Huis opknappen voor de verkoop

hm, ik had een heel verhaal...verkeerde knopje..alles weg.

maar goed
ik denk dat het vooral aankomt op de uitstraling van de woning aanpassen.

eerst eens onderzoeken wie zo'n huis zou kunnen kopen/wil kopen. (welke stijl mensen wonen in de andere huizen van dit type?)
als je de doelgroep in kaart heb kun je het huis daar een beetje op aanpassen.
en dan komt het vooral op de uitstraling neer, dus niet heftige dingen aanpassen want dat doen de kopers zelf wel, maar juist de kleine dingen die het net die andere "touch" geven.

een verkoopadviseur kan je daar bij helpen, zeker als je een budget hebt, kun je het voorleggen en eens bespreken wat de mogelijkheden zijn.
(in de omgeving van den haag/rotterdam kan ik je aan een succesvol iemand helpen..mail maar evt)

Ga er een poosje wonen. Bewoonde huizen verkopen stukken beter.

Kun je niet eens beginnen met die giga boekenkast weg te halen? dat maakt de kamer
al een stuk groter ogen. Daarnaast is het misschien handig om iets met die schrootjes op het plafond
te doen, ik weet niet of het een giga pokkewerk is om dat te witten, maar alles wat je lichter schildert
(dus als je alle bruin wit schildert) is de ruimte veel groter. En hebben potentiele kopers ook meer
idee dat ze er zelf nog vanalles van kunnen maken.
Opzich is de keuken niet zo'n probleem, alleen de schilderijtjes en alle andere troepjes moet je gewoon weghalen.
Alle kozijnen een likje verf geven lijkt me erg veel werk , maarja als je tijd over hebt... is dat ook
een grote verbetering!

Stomme vraag maar kijk anders eens bij het kadaster wat vergelijkbare woningen in de buurt gedaan hebben qua prijs. DE klus nu zelf doen lijkt aanlokkelijk maar je moet begrijpen dat de nieuwe bewoner heeft 99 van de 100 keer een ander idee dan wel smaak dan jij wat je er mee wou...

Wat wel een idee zou zijn, om bijvoorbeeld de zelfde prijs te houden, en dan de nieuwe koper voor een bedrag tot x aantal ¤ een nieuwe keuken aan te bieden geheel naar wens uiteraard.

Succes iig

Ik denk dat wanneer je alles gewoon netjes aan de kant maakt het okay is. Wat ik vaak hoor is dat de staat van de keuken en de badkamer niets uit maakt. Al zet je er een spierwitte moderne keuken in - hij is nooit naar de smaak. Ik weet zéker dat een wat simpeler stel vrolijker zal zijn met een keuken met mooie paneel deuren dan met mooie design deurtjes... Enfin, je snapt me wel

Meer kleur, geen schrootjes. Alles in de structuur, beetje gestuct. Verder is het tegenwoordig zaak om gewoon grote logge meubels (zoals de tafel in de woonkamer) te verwijderen. Tik een mooi klein simpel niet vullende tafel op de kop.

De gordijnen gewoon verwijderen.

Wat meer leven in huis brengen door een paar mooie planten in de vensterbank. Je moet de woonkamer binnenstappen en denken: Goh, licht, met mogelijkheden!

Tja, om nou sowieso nieuwe meubels te kopen is wel maf. Maar de huidige vullen de voorkamer enorm. De achterkamer is niet enorm praktisch.

Het is gewoon niet levend in het huis. Dat verkoopt gewoon niet goed...

Misschien de woning helemaal kaal strippen dus al die daterende dingen eruit slopen schrootjes en die troep

Als ik heel eerlijk ben, dan denk ik dat 90% van de mensen al niet gaat kijken vanwege de voorgevel.

Dat is wel erg veel glas....

Verder ben ik het niet eens met mensen dat alles wat je doet toch niet in de smaak valt. Een oudbollige uitstraling (En dat is dit) verkoopt stukken slechter dan een ruime lichte moderne uitstraling.

Met een budget van 5000 euro zou ik de volgende zaken aanpakken.
- Iig de voortuin/vooraanzicht. Maak dat iets spannender, dat is je eerste indruk, daarmee haal je mensen binnen. Dus wat hogere struiken, links en rechts wat buxussen. Kortom iets meer groen, meer privacy en duidelijkere erfscheiding. Verder zou ik overwegen om de hele voorgevel en achter gevel van buiten te schilderen in een roomwitte/creme tint. Het is daarvoor echter niet de tijd van het jaar.

- Boekenkast in de woonkamer weghalen, gipsplaten tegen het plafond, naden afwerken en laten spuiten met een kleine korrel.

- In de keuken laminaat leggen in een mooie moderne tint, en kleur er in brengen. Wanden sausen.

- Badkamer kan ik niets over zeggen, geen foto's.

- En dan van wat er nog over is wat modernere meubels kopen.

quote:

Op woensdag 19 december 2007 23:53 schreef xMatrix het volgende:

[..]

Dank, het gaat echter om een dorp in Twente. Heeft een verkoopadviseur meerwaarde boven een makelaar? (echt te vreden zijn we ook niet overdeze makelaar trouwens daarom is hebben we het huis daar ook weggehaald.) we gaan dus sowieso op zoek naar een nieuwe makelaar of evt. via makelaarsland oid het zelf maar eens proberen.
[..]

een verkoopadviseur doet simpelweg wat een makelaar niet (meer) doet. het heeft meerwaarde, zeker bij een moeilijk te verkopen huis.
vaak zijn het net de kleine dingen en aanvullingen die vooral de uitstraling anders maken.
kopers gaan toch wel een hoop dingen veranderen, maar ze moeten wel net de "klik" hebben met het huis.

Zoals eerder gezegd, kijk wat voor een mensen een huis zoals dit kopen. En pas dan het huis erop aan.

Maar sommige dingen moeten echt veranderen; geef de keuken een kleurtje (gewoon de kwast over de kastjes halen). En probeer iets te vinden om de keuken te breken, t aanrecht rechts maakt de keuken lang en saai, gebruik bijv 2 kleuren voor de kastjes. Misschien zeil op de keuken vloer, niet duur, wel effectief.

Schrootjes zeker van t plafond halen en ff witten.
Voorgevel een ander kleurtje, zeker als de hele rij die kleur heeft.

Zet ook een paar grote planten in de woonkamer en eventueel keuken, dit breekt het huis een beetje, dan lijken ruimtes makkelijker gevuld, zonder meteen vol te raken.

De achtertuin is volgens mij best diep, maar lijkt super klein met de huidige indeling. Zet een tuinsetje vooraan op de foto neer, en eventueel een paar grote potten met planten.

ik ben het helemaal eens met wat marsepein zegt over de voorgevel/voortuin onder handen nemen.

de keuken zelf zou ik laten zitten, ik zou wel lekker goedkoop en makkelijk zeil in de keuken neerleggen.
en die luxaflex en dat oubollige gordijntje weghalen, misschien wat plakfolie hiervoor in de plaats.
eventueel kun je nog wel het aanrechtblad vervangen.
en moderne handgreepjes op de kasten zetten.

in de kamer zou ik in ieder geval de schrootjes van het plafond verven en die bakstenen muur, ik zou niet alles wit maken maar wel hele lichte kleuren gebruiken.
de vloer zou ik niks aan doen in de woonkamer.
eetkamer idem en ik zou ook al het bruine houtwerk lichter maken.

de tuin achter zou ik niks aan doen, daar is niks mis mee.
die grijze binnendeuren zou ik me ook niet al te druk over maken
verder zoveel mogelijk bruin houtwerk lichter maken.

de badkamer durf ik ook niks over te zeggen maar misschien dat je met een paar goedkope zwarte en witte tegels en wit sanitair van marktplaats ofzo (het is toch niet voor jezelf,lol) de boel wat aantrekkelijker kan maken.

Op BBC 's morgens om 11 uur ? is een woonprogramma waarin ze een huis pimpen om de verkoop prijs te stimuleren. Ms. zie je daar ook nog tips.
Voor de banken alleen al, kun je kijken op Marktplaats.
Het is toch bedoeld om een idee van ruimte indeling te geven aan kopers die er niet doorheen (kunnen )kijken.

In nederland zijn er woonstylistes die zich daarmee bezig houden.
Die hebben ook diverse meubels in opslag om tijdelijk een huis op te leuken voor verkoop.
Stond laatst nog in AD ? en ik heb de naam niet onthouden. grrr.

Alvast deze link http://www.verkoopuwhuiss(...)ngVerkoopstyling.htm
en deze www.styling4verkoop.nl

[ Bericht 10% gewijzigd door AnneX op 20-12-2007 09:33:47 ]

Niks aan doen en zakken met de prijs.

Da's nou toevallig. In onze zoektocht naar een ander huis kwamen we ook dit huis tegen. En sorry, alleen op basis van de foto's hebben we het direct resoluut afgewezen. Ondanks dat het huis in principe alles zou leveren wat we wilden. We hebben hem een tijdje vanaf Funda opgeslagen gehad, maar hebben de kosten afgewogen van renovatie/modernisatie in combinatie van de vraagprijs en kwamen tot de conclusie dat we het éen niet met het ander in verhouding vonden.
Ik weet niet waarom anderen het niet zagen zitten, ik kan je wel vertellen waarom wij afgehaakt zijn. Dat is dus onze mening en volledig subjectief. In aanvulling op al eerdere posts in dit topic.

De voorkant is rommelig. Ik bedoel daarmee: Er hangen bv welgeteld drie verschillende soorten vitrage voor de ramen. In combinatie met het donkere hout en dan ook nog eens de twee kleuren van de voor- en zijgevel. De gedeelde tuin met de buren : zo van, wij doen gezellig samen. Dat hoeft niet zo te zijn, dat weet ik, maar zo ziet het er wel uit. Noaberschop is leuk, maar kan ook zonder gezamelijke voortuin.

De voortuin bied absoluut geen privacy (veel inkijk, niet iedereen wil dat) en is gewoon erg saai. Nou kun je daar als nieuwe bewoner zelf genoeg aan doen maar dat is dan ook nodig. Moet je dus als koper bij je begroting tellen. Een Japanse wilg (Salix integra) of catalpa op twee meter van het voorraam doet in dit geval wonderen. ¤ 2000

De algehele inrichting en uitrusting binnenin zegt: geen geld of tijd aan besteed, geen moeite gedaan in de loop van de tijd de boel te renoveren danwel te moderniseren. Als daar geen geld aan wordt besteed (ik begrijp het wel: het is nog goed en functioneel) kruipt bij ons een beetje het gevoel omhoog dat zegt: is er dan aan de buitenkant en/of algehele onderhoud wel tijd en geld besteed?

De haardpartij trok ons aan, maar dat schrootjesplafond, hoeiiii. En die muur, echt jaren 70. Het huis doet veel donkerder aan dan nodig is. In tegenstelling tot Marsepein vind ik als vrouw de ramen een groot pluspunt. Er kan dus veel licht naar binnen stromen, maar dat wordt volkomen geabsorbeerd door de bruine tinten. Jammer. Ik kan daar door heen kijken, maar niet iedereen kan dat. In combinatie met hoe de rest van het huis eruit ziet, wordt dat al gauw een 'nee' want: 'het is er zo donker'.

De keuken. Where to begin? Voor de hedendaagse huisman/huisvrouw niet iets om echt warm van te worden. Die moet dus vervangen. Voorzichtige schatting ¤ 10.000 ( Nogmaals: dit waren dus onze overwegingen)

Er is geen foto van de badkamer: hierboven heb je gezegd waarom. Zo'n vermoeden hadden we al want als we 1 ding van onze zoektocht so far hebben geleerd dan is het dat als er geen foto van is, het vervangen moet worden. Geen badkamerfoto: dus vervangen. Waarschijnlijk moet om er niet een kruiphok van te maken een muurtje verplaatst, geschatte kosten incl badkamer ¤ 5.000

De achtertuin: onnodig saai en ondanks onderhoudsvrij zegt het ook: geen tijd aan besteed. Er is niets spannends in de tuin. Direct zie je alles. Ik geloof dat iemand anders ook al zei dat de tuin met 1 blik te overzien is. Dat nodigt niet echt uit om een uurtje te relaxen in een luie stoel na een dag hard werken. Het is een gevoel. Maar ook aan de tuin zal dus het nodige gedaan moeten worden, en brengt dus (voor ons) hoge kosten met zich mee. Minimaal ¤ 3000, en dan heb je erg goedkoop straatwerk.

Zo zitten we dus al zonder verf, behang en alle andere dingen die we niet zien op de foto maar die mogelijk wel aandacht nodig hebben, al op ¤ 20.000. Maar in ons geval was meer de tijd die daarmee gemoeid zou zijn, uiteindelijk bepalender dan de vraagprijs + directe kosten. Tegenwoordig kijken wij dus ook meer naar huizen die al gemoderniseerd zijn, maar dat terzijde.

Mijn advies : Alles wat bruin is, ook buiten, lichte kleur schilderen. Zorg voor eenheid, dat geeft meer rust.
Vitrage: zorgen voor allemaal hetzelfde, of weglaten en bijvoorbeeld rolgordijnen / goedkope lamellen
Tuin voor : inkijk verminderen door boompjes plaatsen, afscheiding met buren maken (desnoods haagje van jonge laurier)
Tuin achter: Maak voor weinig geld met goedkope tuinhoutpalen een pergola, rechttoe rechtan. Daar waar het vaantje hangt. Druif of passiebloem er tegenaan. Tuinpotten in een vriendelijke kleur met desnoods goedkope binnenvarens erin aan weerszijden van de pergola. (Nu met vorst even wachten maar met een maand kan het wel). Plaats absoluut een desnoods goedkoop tuinstel op het zitje achter, zodat te overzien is wat er in de tuin geplaatst kan worden. Ik zou daar als je toch bezig bent, bij het zitje de boel een beetje ruim afschermen met een vierkantje van palen van 2.40, waartussen je dan doorkijkbare wilgenschermen, rietmatten of bamboetrellis bevestigd. Desnoods een een paar palen als afdakje met ook weer dezelfde (erg belangrijk) rietmatten of wilgenschermen. Het vierkant ruimer dan het zitje, zodat er op de grond tussen palen met wilgenmatten en het eigenlijke zitje ruimte is voor een geurige bodembedekker zoals thijm of zoiets of bijvoorbeeld een haagje van lavendel. Kost niet zoveel en het ziet er zoveel vriendelijker uit.... En zegt: hier moet je zijn om te relaxen. En het is totaal onderhoudsvriendelijk. In het midden van het grind als er nog geld is, ook weer potten in uiteraard dezelfde kleur. Eenheid versterkt elkaar en geeft rust. Mocht er een gezin op afkomen, dan is er links van het zitje nog genoeg speelruimte.

Keuken: als je inderdaad die niet wilt vervangen dan tenminste het bruine/beige/houtkleur schilderen.
Badkamer: idem

Veel succes met je klus, en ik hoop dat je de woning snel verkoopt!

T lijkt zo groot aan de buitenkant maar vanbinnen ziet het er maar klein uit zo op de foto's!

Zeker geen grote dingen gaan veranderen. Dit zie ik wel vaak gebeuren. Een huis moet verkocht wroden, men zet er een paar dakkapellen op, sloopt alle binnenmuren, haalt plafonds eruit, sloopt de vloebedekking er uit, nieuwe mauren,nieuw plafond, nieuwe vloervedekking, nieuwe keuken en zet het te koop. Het eerste wat de nieuwe eigenaar doet weer enkele containers vullen met sloopafval en alles vernieuwen. Het eind resultaat is vaak dan ook nog gelijkend aan zoals het voor de verkoop vebouw was.

Kleine dingen om het aantrekkelijker te maken kan natuurlikj wel doen. De voorgevel is inderdaad niet erg aantrekkelijk. Echter als je dat bruin gaat schilderen naar wit en daardoor is dat het egine huis in de straat is dat ook niet zo;n goed idee. Aantrekkelijker maken door een mooie tuin is dan beter.

Denk ook dat sommige dingen met zeer weinig kosten en zonder veel moeite veranderd kunnen worden. Maar het terugdraaien van de verandereing zeer veel geld en moeite kost. Zoals b.v. een stenen muur een likje verf geven of b.v. glas in lood er uit halen. (laatste is hier natuurlijkk niet van toepassing)

Maar belangrijker is waarom hebben mensen die de woning hebben gezien hem niet genomen? Dat de prijs een paar keer al gezakt is zegt ook niet zoveel. Als de woningen in die buurt gemiddeld van zeg 300.000 worden verkocht en jouw makeliaar heeft hem voor 410.000 neer gezet en je zakt dan naar 370.000 zal hij nog steeds niet verkocht worden.

zet de prijs zo'n 5à10k beneden de geschatte waarde van dat huis, en je zal het direct kwijt zijn.

10k verliezen lijkt misschien veel, maar als het voor 300k verkocht wordt, dan had je op die 2 jaar tijd al probleemloos 25k aan intrest binnengehaald op dat kapitaal... Beter 10k lager verkopen dan 1 jaar langer te koop staan.

quote:

Op donderdag 20 december 2007 10:41 schreef Athmozz het volgende:
zet de prijs zo'n 5à10k beneden de geschatte waarde van dat huis, en je zal het direct kwijt zijn.

quote:

de woning is direct bij de verkoop al voor 20.000 euro minder dan de makelaar 'm taxeerde in de verkoop gedaan met de gedachte dan zijn we er snel af. In de afgelopen 2 jaar is de prijs nog eens met 30.000 euro gedaald.

aan de hand van je Kadastraal Inkomen (of de NL-se equivalent ervan) kan je zoiets toch ook afleiden ipv af te gaan op de schatting van 1 makelaar?

quote:

Op donderdag 20 december 2007 12:27 schreef xMatrix het volgende:

... ik ben trouwens wel benieuwd welke vraagprijs jij heb gezien als laatste (aangezien hij toch in de loop der tijd aardig in prijs gedaald is). ...

Met de beste wil van de wereld weet ik dat niet meer. We zijn actief aan het zoeken sinds begin oktober 2007, dus nog niet zo lang. Ik zoek wanneer ik tijd heb op internet, sla op wat ik een mogelijkheid vind en samen kijken we later of het iets voor ons is. Deze woning viel dus direct na de tweede selectie af door bovengenoemde redenen en dus onthoud ik het dan niet meer.
Voor ons is het huis geen optie meer.

[ Bericht 12% gewijzigd door verita op 20-12-2007 13:23:45 ]