Huis kopen waar op te letten?

quote:

Op maandag 14 juni 2010 11:56 schreef Qwea het volgende:
Dus ik neem aan dat er altijd wat af kan? En wat betekend die kosten koper??

Ja, er kan vast wel wat af. het is immers een vraagprijs (neem ik aan). http://nl.wikipedia.org/wiki/Kosten_koper

Meestal zijn dit soort ex-huurwoningen wel al vrij scherp geprijsd, dus de kans dat er nog wat vanaf gaat is misschien niet zo groot (maar goed, dat neemt niet weg dat je gewoon moet onderhandelen). Voordat je over de prijs gaat praten, kan het zinvol zijn om nog een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, zeker voor 'n huis van die leeftijd. Met die keuring weet je in ieder geval wat de huidige staat is, wat er op korte termijn aan verbeteringen nodig zijn en waar je op de wat langere termijn rekening mee moet houden.

Kijk ook wat je er in de toekomst mee wilt,gezinsuitbreiding? Mag je aanbouwen uitbouwen.
De buurt en de buren.
Loop ook eens in de buurt een rondje en praat met mensen.
Het huis moet inderdaad wel in goede staat zijn,maar vaak als je van een stichting koopt zit het wel goed.
Hebben ze een onderhouds contract waar jij ook aan mee mag doen,zoals bij de huurders.
Dan bedoel ik bijv.mag je voor een geringe vergoeding ook je huis laten schilderen door de stichting
als de buurt ook geschilderd wordt.
Wij hebben ook een huis van de stichting gekocht,en er is wel met de prijs wat te doen hoor.
Succes met de bezichtiging.

Is het een betonnen huis? Zo ja, de eerste betonnen huizen hadden last van betonrot. Vraag daar eens naar of laat een inspectie uitvoeren.

Vraag eens naar isolatie.

Hoe zien de kozijnen eruit? Is het kunststof? Zo nee, wanneer is het voor het laatst geverfd?
Hoe ziet de badkamer en keuken eruit? Tik eens op alle tegels om te horen of ze goed gelijmd zijn.

Bouwkundige inspectie kan ook geen kwaad, maar let op, deze kunnen alleen de zichtbare dingen inspecteren en mogen niks stukmaken.

Hoe ziet de kruipruimte eruit? Daar is vaak het eerst betonrot te zien.

Is de combieketel gehuurd? ZO ja, neem dit dan NIET over, huren is echt zoooooo duur ipv kopen. Gelijk het huurcontract laten ontbinden. Zowiezo niks huren wat je ook kan kopen in het huis.

Dit lijstje heb ik samengesteld n.a.v. tips op fok, toen ik zelf vorig jaar ging bezichtigen:

Van tevoren:

- Buurt check (eerder er zijn dan makelaar)
- Evt. even met buren praten.
- Wat weten ze over de huidige bewoners, hoe lang wonen ze er al, waar gaan/zijn ze naartoe verhuisd.
- Is het een rustige straat?
- Parkeerplek in de buurt?

Van buiten naar binnen:
- Schilderwerk, stenen, schoorstenen, ramen, tuin, voordeur, glaswerk.
- Lekkagesporen, vochtplekken, condens achter of tussen ramen.
- Niet meteen enthousiast rondrennen
- Voldoende kamers, voldoende ruimte.
- Hal / wc / meterkast, plek voor een kapstok?
- Kijk naar kosten die direct gemaakt moeten worden aan onderhoud. Kozijnen, ramen, verwarmingsketel, keuken, badkamer, staat van de plafonds, muren, dak, dakgoten, etc.
- aansluiting spoelbak/aanrechtblad, want als dat hout is kan het gaan zwellen bij lekkage.
- Check leeftijd van de apparatuur in de keuken
- kranen wagenwijd open en dicht om te horen of er geen rammelende leidingen zijn
- Capaciteit CV, kun je tegelijk douchen en beneden warm water tappen?
- check rondom de CV voor vochtplekken
- buiten onderkant kozijnen verfwerk. Soort kozijnen/leeftijd
- waar komt de keuken vandaan, door wie gemonteerd?
- opbergruimte
- staat van de vloer. Wil je die houden
- staat van het dak/ dak van de schuur
- Energielabel + gas elektraverbruik huidige bewoners?
- voldoende stopcontacten?

Buiten/ tuin:
- algemene staat, ruimte, schuur aanwezig (check lekkage, vocht, aansluiting elektra), achterom / tuiningang?

quote:

Op maandag 14 juni 2010 13:08 schreef anboni het volgende:
Meestal zijn dit soort ex-huurwoningen wel al vrij scherp geprijsd, dus de kans dat er nog wat vanaf gaat is misschien niet zo groot (maar goed, dat neemt niet weg dat je gewoon moet onderhandelen). Voordat je over de prijs gaat praten, kan het zinvol zijn om nog een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, zeker voor 'n huis van die leeftijd. Met die keuring weet je in ieder geval wat de huidige staat is, wat er op korte termijn aan verbeteringen nodig zijn en waar je op de wat langere termijn rekening mee moet houden.

Helaas betreft zo'n keuring alleen de zichtbare gebreken omdat ze niks mogen slopen. Dus veel weet je dan ook nog niet. Het blijft altijd een gok bij zo'n oud huis.

quote:

Op maandag 14 juni 2010 13:25 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Helaas betreft zo'n keuring alleen de zichtbare gebreken omdat ze niks mogen slopen. Dus veel weet je dan ook nog niet. Het blijft altijd een gok bij zo'n oud huis.

Klopt ook, maar dan heb je in ieder geval een deskundige blik over die dingen laten gaan.

Ik ben een groot voorstander van een bouwtechnische keuring voor alle panden die ouder dan een paar jaar zijn. Dat je niet alles vindt, neemt niet weg dat je heel veel dingen wel vindt waar je zelf nooit op gekomen was.

Had mijn vriendin een keuring laten doen bij het kopen van haar huidige krot (ik ben er later ingetrokken) dan had ons dat waarschijnlijk een strop van 20k gescheeld. Zonde van het geld.

Zelf begin ik totaal niet meer aan een oud huis. Bekijk het maar met die slecht geisoleerde onderhoudsintensieve troep.

NIeuwe huizen hebben ook onderhoud nodig, daarnaast verzakken nieuwe huizen eerder dan oude huizen.

Oude huizen zijn al verzakt namelijk en verzakken minder gauw verder.

Een te goed geisolleerd huis is ook niet goed. Sommige mensen worden daar ziek van.

quote:

Op maandag 14 juni 2010 14:18 schreef eleusis het volgende:
Ik ben een groot voorstander van een bouwtechnische keuring voor alle panden die ouder dan een paar jaar zijn. Dat je niet alles vindt, neemt niet weg dat je heel veel dingen wel vindt waar je zelf nooit op gekomen was.

Had mijn vriendin een keuring laten doen bij het kopen van haar huidige krot (ik ben er later ingetrokken) dan had ons dat waarschijnlijk een strop van 20k gescheeld. Zonde van het geld.

Zelf begin ik totaal niet meer aan een oud huis. Bekijk het maar met die slecht geisoleerde onderhoudsintensieve troep.

Waar zat die 20k strop in dan?
Heeft je vriendin toch wel iets behoorlijk essentieels over het hoofd gezien .

Betonrot komt niet in alle woningen voor en de woningen van de de Woningstichtings waar dat voor kwam zijn allen al een jaar of tien geleden behandeld tegen betonrot.

De problemen met betonrot zijn begonnen in de jaren '70. In die periode was de vraag naar woningen groter dan het aanbod. De bouwwereld was voortdurend op zoek naar snellere productie- en bouwmethoden. Fabrikanten gebruikten daarom bij de fabricage calciumchloride. Door deze vlokachtige stof in water op te lossen en door het beton te mengen, werd het beton veel sneller hard. Voor de fabrikanten betekende dit een verdubbeling van de productie.
Pas jaren later blijkt het gebruik van calciumchloride een fatale stap te zijn geweest. Calciumchloride heeft als eigenschap dat het in reactie met water en zuurstof de stalen kernen in het beton laat roesten. Bij ernstige aantasting kan de bewapening zelfs bloot komen te liggen en in zijn geheel verdwijnen. De stevigheid van de constructie neemt af en kan zelfs in elkaar storten.

De verhardingsversneller calciumchloride is nu in de bouw verboden.

Ik heb ook een jaren vijftig huis. Dit was een koop huis dus wat achterstallig onderhoud. Het is een huis van een corporatie dus over het algemeen is het onderhoud wel redelijk. De prijs is meestal scherp. Hou voor je zelf een lijstje bij wat allemaal moet gebeuren

Zaken welke ik heb moeten vervangen

Groepenkast en bedrading. (Jaren 50 was het groen en rood geen aarde)
Denk hierbij aan nieuwe groepen etc. Kosten 500 a 2000 euro

Verouderde cv kosten ongeveer 4000 euro

Zachtboard plafonds. (Zeer brandgevaarlijk, ruikt ook een beetje muffig.)
10 euro per vierkante meter.

Standleiding/riolering nagaan of deze van asbest zijn. Reken op 3000 euro per verdieping om dit te vervangen.

Zeil en vloerbedekking kan asbest in zitten. (bij koop alles laten verwijderen door de verkoper)

Isolatie. Vaak is het dak en de gevel niet geïsoleerd. 5 euro per m2 voor dak gevel is d8 ik 10 a 20 m2.

In de jaren 50 liepen leidingen over de muren heen. Reken op 10 euro per m2 om dit te vervangen.

Corporaties hebben vaak geen inbouw en een standaard keuken. Aangezien dit verkoop is zal deze hoogstwaarschijnlijk ook aan vervanging toe zijn. Kosten 3000 a 5000

Stucwerk is vaak slecht. Vochtdoorslag scheuren. 15 a 30 euro per meter

Schilderwerk.

Hang en sluitwerk. SKG gekeurd? Bij verkoop plaatsen corporaties gewoon wat ze in de bus hebben liggen. Let goed op of alles nog netjes is en of dit niet vervangen moet worden. Ongeveer 20 a 30 euro per deur.

Beluchting van de badkamer. Nieuwe aansluiting via dak is ongeveer 250 euro.

Toilet nog goed? 300 a `000 euro om deze te vervangen.

Spannend Q!
Zou zeggen geef je ogen zelf ook goed de kost, de enorm rotte kozijnen zijn bij ons gemist door de bouwtechno meneer dus neem bijv een schroevendraaier mee.
Ketel en schilderwerk wordt vaak op bespaard door de woningbouw verder is alles vrij basis

Kijk ook even of er dubbel glas is na 1990.

Dubbel glas voor 1990 heeft amper isolatie tov enkelglas door 2 zeer dunne plaatjes op elkaar.
Nog beter is HR++ glas (dat is van 1998 en later).

Bij enkelglas in het huis ding minstens 10 duizend euro af dat is gewoon niet van deze tijd.

Vraag de WoZ waarde op en kijk of die gelijk loopt met de vraagprijs is de WOZ fors lager dan kan je flink afdingen.

quote:

Op maandag 14 juni 2010 21:08 schreef Ml-etje het volgende:
Spannend Q!
Zou zeggen geef je ogen zelf ook goed de kost, de enorm rotte kozijnen zijn bij ons gemist door de bouwtechno meneer dus neem bijv een schroevendraaier mee.
Ketel en schilderwerk wordt vaak op bespaard door de woningbouw verder is alles vrij basis

Ik zou het echt niet tof vinden als ik mijn huis ga verkopen en kijkers komen met een schroevendraaier in de pas geschilderde kozijnen prikken om te kijken of het niet rot is .
Maar goed... Tis ex-woningbouw dus wellicht kom je der mee weg .

quote:

Op maandag 14 juni 2010 21:20 schreef bleiblei het volgende:

[..]

Ik zou het echt niet tof vinden als ik mijn huis ga verkopen en kijkers komen met een schroevendraaier in de pas geschilderde kozijnen prikken om te kijken of het niet rot is .
Maar goed... Tis ex-woningbouw dus wellicht kom je der mee weg .

wij hebben alle kozijnen mogen vervangen, das pas niet tof

Maar snap waar je op doelt hoor en dat kan vast wel in goed overleg.

Zie je vaker bij oudere huizen mensen schilderen de kozijnen nog even extra dik over zodat je het rotte hout niet ziet en na 3 jaar vallen de kozijnen eruit van het rotten

quote:

Op maandag 14 juni 2010 21:32 schreef Zwolsboy het volgende:
Zie je vaker bij oudere huizen mensen schilderen de kozijnen nog even extra dik over zodat je het rotte hout niet ziet en na 3 jaar vallen de kozijnen eruit van het rotten

Dat dus we hebben ernaar gekeken en die meneer erop afgestuurd en noppes nada.
Tot je er een nagel -schroevendraaier in zet.

quote:

Op maandag 14 juni 2010 21:42 schreef Qwea het volgende:
Nou het huis van 1953 wordt hem niet, MM wil liever ergens anders wonen. We hebben nu een huis van 1967 op het oog. Eerst vrijdag een afspraak met de bank!

De tips van dit topic heb ik ff opgeschreven

keep us posted&good luck!

quote:

Op maandag 14 juni 2010 19:53 schreef exlurker het volgende:
Betonrot komt niet in alle woningen voor en de woningen van de de Woningstichtings waar dat voor kwam zijn allen al een jaar of tien geleden behandeld tegen betonrot.

De problemen met betonrot zijn begonnen in de jaren '70. In die periode was de vraag naar woningen groter dan het aanbod. De bouwwereld was voortdurend op zoek naar snellere productie- en bouwmethoden. Fabrikanten gebruikten daarom bij de fabricage calciumchloride. Door deze vlokachtige stof in water op te lossen en door het beton te mengen, werd het beton veel sneller hard. Voor de fabrikanten betekende dit een verdubbeling van de productie.
Pas jaren later blijkt het gebruik van calciumchloride een fatale stap te zijn geweest. Calciumchloride heeft als eigenschap dat het in reactie met water en zuurstof de stalen kernen in het beton laat roesten. Bij ernstige aantasting kan de bewapening zelfs bloot komen te liggen en in zijn geheel verdwijnen. De stevigheid van de constructie neemt af en kan zelfs in elkaar storten.

De verhardingsversneller calciumchloride is nu in de bouw verboden.

volgens mij zijn dat de zogenaamde kwaaitaal vloeren

quote:

Op maandag 14 juni 2010 21:44 schreef Qwea het volgende:

[..]

I will

Spannend

Jaaaa tuintje voor Baloeke