
Ik ben net niet handig genoeg om een berekening te maken met het verschil tussen annuïteiten en aflosvrij/spaar, maar dat dit in jaar 30 tot 40% hogere lasten leidt, lijkt me eigenlijk niet heel vreemd? Je moet alleen die 40% weer uitsmeren over het effect per jaar en dan zie je dat het allemaal wel mee valt.
Die aflossing zijn wel lasten natuurlijk. Maar die 40 procent (op termijn) is dus pas na 30 jaar. Dat boeit dus geen zak, minder dan de inflatie bij 50% aflossing.quote:
bron bericht :http://www.verzekeraars.n(...)n=view&nieuwsid=1276
[..]
Vergeleken wordt dus met de helft aflossingsvrij, en de helft spaar/leven.
Die 40% moeten we dan toch kunnen reproduceren, lijkt me?
Oh, ik begrijp het al. De aflossing is in deze redenatie ook kosten/lasten.....
Op maandag 15 mei 2023 18:39
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Ja, je hebt een geleidelijke stijging die tred houdt met de normale inflatie. Daar merk je dus helemaal niks van.quote:
Ik kan het verkeerd begrepen hebben, maar wanneer ik kijk naar de berekening van LXIV dan zegt hij 1% per jaar voor 11 jaar, 2% per jaar voor 13 jaar en 3% per jaar voor 6 jaar. Als ik hiervoor dan 100 neem in jaar 1, dan leidt tot een totaal van 170,62 in jaar 30.
Dan klopt de redenatie die gegeven wordt omtrent een stijging van de maandlasten op zich wel. Dat het in het kader van de inflatie e.d. ook logisch is dat je kosten omhoog gaan doet daar niet aan af.
Ik ben net niet handig genoeg om een berekening te maken met het verschil tussen annuïteiten en aflosvrij/spaar, maar dat dit in jaar 30 tot 40% hogere lasten leidt, lijkt me eigenlijk niet heel vreemd? Je moet alleen die 40% weer uitsmeren over het effect per jaar en dan zie je dat het allemaal wel mee valt.
Op maandag 15 mei 2023 18:39
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Wellicht arrogant, maar ik weet 100% zeker dat ik meer weet van de Amerikaanse geschiedenis, vooral die van de Zuidelijke staten, dan alle fokkers bij elkaar. Durf ik mijn hand wel voor in het vuur te steken.
Dat bedoel ik ook, ik ben niet in staat de 40% na te rekenen, maar ik kan wel berekenen dat de 40% over 30 jaar niet zo heel veel voorstelt.quote:
[..]
Ja, je hebt een geleidelijke stijging die tred houdt met de normale inflatie. Daar merk je dus helemaal niks van.
Eigenlijk moet je het omdraaien. Het is eigenlijk gek dat het maandbedrag door de jaren heen gelijk blijft. Je betaalt in verhouding in het huidige systeem erg veel in het begin. Nu is het natuurlijk wel logisch dat je in het begin, in verhouding meer betaalt, aangezien de opbouw ook het meeste effect heeft.
|
|
