Wat is het verschil tussen Subprime en Hypotheekrenteaftrek?

Via de subprime hebben mensen huizen gekocht die ze zich niet konden veroorloven: slechte kredietcheck.

De hypotheekrenteaftrek heeft misschien de huizenprijzen opgepompt, maar geen mensen in de markt gebracht die een huis in een land zonder hypotheekrente aftrek niet hadden kunnen betalen.

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:21 schreef BlackJack het volgende:
Via de subprime hebben mensen huizen gekocht die ze zich niet konden veroorloven: slechte kredietcheck.

De hypotheekrenteaftrek heeft misschien de huizenprijzen opgepompt, maar geen mensen in de markt gebracht die een huis in een land zonder hypotheekrente aftrek niet hadden kunnen betalen.

Inderdaad. De banken hebben er in hun begrotingen ook helemaal geen rekening mee gehouden dat ze te makkelijk hypotheken hebben verstrekt en tegen een rente die te laag was ten opzichte van de daar tegenover staande risico's. Er is dus sprake van iets onvoorziens. Dat terwijl de Nederlandse hypotheekrenteaftrek gewoon een voorziening van staatswege is die volledig is meegenomen in de Rijksbegroting.

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:23 schreef renegade808 het volgende:

[..]

In Nederland stelt de kredietcheck ook geen fuck voor:

Een student met 25.000 studieschuld bij de IB-Groep gaat bijvoorbeeld vrijuit.

Ook dat is weer geen schuld bij de bank en ook dat is weer niet volledig onvoorzien. Het is ook volledig offtopic om de Nederlandse manier van studiefinanciering te gaan vergelijken met hypothecaire leningen in de VS.

Verschillende zaken.

Huursubsidie - mensen tot een bepaald inkomen kunnen in aanmerking komen voor huursubisidie, indien de huur niet boven een bepaald bedrag komt

Subprime - mensen die eigenlijk geen hypotheek kunnen krijgen (betalen) ipv hun lage inkomen, bv als ze eigenlijk maar een hypotheek van 100000$ kunnen krijgen op hun inkomen, maar dat de bank een hypotheek geeft van 150 000$. deze hebben een variable rente.

hypotheek aftrek, het stimuleren van het eigen woning bezit. je moet ook belasting betalen (huurwaarde forfeit)

In nederland kun je geen hypotheek afsluiten met een variabele rente (startend onder de huidige markt rente) , die zeker te weten na 2 jaar omhoog gaat. Wel zou je steeds kortlopende rente periodes kunnen afsluiten, en zodoende dus steeds tegen het dan geldende laagste tarief kunnen lenen.

Verder kun je beweren dat de kredietcheck niets voorstelt, maar mensen die bij het BKR staan geregistreed hebben toch echt wel wat meer problemen om een hypotheek te regelen. (staat je studie schuld bij het bkr geregistreed?)

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:30 schreef renegade808 het volgende:
In Amerika is de verslaggeving van credit agencies veel geavanceerder dan in NL.

Wat is er geavnceerder aan, dat je complete credit staat vanaf je geboorte wordt bijgehouden?

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:30 schreef renegade808 het volgende:
Ik zou dus niet zomaar roepen dat er een slechte kredietcheck is gedaan bij de subprime leners in de US.

Blijkbaar wel, anders zitten er niet zoveel mensen in de shit

Bij de Subprime constructie neemt een bank bewust extra risico door mensen toch geld te lenen, terwijl dat misschien niet het slimste is. Daarvoor hebben wij in Nederland als rem bijvoorbeeld het BKR wat er voor zorgt dat je niet tot in het oneindige door kan blijven lenen, en de Nationale Hypotheek Garantie.

Verder hebben ze in Amerika de constructie dat je 2 jaar een vaste vrij lage rente betaald, en daarna een marktconforme flexiblele rente voor de resterende 28 jaar, en juist die groep komt nu in de problemen doordat ze die nieuwe hogere rente niet op kunnen brengen. (er zijn nog meer vergelijkbare constructies, maar dat is de "beruchte" subprime groep) Die subprime leningen zijn in aandeel van 9% in 1996, tot meer dan 20% in 2006 gestegen, en in 2007 is dat ook nog meer geworden. Vervolgens zijn die gegroepeerd en weer gebruikt door grote instituten om met elkaar te verhandelen. Wat je nu ziet is dat door nieuwe boekhoudregels de grote Amerikaanse beleggers dat soort dingen niet meer als 1 grote post op de balans mogen zetten, maar inzichtelijk moeten maken wat met welk risico gekocht is, en dat gekoppeld aan de devaluatie van de dollar geeft veel onzekerheid.

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:34 schreef renegade808 het volgende:

[..]

Dat je door middel van de US creditscore veel beter risico's kunt inschatten dan bijvoorbeeld de Nederlandse BKR, waar de helft niet wordt geregistreerd en je dus als bank de risico's niet optimaal kunt vaststellen.

Als die banken zo goed hun risicos konden inschatten dan mag je ons wel verklappen hoe het komt dat ze die subprimes hebben kunnen afsluiten aan mensen die het als de rente stijgt nooit of te nimmer zouden kunnen opbrengen.

Verder kun je in nederland maar een aantal maal je jaarsalaris als hypotheek krijgen, hoeveel maal is dat in de VS?

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:05 schreef renegade808 het volgende:
Mensen met een lager inkomen zijn via Subprime toch in de huizenmarkt terechtgekomen en vangen nu de klappen, omdat hun leningen meer waard zijn dan hun onroerend goed.

Mensen komen niet in de problemen doordat de leningen meer waard zijn dan het onroerend goed. Ze komen in de problemen doordat ze bij het afsluiten van hun hypotheek gebruik konden maken van een initieel lagere rente (Adjustable rate mortgage). Die lagere rente is voorbij, zodat ze gewoon de marktrente moeten gaan betalen die ze niet kunnen opbrengen. Dat zorgt vervolgens voor een sneeuwbaleffect: mensen kunnen hun hypotheekrente niet meer betalen -> banken gaan over tot gedwongen verkoop -> aanbod stijgt, prijs daalt -> mensen blijven met restschuld zitten -> ellende. (en dan heb ik het nog niet over de problemen waar de banken in terecht zijn gekomen)

Het grote verschil tussen subprime/ARM leningen in de VS en onze HRA is dat die subprime leningen grotendeels met een commerciele insteek zijn aangeboden (hypotheekverstrekkers en met name tussenpersonen verdienen meer commissie aan deze leningen). HRA is een overheidsmiddel om huizenbezit te stimuleren. Ja, het is inderdaad te verwachten dat de huizenmarkt een behoorlijke klap zal krijgen op het moment dat de HRA afgeschaft wordt, daarom zal die HRA ook nooit zomaar afgeschaft worden[1]. Wat je wel ziet, is dat de verschillende kabinetten in de loop der jaren al aan het knabbelen zijn geweest (dingen als maximaal 30 jaar renteaftrek, bijleenregeling)


[1]Zeg nooit nooit, natuurlijk, maar als de HRA inderdaad afgeschaft zou worden, dan kun je er nog steeds redelijk zeker van zijn dat er maatregelen worden getroffen zodat de meeste mensen gewoon kunnen blijven wonen waar ze wonen (misschien wel 'n inkomensafhankelijke hypotheeksubsidie ofzo)

Het registreren van studieschuld bij het BKR zou kunnen, maar je hoeft er geen drol verplicht op af te lossen, dus de invloed op je kreietwaardigheid is marginaal.

Verder zijn de verschillen tussen subprime (achterlijk lage rente voor 2 jaar waardoor mensen een te duur huis kopen en daarna de volle mep moeten betalen) en hypotheek rente aftrek (een vaste overheidssubsidie die niet na een paar jaar ineens volledig wegvalt) al wel uitgelegd volgens mij.

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 21:35 schreef renegade808 het volgende:

[..]

dank voor je input, maar IBG is een overheidsinstelling die direct beslag kan leggen op je inkomen. Dus als je het niet zelf betaalt, dan komen ze het wel halen.

Tuurlijk, maar bij een schuld van 10.000 euro los je rond de 50 euro per maand af, niet echt een boeiend bedrag lijkt me, zeker niet in relatie tot een hypotheek. Bovendien wordt de schuld je kwijtgescholden als je die echt niet meer kan afbetalen.

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 15:30 schreef renegade808 het volgende:
In Amerika is de verslaggeving van credit agencies veel geavanceerder dan in NL. I

quote:

Op dinsdag 12 februari 2008 17:02 schreef anboni het volgende:

[..]

Mensen komen niet in de problemen doordat de leningen meer waard zijn dan het onroerend goed. Ze komen in de problemen doordat ze bij het afsluiten van hun hypotheek gebruik konden maken van een initieel lagere rente (Adjustable rate mortgage).

Ies een leuk verhaal, maar ies boelshit. Doe eens wat onderzoek op de diverse huizencrash-sites, en je zult zien dat de leningen die 'defaulten' sowieso al beroerd hoge lasten hadden, en dat ze 'defaulten' voor de 'hogere rates' insloegen.

Dat lijkt te suggereren dat er een hoop mensen zijn die aan het speculeren waren met vastgoed, en een tweede of derde huis aan het kopen en verkopen waren. Dat gaat natuurlijk goed, zolang je op tijd uitstapt.

Je kent het spelletje 'stoelendans'?

Wat anboni zegt klopt in wezen wel. De meeste mensen hadden helemaal niet meerdere huizen, maar gewoon één huis. Doordat de rente daalde, en de huizenprijzen stegen, was het mogelijk om steeds méér hypotheek te nemen tegen maandlasten die niet zo hard meestegen. Veel mensen deden dit om allerhande overige betalingen te doen.

Banken verkochten deze zg subprimes in pakketten door aan andere banken omdat ze op die manier meer geld konden hebben uitstaan op de balans (technisch verhaal).
Toen de rente steeg, en veel mensen de maandlasten niet betalen konden, en hun leningen dus véél minder waard werden, werden die pakketten opeens niet meer gewild, waardoor niemand ze meer wilde hebben. Hierdoor ontstond een tekort aan geld op de geldmarkten.

Doordat de centrale banken letterlijk tientallen miljarden het systeem in pompten is die credit-crisis toen bezworen. Het werkelijke onderliggende probleem: te hoge leningen gezien de inkomens, gebaseerd op opgeblazen huizenprijzen, bestaat in wezen nog steeds. Die luchtballon loopt in de VS nu langzaam leeg, omdat mensen gedwongen moeten verkopen.

Het probleem is in Nederland in wezen groter dan in de VS. De luchtbel wordt hier echter beter bewaakt en geplakt. Minder mensen hebben variabele rente, dus komen minder snel in de problemen. Ook is er NHG, en tenslotte staat de Staat nog garant.

quote:

Op woensdag 13 februari 2008 08:30 schreef LXIV het volgende:
Wat anboni zegt klopt in wezen wel. De meeste mensen hadden helemaal niet meerdere huizen, maar gewoon één huis.

Linkje? D'r was in de VS (IIRC californie) zelfs een TV-programma over (in de trant van 'koop een huis, verbouw het, verpats het met dikke vette winst').

Kan je niet simpel stellen dat in de VS mensen een hypotheek kregen op basis van de verwachting dat de waarde van hun huis zal stijgen ? En dat die stijging van de waarde van het huis als het ware de hypotheekrente opvangt ?

En in Nederland meer naar de huidige situatie wordt gekeken ? Alleen wordt er hoogstens een ietse pietsie rekening met je carriere gehouden ? Maar niet met de eventuele stijging van de waarde van het huis ?

quote:

Op woensdag 13 februari 2008 08:34 schreef gronk het volgende:

[..]

Linkje? D'r was in de VS (IIRC californie) zelfs een TV-programma over (in de trant van 'koop een huis, verbouw het, verpats het met dikke vette winst').

Geef jij eerst maar eens een bron dat de meeste mensen meer dan één huis in hun bezit hadden.


Linkje?

quote:

Op woensdag 13 februari 2008 08:40 schreef LXIV het volgende:

Geef jij eerst maar eens een bron dat de meeste mensen meer dan één huis in hun bezit hadden.

Linkje?

Ene fokker tegen de andere: 'het stoplicht staat op groen'

andere fokker: 'Bron?!'