pi_86540849
Ik heb een vraag over de renteaftrek in relatie met de bijleenregeling in het geval van overwaarde/ewr uit verkoop woning.
M.i. heb ik dan drie opties t.w.:

A- Eerst 3 jaar huren en daarna nieuwe woning kopen > hypotheek 100% aftrekbaar
B- Nieuwe woning kopen en nieuwe woningkosten met ewr verminderen > hypotheek 100% aftrekbaar
C- Nieuwe woning kopen en volledig financieren zonder de ewr hierop in mindering te brengen > hypotheek minus ewr aftrekbaar


In geval van optie C:
Ik heb dan een volledig openstaand ewr open staan.

Vervolgens na 3 jaar (of langer) hypotheek omzetten / andere hypotheek nemen op deze bestaande woning zodat deze (weer) volledig gefinancierd wordt (zonder ewr te gebruiken).

Vraag: Is de rente nu wel 100% aftrekbaar? Of geldt het 'vrijkomen' van de ewr alleen in het geval je na 3 jaar ook echt een ander huis koopt?

Subvraag: Als op een bepaald moment van het ontstaan van een ewr de wettelijke geldige periode 3 jaar is (zoals nu het geval) zou deze periode als bijv over 1 jaar deze periode verandert in zeg 4 jaar, dan ook weer opgerekt worden naar 4 jaar? Of zouden de oude 'rechten' gelden?
  vrijdag 17 september 2010 @ 17:18:52 #2
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_86543117
quote:
Op vrijdag 17 september 2010 16:13 schreef Delta1313 het volgende:
Ik heb een vraag over de renteaftrek in relatie met de bijleenregeling in het geval van overwaarde/ewr uit verkoop woning.
M.i. heb ik dan drie opties t.w.:

A- Eerst 3 jaar huren en daarna nieuwe woning kopen > hypotheek 100% aftrekbaar
B- Nieuwe woning kopen en nieuwe woningkosten met ewr verminderen > hypotheek 100% aftrekbaar
C- Nieuwe woning kopen en volledig financieren zonder de ewr hierop in mindering te brengen > hypotheek minus ewr aftrekbaar


In geval van optie C:
Ik heb dan een volledig openstaand ewr open staan.
Nee, ook nu is de EWR nul. Onderstaande hoeft dan ook niet meer beantwoord te worden. :)
quote:
Vervolgens na 3 jaar (of langer) hypotheek omzetten / andere hypotheek nemen op deze bestaande woning zodat deze (weer) volledig gefinancierd wordt (zonder ewr te gebruiken).

Vraag: Is de rente nu wel 100% aftrekbaar? Of geldt het 'vrijkomen' van de ewr alleen in het geval je na 3 jaar ook echt een ander huis koopt?

Subvraag: Als op een bepaald moment van het ontstaan van een ewr de wettelijke geldige periode 3 jaar is (zoals nu het geval) zou deze periode als bijv over 1 jaar deze periode verandert in zeg 4 jaar, dan ook weer opgerekt worden naar 4 jaar? Of zouden de oude 'rechten' gelden?
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
pi_86587817
A en B zijn voor jou mogelijkheden. B: als je nieuwe woning 300000 kost en je ook voor dit bedrag een hypotheek hebt en de EWR is 100000 is de hypotheekrenteaftrek 200000/300000, dus 2/3 x hypotheekrente.
Voorbeeld: betaalde hypotheekrente is euro 15000. Aftrekbaar 2/3 x euro 15000 is euro 10000.
De regeling bij overwaarde is ivm aankoop- en verkoopkosten nog wat ingewikkelder. Laat je voorlichten bijv. door je hypotheekadviseur of laat de belastingaangifte door een deskundig iemand doen.

C is inderdaad niet van toepassing.
Subvraag: in 2004 is de bijleenregeling ingevoerd. Periode van 5 jaar is in 2010 gewijzigd in 3 jaar. Het is niet te verwachten dat deze 3 jaar op korte termijn weer gewijzigd wordt.

[ Bericht 27% gewijzigd door belfis op 19-09-2010 00:18:30 ]
pi_86613132
MaW: zou je toch voor mij kunnen toelichten waarom de ewr bij optie C dan nul is.
Aangezien ik de ewr bij optie C niet in de hypotheek heb gestopt heb ik toch juist wel een bedrag wat blijft staan en welke relevant is (3 jr) voor de fiscus.
Ga ik bijv binnen 3 jaar verbouwen dan is dit bedrag toch nog relevant en kan ik niet bijv hypotheek verhogen om hiermee aftrek te kunnen realiseren.

Zo nee en dat begrijp ik in het antwoord, zit ik dan wel bijhoorlijk naast qua begrip bijleenregeling
pi_86613197
smiley was alleen voor de laatste zin bedoeld
pi_86622972
Het is mij niet duidelijk wat je met optie C precies bedoelt.
Een voorbeeld: als je een nieuwe woning koopt voor 250000. Verkoop oude woning: 200000 Hypotheek oude woning: 100000 word je geacht de overwaarde van 100000 in de nieuwe woning te steken. Als je dat niet doet en volledig financiert is slechts 150000 / 250000, dus 3/5 deel van de hypotheekrente aftrekbaar. Deze rekensom zal je bekend zijn.

Een andere zaak is dat de EWR door een verbouwing kan verminderen.
Bijvoorbeeld: EWR - 50000 Verbouwingskosten: 20000 Nieuwe EWR: 30000

NB: Als je een nieuwe woning koopt binnen de 3 jaar dat de EWR bestaat is hypotheekrenteaftrek over de volledige hypotheek van de nieuwe woning niet mogelijk. De goedkoperwoningregeling die tot 2010 bestond is ook niet meer van kracht. De EWR zal binnen de driejaarstermijn dus altijd in mindering worden gebracht op de nieuw af te sluiten hypotheek.

Maar misschien is dit niet de informatie die op je vraag (optie C) van toepassing is. Kan je dan met een cijfervoorbeeld komen om te laten zien wat je wel bedoelt?

[ Bericht 2% gewijzigd door belfis op 20-09-2010 01:05:20 ]
  maandag 20 september 2010 @ 09:29:47 #7
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_86627364
quote:
Op zondag 19 september 2010 20:52 schreef Delta1313 het volgende:
MaW: zou je toch voor mij kunnen toelichten waarom de ewr bij optie C dan nul is.
Aangezien ik de ewr bij optie C niet in de hypotheek heb gestopt heb ik toch juist wel een bedrag wat blijft staan en welke relevant is (3 jr) voor de fiscus.
Ga ik bijv binnen 3 jaar verbouwen dan is dit bedrag toch nog relevant en kan ik niet bijv hypotheek verhogen om hiermee aftrek te kunnen realiseren.

Zo nee en dat begrijp ik in het antwoord, zit ik dan wel bijhoorlijk naast qua begrip bijleenregeling
Als jij het gehele bedrag van de aankoop wilt lenen, vindt de fiscus dat niet erg. Echter, voor de eigenwoningschuld (rente aftrekbaar in box 1) wordt de EWR (voor zover aanwezig) in mindering gebracht op hetgeen je leent. Je kunt dus geen EWR 'bewaren' als je een nieuwe eigen woning koopt.
Wel kun je natuurlijk de verbouwing financieren met een nieuwe of aanvullende hypotheek maar daar is de EWR niet meer op van toepassing.
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
  maandag 20 september 2010 @ 09:31:25 #8
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_86627404
quote:
Op maandag 20 september 2010 00:26 schreef belfis het volgende:
Het is mij niet duidelijk wat je met optie C precies bedoelt.

Maar misschien is dit niet de informatie die op je vraag (optie C) van toepassing is. Kan je dan met een cijfervoorbeeld komen om te laten zien wat je wel bedoelt?
Lijkt me inderdaad handiger om eerst duidelijk te krijgen wat TS precies bedoelt alvorens allerlei cijfervoorbeelden te gaan posten. ;)
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
pi_86680262
Om te beginnen dank voor de energie die jullie erin stoppen.
Ik zet het ook voor mijzelf nog even op een rijtje;


Bij optie C heb ik de EWR -wat betreft box1 aftrek- van de hypotheek afgehaald.
Feitelijk sluit ik een hypotheek af voor het gehele benodigde bedrag.

Dat is voor de belasting op zich geen probleem maar heeft uiteraard gevolgen voor de aftrekbaarheid.
Alleen deel Hypotheekbedrag - EWR is dus bruikbaar/relevant voor renteaftrek.

So far so good.

MaW formuleert dat in dit geval (optie C) de EWR (ook) nul is geworden.
Waarschijnlijk omdat het EWR bedrag niet meer speelt aangezien het -voor box1 aftrek- niet wordt gebruikt.
In die zin geldt dan ook (zoals gezegd) als je bijv na een jaar je hypotheek verhoogd ten dienste van het huis (verbouwing) dit deel weer in box1 kan.

Ook dat is helder

Waar ik nu misschien de denkfout maak is mijn aanname dat -net als bij een huurperiode van 3 jaar- bij verkoop weer van je (2de) huis na 3 jaar de EWR geen rol meer speelt en de hypotheek van het volgende huis wel volledig aftrekbaar is.
(Dit laatste dan even voor het gemak dat het 2de huis niet met winst verkocht wordt en er niet weer een nieuwe EWR ontstaat.)

>>>> Maar als voordeel van weer volledige renteaftrek met behoud van overwaarde alleen te bewerkstelligen is door 3 jaar te huren, is mijn vraag over optie C niet meer relevant. Dan is dat een gedachtenkronkel van mij geweest.

Hieronder dan nog even de Optie C vraag in voorbeeldgetallen neergezet.
(Waarbij in dit geval het huis feitelijk na 3 jaar verkocht wordt ipv mijn oorspronkelijke gedachte/vraag de hypotheek na 3 jaar om te zetten.)

Moment x
Huis 1 wordt verkocht: EWR 200.000
Huis 2 kost : 250.000
Afgesloten hypotheek voor huis 2: 250.000
Box1 deel huis 2: 50.000

Moment x + 3jaar
Huis 2 wordt verkocht: 250.000 , EWR: 0 ?
Huis 3 kost: 230.000
Afgesloten hypotheek voor huis 3: 230.000
Box1 deel huis 3: ????
  dinsdag 21 september 2010 @ 18:42:39 #10
152215 ManAtWork
Maar nu even niet,...
pi_86683162
quote:
Op dinsdag 21 september 2010 17:19 schreef Delta1313 het volgende:
Om te beginnen dank voor de energie die jullie erin stoppen.
Ik zet het ook voor mijzelf nog even op een rijtje;


Bij optie C heb ik de EWR -wat betreft box1 aftrek- van de hypotheek afgehaald.
Feitelijk sluit ik een hypotheek af voor het gehele benodigde bedrag.

Dat is voor de belasting op zich geen probleem maar heeft uiteraard gevolgen voor de aftrekbaarheid.
Alleen deel Hypotheekbedrag - EWR is dus bruikbaar/relevant voor renteaftrek.

So far so good.

MaW formuleert dat in dit geval (optie C) de EWR (ook) nul is geworden.
Waarschijnlijk omdat het EWR bedrag niet meer speelt aangezien het -voor box1 aftrek- niet wordt gebruikt.
In die zin geldt dan ook (zoals gezegd) als je bijv na een jaar je hypotheek verhoogd ten dienste van het huis (verbouwing) dit deel weer in box1 kan.

Ook dat is helder

Waar ik nu misschien de denkfout maak is mijn aanname dat -net als bij een huurperiode van 3 jaar- bij verkoop weer van je (2de) huis na 3 jaar de EWR geen rol meer speelt en de hypotheek van het volgende huis wel volledig aftrekbaar is.
(Dit laatste dan even voor het gemak dat het 2de huis niet met winst verkocht wordt en er niet weer een nieuwe EWR ontstaat.)

>>>> Maar als voordeel van weer volledige renteaftrek met behoud van overwaarde alleen te bewerkstelligen is door 3 jaar te huren, is mijn vraag over optie C niet meer relevant. Dan is dat een gedachtenkronkel van mij geweest.

Hieronder dan nog even de Optie C vraag in voorbeeldgetallen neergezet.
(Waarbij in dit geval het huis feitelijk na 3 jaar verkocht wordt ipv mijn oorspronkelijke gedachte/vraag de hypotheek na 3 jaar om te zetten.)

Moment x
Huis 1 wordt verkocht: EWR 200.000
Huis 2 kost : 250.000
Afgesloten hypotheek voor huis 2: 250.000
Box1 deel huis 2: 50.000

Moment x + 3jaar
Huis 2 wordt verkocht: 250.000 , EWR: 0 ?
Huis 3 kost: 230.000
Afgesloten hypotheek voor huis 3: 230.000
Box1 deel huis 3: ????
Moment x + 3 jaar
EWR = 200.000 (zijnde 250.000 (verkoopwaarde) minus 50.000 (eigenwoningschuld))
Afgesloten hypotheek woning 3: 230.000 waarvan 30.000 in box 1 en 200.000 in box 3.

Je maakt de fout door de EWR te berekenen op basis van de afgesloten hypotheek (box 1 + box 3) in plaats van de eigenwoningschuld (box 1).
Als toeval niet bestaat, waarom hebben ze er dan een woord voor uitgevonden?
Niet storen, ik ben al gestoord genoeg,...
Vrouwen zijn om van te houden, niet om te begrijpen.
pi_86756580
Of de berekeningen aangaande optie C nu voor alle partijen duidelijk zijn, betwijfel ik.
Delta 1313 verkoopt huis no. 1. De Eigen woning Reserve (overwaarde) is 200000.
Er wordt een nieuwe woning gekocht met volledige financiering ad 250000. EWR is 200000. De rente over slechts 50000 is aftrekbaar.

Woning no. 2 blijkt niet goed te bevallen. Na 3 jaar te hebben gewoond in woning no. 2 wordt woning no. 3 gekocht voor 230000. De EWR bestaat nog steeds! Voor woning no. 3 is slechts de rente over 30000 aftrekbaar (23000 minus overwaarde 200000).
NB: Een andere zaak wordt het als Delta 1313 na verkoop van woning 2 drie jaar bijv. in een huurwoning zou gaan wonen en daarna woning drie koopt. Na deze drie jaar van wonen in de huurwoning vervalt de EWR en geldt voor woning 3 de hypotheekrenteaftrek over de volledige 230000.
De drie jaren van huren tellen niet mee voor de 30-jarentermijn aangezien er geen hypotheekaftrek is geweest.

NB: Als in woning 2 verbouwd wordt bijv. voor 20000 is de rente over dit bedrag niet aftrekbaar. Wel wordt dit bedrag in mindering gebracht op de reeds bestaande EWR. Dus de nieuwe EWR wordt 200000 minus 20000 is 180000.
pi_86891851
Bedankt beide!
Het is me nu duidelijk.

Het was een combinatie van de definitie van de EWR niet zo precies in te vullen als MaW hieronder verwoordt en het idee dat de '3 jaar huren daarna kopen' werkwijze ook wellicht voor koop na 3 jaar zou gelden.


MaW:
Je maakt de fout door de EWR te berekenen op basis van de afgesloten hypotheek (box 1 + box 3) in plaats van de eigenwoningschuld (box 1).
pi_86935787
quote:
Op zondag 19 september 2010 00:06 schreef belfis het volgende:
Subvraag: in 2004 is de bijleenregeling ingevoerd. Periode van 5 jaar is in 2010 gewijzigd in 3 jaar. Het is niet te verwachten dat deze 3 jaar op korte termijn weer gewijzigd wordt.
Daar zou ik niet teveel op inzetten. De bijleenregeling is zo ingewikkeld dat ze het nog niet hebben aangedurfd om deze te wijzigen. Als de volgende staatssecretaris van financien na een recente scheiding nu wil gaan samenwonen met zijn nieuwe vriendin, kun je er de donder op zeggen dat de regeling binnen een mum van tijd nadat hij zijn eerstvolgende aangifte IB heeft ingediend zal worden veranderd.

Forum Opties
Forumhop:
Hop naar:
(afkorting, bv 'KLB')